TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLM

AS M N° : 1

Assignation du :

22 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent BERTHAT, avocat au barreau de DIJON, M^e Thi my hanh NGO-FOLLIOT, avocat au barreau de PARIS – #B0853

DEFENDEUR

Monsieur [F] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 octobre 2018, Monsieur [G] [I] a consenti à Monsieur [F] [H] un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 730 € et d’une provision sur charges de 50€.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 28 février 2024 un commandement de payer la somme de 22 708,74 € au titre des loyers impayés, de la taxe foncière, des charges récupérables et du dépôt de garantie, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de celle-ci, Monsieur [G] [I] a, par exploit délivré le 22 avril 2024, fait citer Monsieur [F] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir, à titre provisionnelle, le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus.

A l’audience du 7 août 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a sollicité les observations des parties sur le fait que le preneur au bail du 24 octobre 2018 est identifié comme étant NCD Patrimoine.

A l’audience du 30 octobre 2024, Monsieur [G] [I] a déposé ses dernières conclusions et a sollicité du juge des référés de :

— Constater la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion,

— Condamner par provision Monsieur [H] à payer à Monsieur [I] à payer :

o 22700 € au titre des loyers et charges dus au 28 mars 2024,

o 35 € par jour pendant une durée de 30 jours au titre d’indemnité d’occupation,

— Condamner Monsieur [H] à payer la somme de 5500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réponse, la défenderesse sollicite :

— à titre principal, de déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer, de déclarer que la clause résolutoire n’a pas valablement été mise en œuvre,

— à titre subsidiaire, de dire n’y avoir lieu à référé et à défaut de réduire la dette locative à la somme de 8030 €,

— à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire en lui accordant les plus large délais de paiement,

— en tout état de cause, de condamner la requérante à lui verser la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

S’agissant du motif de réouverture des débats, les parties ont précisé à la juridiction que NCD patrimoine est le nom commercial sous lequel exerce Monsieur [H], entrepreneur individuel, et que c’est bien Monsieur [H], en son nom, qui est titulaire du bail.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 16 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’une somme quelconque due au titre du bail, qu’il s’agisse de loyers, des charges, taxes, pénalités, frais de poursuite, toute somme relative au réajustement du dépôt de garantie ou arriéré de loyers et indexation, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

En revanche, il ne vient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un acte extra judiciaire tel qu’un commandement de payer.

La défenderesse reproche en substance au bailleur de lui avoir délivré un commandement de payer de mauvaise foi, en laissant intentionnellement le montant de la dette augmenté avant de délivrer le commandement de payer, et oppose également le caractère imprécis du décompte.

S’agissant du caractère imprécis du décompte

Le décompte joint au commandement de payer délivré le 28 février 2024 dispose d’un décompte qui se décompose entre les loyers échus, la taxe foncière, les charges récupérables, le dépôt de garantie et les provisions sur charges.

Il doit être relevé que s’agissant des loyers échus, le propriétaire effectue un calcul à partir l’ensemble des loyers dus hors taxes depuis la signature du bail (46 912 €) augmenté de la TVA à 20 % de 9382 € auxquels il déduit les sommes payées par le preneur d’un montant total de 37 178 €.

Or ce calcul ne permet pas de savoir quelles sont précisément les échéances impayées ni quelles périodes elles concernent. Le preneur n’est donc pas mis en situation de comprendre et de contester le montant sollicité.

Ces imprécisions et la confusion qu’elles emportent dans l’esprit du preneur constituent une contestation sérieuse à l’efficacité du commandement de payer.

Ainsi il n’y aura lieu à référé s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire.

La résolution du contrat de bail n’étant pas constaté, il n’y aura lieu à référé s’agissant des demandes relatives l’expulsion, à la conservation des meubles ainsi qu’à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il doit être relevé que la demande de provision concerne les mêmes sommes que celles visées dans le commandement de payer.

S’agissant des sommes dues au titre du loyers augmenté de la TVA, si l’obligation de verser le loyer est établi au regard du contrat de bail non contesté, il revient tout de même à Monsieur [G] [I] d’établir la réalité des sommes impayés et à quelle période ces impayés correspondent.

Or la seule production, après plus de cinq années de durée de bail, d’un décompte mentionnant une somme due de 19 116 € est insuffisant pour établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur.

Il n’y aura donc lieu à référé s’agissant de ce montant.

S’agissant de la demande formulée au titre de la taxe foncière, Monsieur [I] produit les justificatifs fiscaux relatifs à cette taxe et Monsieur [H] ne conteste pas ne pas avoir procédé à leur paiement. Contrairement à ce que soutient Monsieur [H], le fait que le paiement de ces taxes foncières n’a pas été sollicité au cours du bail ne saurait constituer une contestation sauf prescription quinquennal s’agissant de la taxe pour l’année 2018.

Ainsi à ce titre, une somme provisionnelle sera due à hauteur de 2034 €.

S’agissant du dépôt de garantie, l’obligation de verser ce dépôt ressort manifestement du contrat de bail litigieux.

Or Monsieur [H], dans ses écritures, ne soulève aucune opposition s’agissant de son obligation de verser le dépôt de garantie.

Ainsi il y a lieu de condamner Monsieur [H] à verser la somme provisionnelle de 2190 € au titre de son dépôt de garantie.

S’agissant des charges, celles si sont justifiées par la production des justificatifs joints au commandement de payer pour un montant total de 1167,20 € auquel s’ajoute les provisions sur charges dues pour les mois de janvier et février 2024 d’un montant de 100 € soit 1267,20 €.

Or les provisions sur charges que Monsieur [I] déclare avoir reçu s’élèvent à la somme de 1972 €.

Par pure compensation entre ces versements, il n’y aura lieu à référé s’agissant des sommes sollicitées au titre des charges récupérables.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] à verser à titre provisionnelle les sommes de :

—  2034 € au titre des taxes foncières 2019 à 2023,

—  2190 € au titre du dépôt de garantie.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement.

En l’espèce, en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire prononcé au titre de la présente décision, il n’y a pas lieu d’en suspendre les effets.

Par ailleurs, le défendeur ne fournit aucune pièce justifiant sa demande de délais.

Celle-ci sera donc rejetée.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature de la présente décision, la partie demanderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons la demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à l’expulsion, la conservation des meubles et la fixation de l’indemnité d’occupation,

Condamnons Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [G] [I] les sommes de :

—  2034 € au titre des taxes foncières 2019 à 2023,

—  2190 € au titre du dépôt de garantie.

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Rejetons les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [G] [I] au paiement des dépens,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 27 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU