TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Laurent SALEM

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06509

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSJJ

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINIERS sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06509 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSJJ

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [F] [C] est propriétaire de trois studios constituant les lots de copropriété 15, 24 et 25 de la résidence Les Mariniers [Adresse 2].

A ce titre, il est redevable des charges de copropriété afférentes auxdits lots.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2], représenté par son syndic, Immo de France Paris Ile de France, a assigné Monsieur [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes :

—  13.370,45 € au titre de son arriéré de charges au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit,

—  686,34 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [F] [C] régulièrement assigné par remise de l’acte en étude, n’a pas constitué avocat.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture des débats a été prononcée le 24 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, puis mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06509 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSJJ

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [F] [C] est bien propriétaire des lots de copropriété 15, 24 et 25 de la résidence Les Mariniers [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] verse aux débats :

— le jugement du 22 juin 2022,

— le compte des charges et frais dus,

— la répartition individuelle « remplacement groupe électrogène »

— la répartition individuelle « remplacement système accès BAT A & B »,

— la répartition individuelle « remplacement système d’interphone BAT A »,

— la répartition individuelle « travaux étanchéité dalle »,

— la répartition individuelle « charges courantes 2020 »,

— la répartition individuelle charges courantes 2019,

— l’appel de charges du 1er juillet 2022,

— la répartition individuelle « travaux dalle étanchéité »,

— la répartition individuelle « charges 2021 »,

— l’appel de charges du 1er octobre 2022,

— l’appel de charges du 1er janvier 2023,

— l’appel de charges du 1er avril 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 janvier 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 octobre 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022,

— une note de débit pour vacation du 4 juillet 2022,

— une note de débit pour vacation du 3 avril 2023,

— le contrat de mandat de syndic,

Il résulte du jugement rendu le 22 juin 2022 que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] dispose déjà d’un titre exécutoire pour la créance d’arriéré de charges jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires).

Le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande comprend plusieurs lignes correspondant à des soldes de charges antérieurs à cette date qu’il convient de soustraire :

REMPLT 3 COMBINES AIPHONE STRANDARD

SOLDE CHARGES AU 31/12/2019

SOLDE MISE NORME PARATONNERS

SOLDE REMPLT GROUPE ELECTROGEN

Solde/ REMPLT SYSTEME ACCES BA

Solde/ RPLT SYSTEME D INTERPH.

SOLDE ETANCHEITE DALLE

SOLDE CHARGES AU 31/12/2020

242,10 €

1 265,35 €

0,71 €

6,00 €

-1,26 €

-10,76 €

-6,06 €

870,89 €

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06509 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSJJ

Le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [F] [C] est débiteur de la somme en principal de 10.967,32 € (13 370,45 euros – 2.403,13 euros) selon décompte arrêté au 1er avril 2023 incluant l’appel de charges du 2ème trimestre 2023 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires).

Monsieur [F] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] la somme de 10.967,32 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2023 incluant l’appel de charges du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 mai 2023.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] sollicite en outre le paiement de la somme de 686,34 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il sera observé que les frais de suivi d’impayé et les frais de vacation d’avocat ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance et constituent pour les premiers des diligences entrant dans la mission habituelle du syndic et pour les seconds des frais irrépétibles.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [F] [C] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4. Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [C] succombant, sera condamné aux dépens.

Monsieur [F] [C] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] la somme de 10.967,32 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2023 incluant l’appel de charges du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 mai 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mariniers sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président