TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/04267

N° Portalis 352J-W-B7H-CZF6S

N° MINUTE : 6

Assignation du :

8 mars 2023

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 25 Avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [S] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Julien CUVEX-MICHOLIN de la SELEURL LINCOLN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1255

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3] 23

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Julie BEAUJARD de la SELARL HUET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0211

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 5 mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 18 novembre 1993, Mme [U] a donné à bail commercial à M. [Z] [S] [O] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétoactivement du 1er janvier 1993 pour finir le 1er janvier 2002.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

— une boutique en façade droite du vestibule d’entrée de l’immeuble avec dépendance en façade sur le [Adresse 4],

— un appartement y attenant comprenant : entrée- cuisine-trois pièces-salle de bains avec WC- un autre WC indépendant- chauffage central par l’immeuble.

Le bail a été renouvelé pour trois, six, neuf années consécutives, par deux avenants, du 11 février 2005 et du 26 mars 2016, pour se terminer en dernier lieu le 31 mars 2025.

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2021, M. [Z] [S] [O] a conclu avec l’agence Boulmich Immo Century 21 un mandat sans exclusivité de cession du droit au bail.

Par acte d’huissier du 13 avril 2022, la SCI [Adresse 3] 23, venant aux droits de la précédente bailleresse, a fait délivrer à M. [Z] [S] [O] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, M. [Z] [S] [O] a fait assigner la SCI [Adresse 3] 23 devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— considérer qu’il a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction au titre du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré par la SCI [Adresse 3] 23 ;

— fixer le montant de cette indemnité d’éviction à la somme de 667.138 euros ;

— considérer que la SCI [Adresse 3] 23 a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil au titre du congé qu’elle a fait délivrer à M. [Z] [S] [O] pour l’empêcher de céder son droit au bail et/ou son fonds de commerce après avoir appris l’offre reçue par son preneur sur son droit au bail;

— condamner la SCI [Adresse 3] 23 à lui verser la somme de 200.000 euros au titre de sa perte de chance de pouvoir céder son droit au bail ou son fonds de commerce ;

— condamner la SCI [Adresse 3] 23 à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 3] 23 aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 10 octobre 2023, la SCI [Adresse 3] 23 a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 5 mars 2024 lors de laquelle, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, la SCI [Adresse 3] 23 demande au juge de la mise en état de :

— déclarer recevables et bien fondées les fins de non recevoir soulevées par elle ;

— déclarer M. [Z] [S] [O] irrecevable en toutes ses demandes formulées par assignation en date du 8 mars 2023, au titre de la reconnaissance de son droit à indemnité d’éviction et en fixation du montant de l’indemnité d’éviction pour défaut de droit et d’intérêt à agir à son encontre ;

— déclarer M. [Z] [S] [O] irrecevable en toutes ses demandes formulées par assignation en date du 8 mars 2023, au titre de versement de dommages et intérêt pour la prétendue perte de chance de pouvoir céder son droit au bail ou son fonds de commerce et la responsabilité de son Bailleur, pour défaut de droit et d’intérêt à agir à son encontre ;

— débouter M. [Z] [S] [O] de ses demandes formulées au titre de l’incident ;

— condamner M. [Z] [S] [O] à lui verser 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident et aux entiers dépens ;

— débouter M. [Z] [S] [O] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 3] 23 fait exposer en substance que :

— le refus de renouvellement ne peut naturellement intervenir qu’au moment où s’ouvre le droit du preneur au renouvellement, c’est-à-dire à la fin du bail, sans préjudice des congés anticipés, dont la validité est retenue en jurisprudence au cas par cas et que le droit de M. [Z] [S] [O] à une éventuelle indemnité d’éviction ne naîtra donc qu’à l’expiration du bail c’est à dire au plus tôt le 1er avril 2025, ; que faute d’expiration de son bail M. [Z] [S] [O] ne dispose donc d’aucun droit à agir en fixation et liquidation d’une indemnité d’éviction à son profit ;

— si un principe de créance existe au jour de la notification du congé comme le rappelle la jurisprudence citée par M. [Z] [S] [O] , le droit à cette créance n’est pas encore né et actuel, il naîtra au jour de l’expiration du bail ; que dès lors les demandes de M. [Z] [S] [O] sont irrecevables car prématurées,

— s’agissant de la demande de dommages et intérêts de M. [Z] [S] [O] , elle est également irrecevable car celui est libre de céder son fonds de commerce ou son droit au bail, le congé signifié 11 avril 2022 pour le 31 mars 2025 ne le privant pas de ce droit, le cessionnaire ayant alors vocation à recevoir l’indemnité ; que M. [Z] [S] [O] n’a donc pas d’intérêt à agir en responsabilité civile à l’encontre de son bailleur, en l’absence de préjudice et de faute pouvant être opposés à ce dernier ; qu’il est également constant que le bailleur, titulaire du droit de propriété, qui a valeur constitutionnelle, ne saurait se voir imposer l’obligation de renouveler le bail commercial venu à expiration, de sorte que le locataire ne peut donc prétendre qu’au paiement d’une indemnité d’éviction.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, M. [Z] [S] [O] demande au juge de la mise en état de :

— débouter la SCI [Adresse 3] 23 au titre de sa demande d’incident fondée sur une fin de non-recevoir tirée de son défaut d’intérêt à agir en fixation et en liquidation d’une indemnité d’éviction faute de droit né et actuel ;

— débouter la SCI [Adresse 3] 23 de sa demande d’incident fondée sur une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir en dommages et intérêts faute de litige né et actuel ;

— condamner la SCI [Adresse 3] 23 à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 3] 23 aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] [S] [O] fait valoir pour l’essentiel :

— que c’est au moment du refus de renouvellement et par ce refus que naît le droit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction ; que les juges du fond peuvent retenir pour l’évaluation des préjudices subis du fait de l’éviction ceux existant avant et après la délivrance du congé avec refus de renouvellement et retenir la date à laquelle fixer l’évaluation de ce préjudice,

— que s’agissant de sa demande de dommages et intérêts, celle ci est fondée et le juge de la mise en état n’est en tout état de cause pas compétent de juger ce point, qu’il appartient au tribunal saisi au fond de trancher.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCI [Adresse 3] 23

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, étant rappelé que l’existence du droit invoqué, tant par le demandeur que par le défendeur, n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

S’agissant de l’intérêt à agir de M. [Z] [S] [O] au titre de la reconnaissance de son droit à indemnité d’éviction et en fixation du montant de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145 – 14 du code de commerce énonce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (…)”

Il est constant que c’est par la délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction que naît le droit d’un preneur à bail commercial au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, le congé a été délivré par acte extra judiciaire du 13 avril 2022 de sorte que c’est à cette date qu’est né le droit au paiement d’une indemnité d’éviction de M. [Z] [S] [O], peu important que le congé ait pour effet la date du 30 mars 2025.

Si comme le soutient à juste titre la SCI [Adresse 3] 23, l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est à dire à la date de l’éviction ou à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux, le droit à cette indemnité existe depuis le 13 avril 2022, de sorte que M. [Z] [S] [O] a bien un intérêt à agir pour voir reconnaître ce droit; étant entendu que le préjudice de M. [Z] [S] [O] n’est pas hypothétique mais seulement futur ; l’action de M. [Z] [S] [O], qui demande notamment de voir reconnaître le principe de son droit à indemnité d’éviction est donc bien recevable.

La fin de non recevoir soulevée par la SCI [Adresse 3] 23 sera donc rejetée.

S’agissant de l’intérêt à agir de M. [Z] [S] [O] en vu d’obtenir le paiement de dommages et intérêts

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et la question de savoir si la SCI [Adresse 3] 23 a commis une faute dans la délivrance du congé et engagé sa responsabilité envers M. [Z] [S] [O] n’est pas une condition de recevabilité de l’action de ce dernier mais du succès de celle-ci.

Dans ces conditions, M. [Z] [S] [O] justifie de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de cette dernière en paiement de dommages et intérêts, ce qui ne préjuge au demeurant nullement du bien fondé de son action sur le fond.

La SCI [Adresse 3] 23 sera donc déboutée de sa demande d’irrecevabilité soulevée de ce chef.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident suivront ceux du fond.

L’équité commande en revanche de la SCI [Adresse 3] 23 à payer à M. [Z] [S] [O], contraint de faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par la SCI [Adresse 3] 23 tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription,

Condamne la SCI [Adresse 3] 23 à payer à M. [Z] [S] [O] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond ,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 18 juin 2024 pour conclusions au fond de la défenderesse,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME