TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/50411 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT5Z

N° : 2-CB

Assignation du :

02 Janvier 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2024

par Emmanuelle DELERIS, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [V] [E] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1887

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ayant pour syndic la S.A.S. IMMOBILIERE EUROPE SEVRES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS – #G263

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil,

Monsieur [V] [E] [P] est propriétaire depuis le 30 janvier 2012 du lot n°123 de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Ce lot constitué est occupé par sa compagne madame [G] depuis le mois d’avril 1985.

Un couloir permet l’accès aux lots n°123 et 124.

Il a été constaté courant 2019 par la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES (ci-après la société IES), lors d’une visite de contrôle, la présence d’une porte au droit du couloir desservant l’accès aux deux lots précités, et ne figurant pas sur les plans de l’immeuble ni du règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019 a autorisé la société IES, en sa qualité de syndic, à mettre en œuvre une procédure à l’encontre de tout copropriétaire ayant privatisé des parties communes sans l’accord de l’assemblée générale.

Par courrier recommandé du 17 octobre 2019, la société IES a rappelé à Monsieur [E] [P] les termes du règlement de copropriété, notamment ses articles 1 et 3, et lui a demandé d’apporter des éléments justifiant de l’acquisition des parties communes et à défaut, de les restituer.

Divers échanges ont ensuite eu lieu entre le notaire de Monsieur [E] [P] et le syndic de l’immeuble.

La porte litigieuse a été déposée par le syndic en octobre 2022.

Se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une voie de fait, Monsieur [V] [E] [P] a, par exploit délivré le 2 janvier 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil :

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de procéder à la réinstallation immédiate de la porte d’accès au couloir situé au 4ème étage de l’immeuble et desservant les lots n°123 et 124 ;

— Assortir cette injonction d’une astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [V] [E] [P] la somme provisionnelle de 5.000 euros en réparation des préjudices soufferts ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [V] [E] [P] la somme de 3.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens ;

— Accorder à Monsieur [V] [E] [P] la dispense figurant à l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 février 2023, durant laquelle une injonction de rencontrer un médiateur a été délivrée aux parties. Ces dernières n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 novembre 2023.

Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues, Monsieur [V] [E] [P], représenté, sollicite le bénéfice de son assignation, outre le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires.

Il fait principalement valoir au soutien de ses prétentions que l’ancien propriétaire du lot n°124 a été autorisé dans les années 1960-1970, à procéder à la fermeture du couloir d’accès desservant les lots n°123 et 124 par une porte munie d’une serrure à clé, de sorte que le couloir et cette porte sont devenus des parties privées à usage collectif, et que la dépose de la porte nécessitait l’accord unanime des propriétaires des los n°123 et 124, ou une action judiciaire du syndicat des copropriétaires aux fins d’être autorisé à déposer la porte. Il ajoute qu’à supposer que le couloir et la porte doivent être considérés comme des parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire avant la dépose de la porte. Il conclut que la dépose de la porte litigieuse sans autorisation judiciaire préalable, quel que soit le bien-fondé des argumentations respectives, constitue une voie de fait du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires dépose des conclusions qu’il soutient demande au juge des référés de :

— In limine litis, déclarer irrecevable Monsieur [E] [P] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— A titre principal, débouter monsieur [E] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et l’en déclarer mal fondé, tant concernant la réinstallation de la porte que l’allocation d’une somme à titre de dommages et intérêts ;

— En tout état de cause, condamner monsieur [E] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir au soutien de ses prétentions, en substance, que le requérant ne justifie ni d’une qualité ni d’un droit à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires compte-tenu de ses demandes ; qu’il ne justifie pas davantage d’un droit ou d’une prérogative sur la porte litigieuse, en qualité de propriétaire ou au titre d’un droit de jouissance ; qu’en conséquence la dépose de la porte par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une atteinte aux droits du requérant, ni un trouble manifestement illicite susceptible d’en justifier la réinstallation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024, prorogé au 30 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires oppose à Monsieur [V] [E] [P] son absence de qualité à agir, dès lors que le requérant n’explicite pas la qualité dont il se prévaut car il ne revendique ni un droit de propriété sur la porte, ni la jouissance privative du couloir d’accès, ni une atteinte à son droit de jouissance puisqu’il n’occupe pas personnellement les lieux.

Cependant, l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Monsieur [V] [E] [P], qui justifie être propriétaire du lot n°123 de l’immeuble, et entend revendiquer la jouissance exclusive du couloir litigieux, justifie par conséquent de sa qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Au cas présent, le requérant se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Constitue une voie de fait un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de faire cesser le trouble qui en résulte (Gérard Cornu, Vocabulaire juridique).

