N° RG 25/01475 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHQO

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01475 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHQO

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Rhislene SERAÏCHE

à la SELARL ARCANTHE

à la SCP LERIDON LACAMP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [A] [H], demeurant [Adresse 13] – [Localité 12]

représenté par Maître Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [I], demeurant [Adresse 13] – [Localité 12]

représentée par Maître Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [J] [Z], demeurant [Adresse 16] – [Localité 7]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [F] [Z], demeurant [Adresse 21] – [Localité 17]

représenté par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 15] – [Localité 9]

représenté par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ KELLER WILLIAM ADVANCE, dont le siège social est sis [Adresse 14] – [Localité 8]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 novembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

*********************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 27 juin, 30 juin et 4 juillet 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] ont fait assigner Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Z] et Monsieur [P] [Z] et la SAS ADVANCE IMMOBILIER (KELLER WILLIAMS ADVANCE) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12], ordonner à l’agent immobilier de communiquer le mandat de vente et son attestation d’assurance sous astreinte de 50 euros par jour de retard et réserver les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions déposées, Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] maintiennent les demandes de leur assignation sauf à ajouter une demande de renvoi en audience de règlement amiable à l’issue des opérations d’expertise. Ils soulignent que la pompe de relevage fonctionne normalement et en continu, que la présence d’eau est persistante non par débordement du caniveau extérieur situé à l’entrée dans lequel est située la pompe, mais aux jonctions entre les murs du garage et le sol et que des travaux d’apparence récente en ciment ont été réalisés à la jonction murs/sols dans le sous-sol, lesquels n’ont pas été déclarés par les vendeurs à l’acte de vente.

Concluant en réponse, les consorts [Z] demandent le rejet de l’expertise et la condamnation des demandeurs aux dépens. A titre subsidiaire, ils demandent à ce que les dépens soient laissés à la charge des demandeurs. Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent d’une part que l’expertise est inutile puisque la cause des infiltrations, déjà survenues avant la vente et signalées dans l’acte est parfaitement connue, à savoir le déversement des eaux de pluie sur la pente d’accès au garage nécessitant que la pompe de relevage soit en fonction à ce moment-là. Ils indiquent d’autre part que toute action ultérieure est vouée à l’échec dès lors qu’aucune action décennale n’est possible, et que les vices étaient apparents.

Concluant en réponse, la SAS ADVANCE IMMOBILIER demande le rejet des demandes à titre principal, et qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves d’usage à titre subsidiaire. En tout état de cause, elle demande la condamnation solidaire des demandeurs aux dépens et à lui payer 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, elle souligne que le demandeur ne précise pas le fondement qui soutiendrait son action au fond, rappelle que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’il ne pouvait déceler les vices allégués, lesquels ont en outre été exposés dans l’acte de vente et ont une cause connue. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié lors de la nouvelle inondation de ce que la pompe de relevage fonctionnait.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, si l’assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu’il prend la direction du procès en application de l’article L.113-7 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs autres que les assureurs, étant rappelé au surplus qu’il ne s’agit en ce cas-là pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Dans tous les cas, il appartient au juge des référés de vérifier les conditions d’application de la mesure d’expertise sollicitée.

En l’espèce, les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de constat du 22 mai 2025 et les attestations de témoins) rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs, tels que l’humidité sur les côtés en entrant dans le garage, la présence de fissures en partie centrale, de flaques d’eau dans le garage, dont ils justifient s’en être plaint peu de temps après la vente.

Il ressort de l’acte de vente du 16 mai 2025, que l’immeuble a subi un précédent dégât des eaux le 8 mai 2025 avec inondation du sous-sol, provoqué par de fortes pluies et l’absence de fonctionnement de la pompe de relevage faute d’alimentation électrique et compte tenu de l’obstruction du conduit des eaux pluviales. Les vendeurs ont déclaré lors de l’acte qu'« à leur connaissance », seul le ruissellement des eaux de pluie sur la pente d’accès au garage peut conduire à ce que le garage soit inondé et qu’une pompe de relevage fonctionnelle est indispensable. Cette mention n’engage toutefois que les vendeurs et, s’ils affirment encore aujourd’hui que la seule cause possible de nouvelles infiltrations est l’absence d’activation de la pompe de relevage, ils n’apportent aucun élément technique en ce sens, alors que les demandeurs soutiennent que la pompe de relevage fonctionne en continue depuis, que le commissaire de justice a constaté que la pompe fonctionne et qu’il est justifié par un voisin et un ancien locataire que la problématique des infiltrations est ancienne et régulière. En ces conditions, il est légitime de s’interroger sur les causes des infiltrations, lesquelles ne sont en l’état pas déterminées. Il n’appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d’anticiper des débats de fond que l’expertise a pour finalité de nourrir d’un point de vue technique en recherchant les causes du sinistre, à ce jour non identifiées de façon certaine.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées du vendeur et de l’agent immobilier est par ailleurs largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, dès lors qu’il n’est pas justifié que toute action serait manifestement vouée à l’échec compte tenu des traces de colmatage en ciment d’aspect récent en partie basse des murs relevées par le commissaire de justice.

L’ensemble de ces éléments justifie dès lors de l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire des vendeurs et de l’agent immobilier, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Sur la demande d’injonction de production de pièces

Au titre de l’article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, dès lors que le mandat de recherche a été produit par la SAS ADVANCE IMMOBILIER, la demande devient sans objet. En outre, si l’attestation d’assurance n’a en revanche pas été produite, la demande de condamnation à la communiquer apparait à ce stade prématurée et sera rejetée, étant rappelé en tout état de cause qu’il reviendra à l’expert de solliciter au fur et à mesure les pièces qui lui sembleront utiles à l’accomplissement de sa mission.

Sur la demande de renvoi en audience de règlement amiable

Aux termes de l’article 774-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

En l’espèce toutefois, dès lors que par la présente ordonnance met fin à l’instance de référé et que le juge des référés est dessaisi, les parties ne peuvent être renvoyées en audience de règlement amiable à l’issue des opérations d’expertise. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès

Les dépens seront à la charge du demandeur, Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I], dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps. Ainsi, les dépens ne sauraient être réservés, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance et où le juge des référés est tenu de statuer sur leur sort en application de l’article 491 du code de procédure civile.

La demande de la SAS ADVANCE IMMOBILIER, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée, dès lors que l’équite ne commande pas d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS,

M^me Audrey FERRE, statuant en qualité juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

[G] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 22]

Ou, à défaut :

[S] [V]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 18]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance.

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 6] [Localité 12],

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire le garage en sous-sol,

— dire s’il est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’ouvrage en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’appartement impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise selon les devis produits par les parties,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] devront consigner au greffe du tribunal, une somme de trois mille euros (3 000 euros), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX020]

BIC (Bank Identifier Code) : [XXXXXXXXXX023]

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 19]) ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : "lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelle que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Souligne qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Déboute Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] de leur demande de communication de pièces ;

Déboute Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] de leur demande d’audience de règlement amiable à l’issue des opérations d’expertise ;

Condamne Monsieur [A] [H] et Madame [M] [I] aux dépens de l’instance ;

Déboute la SAS ADVANCE IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,