TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W6P

N° MINUTE :

3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Ayant pour mandataire la société DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIEN dont le siège social est au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0656

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [S],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

Délibéré initialement prévu au 14 novembre 2024, prorogé au 02 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré.

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W6P

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier du 9 avril 2024, la SCI CARDIF LOGEMENTS, venant aux droits de la société SIMCO, propriétaire de locaux situés [Adresse 4] à PARIS 18ème a fait assigner en référé M. [X] [S], locataire suivant bail d’habitation produit aux débats aux fins d’obtenir:

— le paiement à titre provisionnel d’une somme de 2239,86€ au titre de loyers et charges dus au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mars 2024, et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion immédiate du locataire et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 719,47€ et la condamnation du défendeur à son paiement à compter du 23 mars 2024;

— la condamnation du défendeur au paiement de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— la condamnation du défendeur aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 septembre 2024, la partie demanderesse fait valoir, par l’intermédiaire de son conseil que la dette s’élève désormais à la somme de 2397,94€ au mois de septembre 2024 inclus. Elle conclut également au rejet de la demande délais en l’absence de justificatif des charges et d’explications sur le motif des impayés, et subsidiairement à l’octroi de délais sur 24 mois.

M. [S] représenté soulève à titre principal une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer, en raison de l’application de la loi ancienne (deux mois de délai après le commandement de payer pour apurer la dette dans le contrat de bail ) aux contrats qui n’ont pas fait l’objet d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite, après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et ce conformément à l’avis de la Cour de Cassation en date du 15 juin 2024, alors que le commandement délivré en la présente affaire à M. [S] mentionne un délai de 6 semaines non conforme au contrat de bail (article 36).

A titre subsidiaire il sollicite des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 40€ le 15 de chaque mois et avec suspension de la clause résolutoire, et le solde au 36ème mois.

Il précise en outre avoir versé 661€ et 22€ les 5 et 6 septembre 2024 et qu’une dossier FSL va être constitué.

Il sollicit enfin le débouté des autres demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers et charges impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers et charges impayées se monte à 2397,94€ avec décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus;

Qu’il échet de le constater et de condamner M. [S] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2277,72€ de la présente décision pour le surplus;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 2277,72€ a été délivré le 22 janvier 2024; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu

dans le délai imparti; qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 22 mars 2024 et l’expulsion ordonnée,

Attendu qu’avant l’avis rendu par la Cour de Cassation le 13 juin 2024, il était considéré par la jurisprudence que la loi du 27 juillet 2023 qui est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et ne prévoyant pas de dispositions transitoires était d’application immédiate et que dès lors étaient d’application immédiate les nouveaux délais aux baux en cours;

Que le locataire doit pouvoir prouver que l’acte de procédure que constitue le commandement de payer ainsi délivré, lui a causé un grief ;

Qu’en l’espèce M. [S] n’a manifestement pas subi de grief puisqu’il n’a pas apuré sa dette, ni dans un délai de 6 semaines, ni dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer;

Qu’il y a lieu uniquement de substituer le délai de deux mois au délai de 6 semaines visé au commandement de payer, s’agissant d’un commandement de payer délivré avant l’avis rendu par la Cour de Cassation, et conformément à une jurisprudence qui s’est dvéloppée en ce sens au titre de l’appréciation souveraine des juges du fond;

Qu’il n’y a pas dans ces conditions de contestation sérieuse à retenir à ce titre;

Mais attendu que la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l’octroi de délais de paiement; que notamment M. [S] justifie avoir procédé au règlement d’une somme de 661€ le 5 septembre 2024 et d’une somme de 22€ le 6 septembre 2024 et un dossier FSL devant également être constitué;

Qu’il convient en conséquence d’ accorder les délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

Qu’il y a lien en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif;

Qu’en cas de défaillance audit plan d’apurement il convient d’assortir les règlements prévus d’une déchéance du terme et d’ordonner en conséquence l’expulsion pour le cas ou la clause résolutoire reprendrait ses effets.

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyers majoré des charges récupérable; que M. [S] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle;

Sur l’exécution provisoire:

Attendu que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 250€;

Sur les dépens:

Attendu que la partie défenderesse succombe à la procédure; qu’elle sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en REFERE, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe;

Dit n’y avoir de contestation sérieuse.

Condamne par provision M. [X] [S] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 2397,94€, au titre des loyers charges et/ou indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2277,72€ et de la présente décision pour le surplus.

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant loyer contractuel majoré des charges récupérables dûment justifiées.

Condamne par provision M. [S] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 22 mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Suspend les effets de ladite clause,

Dit que M. [S] pourra se libérer de la dette par mensualités de 60€ payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité (24ème) étant majorée du solde.

Dit que si M. [S] se libère ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dit qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une seule échéance ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible.

Dit qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Condamne M. [S] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 250€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.