Au cas présent, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qu’il a procédé à la dépose de la porte fermant le couloir d’accès aux lots n°123 et 124.

Les parties s’opposent sur la qualification juridique de cette porte et du couloir auquel elle donne accès, ainsi que cela résulte des courriers versés aux débats, échangés entre le syndicat des copropriétaires et le notaire de Monsieur [E] [P] entre novembre 2019 et juin 2022.

Monsieur [E] [P] se prévaut ainsi d’une autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les années 1970, à l’ancien propriétaire du lot n°124 afin qu’il pose une porte à l’entrée du couloir desservant les lots n°123 et 124, et entend se prévaloir de la prescription acquisitive.

Le syndicat des copropriétaires considère quant à lui, dès lors qu’aucune trace de cette autorisation alléguée n’a été retrouvée, qu’il s’agit d’une annexion illicite de parties communes, qui cause au surplus un risque pour la copropriété au regard de la sécurité incendie, dès lors que les parties communes doivent rester libres d’accès.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, daté du 13 août 1958, décrit comme suit le lot n°123 : « Au quatrième étage, à l’extrémité de la passerelle porte face, une pièce donnant sur deuxième cour. Droit d’usage en commun aux water closets et au poste d’eau situés à l’étage ».

Aucune des pièces produites par Monsieur [E] [P] au soutien de ses prétentions, et notamment l’acte notarié de vente du lot n°123 à son profit, daté du 30 janvier 201, ne mentionne la porte d’accès litigieuse, ni le couloir qu’elle dessert.

Il résulte par ailleurs des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la dépose de la porte, intervenue en octobre 2022, a été précédée d’un courrier adressé le 17 octobre 2019 à Monsieur [E] [P], lui demandant de produire les justificatifs de l’autorisation d’apposer cette porte et lui rappelant le caractère commun du couloir qu’elle dessert, d’un courriel du 19 novembre 2019 lui indiquant que les archives des assemblées générales la copropriété ne mentionnent pas la demande de pose de cette porte, d’un courrier du 7 janvier 2022 rappelant les termes des précédents échanges, et lui demandant de laisser ouverte cette porte en attendant sa dépose, et enfin d’un courrier du 14 octobre 2022 lui indiquant les modalités à respecter pour demander l’autorisation de conserver en place la porte litigieuse.

Il s’infère de ces éléments que la dépose de la porte est intervenue après plusieurs courriers adressés à Monsieur [E] [P], demandant de justifier de la licéité de son installation et rappelant l’interdiction d’annexer les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.

En procédant de la sorte, quel que soit le bien fondé des argumentations juridiques respectives, sans solliciter au préalable une autorisation judiciaire, le syndicat des copropriétaires a agi selon un procédé relevant de la justice privée, ce qui suffit à caractériser un trouble manifestement illicite au préjudice de monsieur [E] [P].

Monsieur [E] [P] ayant jusqu’à présent échoué à rapporter la preuve de la licéité de la pose de cette porte, dont la qualification juridique fait débat entre les parties et nécessite, à défaut de régularisation par l’assemblée générale des copropriétaires, que ce débat soit tranché par le juge du fond, il ne sera ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder à la repose de la porte qu’à défaut pour ce dernier de justifier, dans un délai de trois mois, de la saisine du juge du fond aux fins de voir trancher le litige.

Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans ces deux derniers alinéas:

“ Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

Il n’est pas inéquitable, au regard des circonstances de l’espèce et des résistances opposées par Monsieur [E] [P] aux demandes amiables du syndicat des copropriétaires avant que ne survienne la voie de fait dénoncée, de rejeter sa demande de dispense de contribution aux frais de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’est par ailleurs pas inéquitable de le condamner à verser à Monsieur [E] [P] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons qu’à défaut pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES, de justifier, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de la saisine du juge du fond aux fins de voir trancher la contestation relative à la qualification de la porte d’accès au couloir situé au 4ème étage de l’immeuble desservant l’accès aux lots n°123 et 124, il sera tenu de procéder à la repose de ladite porte ;

Assortissons en ce cas cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter l’expiration du délai de trois mois à compter de la présente décision, l’astreinte ayan tvocation à courir sur un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons la demande de dispense de participation aux frais formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE EUROPE SEVRES à payer à Monsieur [V] [E] [P] au la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 30 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS