TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e GHEZ Jérémie

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01418 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ENJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [E]

né le 27 Juin 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [P]

né le 06 septembre 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 novembre 2023, Monsieur [R] [E] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [E] a fait signifier à Monsieur [W] [P] par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.721,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Monsieur [R] [E] a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :

Condamner par provision Monsieur [W] [P] à payer 1.053,38 euros, selon décompte arrêté au 11 février 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef des lieues louées sis [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique,Refuser d’accorder tout délai de grâce à la partie requise,Condamner par provision Monsieur [W] [P] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,Condamner Monsieur [W] [P] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [W] [P] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [R] [E], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 1.801,50 euros, selon décompte arrêté au 16 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [W] [P] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [R] [E] justifie de la pleine propriété du bien litigieux par l’acte de donation reçu par Maître [F] [K], notaire à [Localité 6], le 16 janvier 2014.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 16 décembre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.721,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 janvier 2025.

Monsieur [W] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 716,04 euros et de condamner Monsieur [W] [P] à son paiement à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Monsieur [R] [E] à ce titre sera rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [P] reste devoir la somme de 1.801,50 euros, à la date du 16 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [W] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [P] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.801,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.721,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2023 entre Monsieur [R] [E] et Monsieur [W] [P] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [R] [E], à titre provisionnel, la somme de mille huit cent un euros et cinquante centimes (1.801,50 euros) décompte arrêté au 16 mai 2025 incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.721,30 euros à compter du 13 décembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer à la date de la résiliation du bail avec charges, soit sept cent seize euros et quatre centimes (716,04 euros), à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [R] [E] tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [R] [E] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION