TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENILLOUCHE

et M^e LEBATTEUX SIMON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/00275

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRUB

N° MINUTE :

Assignation du :

22 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [I] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Raphaël BENILLOUCHE de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0519

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. RICHARDIERE, sous le nom commercial NEXITY GRANDS INVESTISSEURS PRIVES, S.A.S.U.

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00275 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRUB

DÉBATS

A l’audience du 18 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [U] est propriétaire des lots n°40 (appartement), 310 (cave au 1er sous-sol) et 469 (garage au 2ème sous-sol) dans un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier signifié le 22 décembre 2020, cette dernière a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la présente juridiction afin d’obtenir principalement l’annulation d’un certain nombre de résolutions votées lors de l’assemblée générale réunie le 24 septembre 2020.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, Mme [I] [U] demande au tribunal, au visa des articles 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 11 du décret du 17 mars 1967, de :

RECEVOIR Madame [U] en ses demandes et les déclarer bien fondées.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

EN CONSÉQUENCE

ANNULER les résolutions suivantes votées par l’Assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 2] :

• La résolution n°22 et les résolutions subséquentes n°22.1 à 22.9 • La résolution n°39

• La résolution n°47

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Madame [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSER Madame [U], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de participer aux frais irrépétibles engagés par la copropriété,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal, au visa des articles 42 de la loi du l0 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967, de :

DEBOUTER Madame [I] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [I] [U] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [I] [U] aux dépens.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 septembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur) du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024, puis au 29 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que selon l’article 768 du code de procédure civile :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En application de ces dispositions, le tribunal n’est donc saisi que des demandes d’annulation des résolutions n°22, 22.1 à 22.9, 39 et 47 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

Sur l’annulation des résolutions n°22, 22.1 à 22.9 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions votant les travaux de réfection du complexe d’étanchéité du parking aérien, Mme [U] fait valoir qu’a été soumise à l’approbation de l’assemblée générale une note de l’architecte en date du 13/03/2020 contenant des tableaux comparatifs des trois prestataires sollicités ; que les devis n’ont cependant jamais été communiqués aux copropriétaires lors de l’envoi des convocations pour l’assemblée générale, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que ces derniers ont adopté les résolutions 22.1 à 22.9 sans pouvoir apprécier les conditions exactes du contrat, de sorte qu’elles doivent être annulées ; que le syndicat des copropriétaires devra en conséquence être condamné à procéder au remboursement des appels de fonds d’ores et déjà effectués au titre de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit uniquement la communication des conditions essentielles du contrat, et non précisément d’un devis ; qu’était en l’espèce joint à la convocation un tableau de synthèse établi par le cabinet [M], architecte de la copropriété, listant l’ensemble des prestations détaillées et leur coût, pour chacune des entreprises ; qu’un devis n’aurait pas permis d’avoir plus d’informations que celles qui étaient communiquées dans ce tableau ; que Mme [U] doit donc être déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°22.1 à n°22.9 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

Sur ce,

En vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur à la date de la délibération litigieuse, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux, la validité de la décision est conditionnée à la notification à chaque copropriétaire, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, des conditions essentielles de ce contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, de l’ensemble des contrats proposés.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ces dispositions n’imposent pas la production des devis eux-mêmes mais seulement des conditions essentielles devant permettre aux copropriétaires de donner leur avis et de voter en suffisante connaissance de cause.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 24 septembre 2020 était accompagnée d’une note détaillée établie le 12 mars 2020 par le cabinet [M], architecte, reprenant l’ensemble des prestations envisagées et leur coût pour chacune des trois entreprises sollicitées.

Il n’est dès lors pas démontré que les copropriétaires, qui se sont vus communiquer sous forme de tableau comparatif minutieusement détaillé poste par poste les conditions essentielles des devis d’étanchéité des trois entreprises proposées, n’ont pu exprimer leur vote de façon libre et éclairée.

Mme [U] ne pourra dans ces circonstances qu’être déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°22 à 22.9.

Décision du 29 novembre 2024

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Sur l’annulation de la résolution n°39 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020

Mme [U] expose qu’elle a sollicité l’approbation de la résolution n°39 prévoyant la remise en conformité des sprinklers situés au niveau du parc de stationnement de la résidence, composé de six étages ; que le rejet de cette résolution apparaît totalement injustifié et va manifestement à l’encontre des intérêts collectifs des copropriétaires ; que le système sprinkler, qui est un système fixe d’extinction automatique à eau, n’est plus en conformité depuis plusieurs années ; que ce système apparaît comme étant la meilleure protection face au risque d’incendie, en plus d’être obligatoire pour les immeubles d’habitation de grande hauteur ; qu’en ne votant que la réfection du système de sécurité incendie (SSI) dans les parkings à la résolution 38, le syndicat des copropriétaires n’obtiendra pas la validation des travaux par la préfecture de police ; que la copropriété ne sera en outre pas couverte par l’assurance en cas de sinistre ; que c’est la raison pour laquelle elle a présenté à l’assemblée générale le devis de la société Uxello afin de trouver la meilleure solution économique et techniquement validé par l’organisme avant la réalisation des travaux.

Elle ajoute que la préfecture de police a souligné la nécessité d’avoir des sprinklers à tous les étages ; qu’une consultation émise par la société ETC, spécialisée dans la sécurité contre l’incendie et les installations électriques, a également mis en évidence la nécessité d’avoir un système de détection incendie sur l’ensemble des niveaux et une installation sprinkler au dernier niveau du parking, soit le 6ème ; que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’une prétendue imprécision alors même que tout était indiqué sur le document annexé.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les documents joints n’étaient pas présentés de manière suffisamment claire pour permettre de voter la résolution n°39 en parfaite connaissance de cause ; que le devis Uxello ne permettait en effet pas de bien comprendre les prestations fournies ; qu’il n’était pas plus expliqué pour quelle raison un audit aussi onéreux était nécessaire alors que les préconisations de la Préfecture semblaient assez précises et exécutables sans étude préalable ; que la proposition de résolution de Mme [U] était en réalité trompeuse puisque son intitulé évoquait une remise en conformité trentenaire du système sprinkler sur les six étages, sur la base d’un devis établi par la société Uxello, sans préciser clairement qu’il s’agissait, à ce stade, uniquement d’un audit constituant une première étape, pour estimer ensuite le coût total de remise en conformité.

Il ajoute que la demanderesse fait une interprétation erronée des termes du courrier de la Préfecture en date du 20 février 2018 qui recommande l’installation à tous les niveaux d’un système de détection automatique d’incendie et un système de sprinkler uniquement au sixième niveau ; que cette recommandation est in fine moins onéreuse que le coût final de remise en conformité trentenaire des sprinklers présentée par Mme [U] ; qu’il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour prendre à sa place des décisions relevant de la gestion de l’immeuble ; que dès lors, les motifs invoqués Mme [U] pour obtenir l’annulation de la résolution n°39 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 sont inopérants.

Sur ce,

Décision du 29 novembre 2024

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Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle la décision, bien que respectant les règles de majorité requise, n’est pas inspirée par l’intérêt collectif du syndicat mais par l’intérêt privé de certains copropriétaires ou la volonté de nuire à certains d’entre eux.

Il incombe en l’espèce à Mme [U] de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision adoptée par l’assemblée générale, les juges du fond n’ayant pas à se livrer à un contrôle de son opportunité.

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, les copropriétaires ont voté les travaux de mise en place d’un système SSI dans les parkings, suivant préconisations du cabinet Socotec et devis établi par la société Siris à hauteur de 62.477,07 euros TTC, et sous la maîtrise d’oeuvre de Mme [M], architecte (résolution n°38).

Ils ont ensuite rejeté la résolution n°39 intitulée « A la demande de Mme [U], remise en conformité trentenaire du système sprinkler. Devis de la société UXELLO, en charge de la maintenance des sprinklers, d’un montant de 20 200,00 euros HT soit 24 240,00 euros TTC » est libellée comme suit :

« A la demande de Mme [U], approbation du devis en annexe de la société UXELLO, en charge de la maintenance du système, remise en conformité trentenaire des sprinklers qui aurait dû avoir lieu en 2001 selon la norme APSAD, la norme SSI simplifiée ayant été refusée au syndicat des copropriétaires par la Préfecture de [Localité 10] (cf. Courrier de la préfecture du 20/02/2018) à hauteur de 24. 240,00 euros TTC, en sachant que le montant financier de cette étude a déjà été appelé.

Explication de Mme [U].

L’assemblée générale décide d’approuver le devis de la société UXELLO à hauteur de 20 200,00 euros HT soit 24 240,00 TTC ».

Etait joint à cette demande un document intitulé « audit des réseaux » établi par la société Uxello contenant une introduction, une définition des phases d’étude (visite initiale et étude de faisabilité, investigation détaillée, élaboration du cahier des charges technique), les prestations proposées et les conditions commerciales fixant un prix total HT de 20.200 euros soit 24.240 euros TTC.

Les prestations proposées par la société Uxello se découpaient en 3 phases, à savoir:

* phase 1 : visite du site en complément des plans de réseaux existants -analyse des besoins actuels – du système complet existant – comparaison de ces deux analyses avec les incompatibilités – recherche des non conformités – rapport comprenant les conclusions théoriques sur la conservation de la protection et des sources d’eau, les points de non conformité constatés sur site et les conseils accompagnés de plans de zonig de risque – mise à jour du rapport suivant remarques éventuelles.

Décision du 29 novembre 2024

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* phase 2 : relevés sur site en complément des plans existants – calculs hydrauliques – découpe et remplacement des tuyauteries – analyses endoscopiques afin d’avoir des vidéos montrant l’état d’embouage et de corrosion interne des tuyauteries – mesures d’épaisseur par ultrasons -prélèvements et remplacements des sprinklers – prélèvements d’échantillons d’eau – mise en pression des réseaux- classeur complet d’étude de révision trentenaire.

* phase 3 : proposition des différentes solutions possibles suite aux rapports phases 1 et 2, analyse technique et recommandations, proposition d’une solution optimisée – révision des calculs hydrauliques suivant les propositions finales, élaboration du cahier des charges complet et technique avec détails des travaux de remise en conformité – mise à jour si nécessaire.

Le devis soumis à l’approbation de l’assemblée générale portait donc uniquement sur la réalisation d’un audit des installations existantes afin de déterminer les travaux nécessaires à la remise en conformité du système sprinkler.

La demanderesse n’explique toutefois pas en quoi il était nécessaire de voter un tel audit alors que la note des services de sécurité de la Préfecture de police de [Localité 10], en date du 20 février 2018, détaillait précisément les mesures devant être réalisées pour aménager le parc de stationnement de l’immeuble.

Ladite note ne préconisait en outre nullement l’installation d’un système d’extinction automatique d’incendie à eau de type sprinkler à tous les étages, mais uniquement au 6ème niveau.

L’affirmation selon laquelle le système sprinkler constituerait la meilleure protection face au risque incendie et qu’à défaut, la copropriété n’aurait ni la validation des travaux par la Préfecture de police ni la couverture de son assurance, n’est étayée par aucun élément.

Enfin, le devis établi par la société ETC le 28 septembre 2018, reprenant les conclusions de la Préfecture de police, a seulement préconisé la réalisation d’une étude complémentaire avec consultation d’entreprises afin de déterminer le coût à engager pour la mise en 'uvre d’une installation sprinkler uniquement au dernier niveau du parking.

Il n’est donc pas démontré que le refus des copropriétaires de voter la réalisation de l’audit devisé par la société Uxello aille à l’encontre de l’intérêt collectif, étant rappelé que les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la liberté dont dispose le syndicat pour choisir les modalités de mise en conformité de ses installations.

Mme [U] sera donc également déboutée de ce chef de demande.

Sur l’annulation de la résolution n°47 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020

Mme [U] expose qu’elle a soumis à l’assemblée générale la résolution n°47 afférente aux travaux d’installation d’une main courante dans les escaliers d’accès au sous-sol de l’immeuble du bâtiment A ; que cette résolution a été rejetée sans raison alors que l’absence d’une telle rampe représente un danger réel pour la sécurité des occupants ; qu’une chute de son compagnon dans lesdits escaliers a récemment fait l’objet d’une déclaration de sinistre.

Décision du 29 novembre 2024

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Le syndicat des copropriétaires oppose que la demande d’annulation n’est pas justifiée, en ce que Mme [U] ne démontre pas la réalité de ses propos.

Sur ce,

La preuve de l’abus de majorité, qui consiste en une décision contraire à l’intérêt collectif, ou rompant l’égalité entre copropriétaires, est à la charge de celui qui s’en prévaut.

L’absence de motifs sérieux d’une décision de refus de l’assemblée est considérée comme la démonstration d’un abus de majorité, le motif pouvant cependant être exposé par le syndicat des copropriétaires postérieurement à l’établissement du procès-verbal.

Mme [U] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de travaux d’installation d’une main courante dans les accès au sous-sol de l’immeuble en joignant trois devis établis par les sociétés Menou (14.652 euros TTC), Posalunix (8.679 euros TTC) et Clé des champs (6.776 euros TTC).

Les copropriétaires ont rejeté cette délibération sans aucune explication, laquelle n’est pas davantage fournie à l’occasion de la présente procédure.

Le refus opposé aux travaux, non motivé par l’intérêt de la copropriété, constitue un abus de majorité justifiant la nullité de la décision d’assemblée générale.

Sur les autres demandes

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, au regard des multiples demandes d’annulation formées par Mme [U], et du fait que cette dernière n’est que très partiellement bien fondée en ses prétentions, l’équité commande de ne pas la dispenser de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [U], partie perdant principalement le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, l’équité commande, pour les mêmes motifs que ci-dessus, de condamner Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [I] [U] de sa demande d’annulation des résolutions n°22, 22.1 à 22.9 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

DÉBOUTE Mme [I] [U] de sa demande d’annulation de la résolution n°39 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

ANNULE la résolution n°47 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

CONDAMNE Mme [I] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la DÉBOUTE de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE Mme [I] [U] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 29 novembre 2024

La greffière La présidente