31 Janvier 2025

RG N° 24/05089 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OAEK

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [V] [P] [B]

Monsieur [Y] [C] [H]

C/

S.A. ERIGERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [V] [P] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [Y] [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 Janvier 2025.

La présente décision a été rédigée par [D] [K], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 20 septembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [V] [P] [B], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 18 octobre 2023 à la requête de la SA ERIGERE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024, à laquelle M. [Y] [C] [H] est intervenu volontairement.

A l’audience, Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H], qui intervient volontairement, demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, et notamment des difficultés rencontrées lors du renouvellement de leur titre de séjour, de leurs difficultés financières, la perte de leur emploi et la scolarité de leurs enfants mineurs. Ils font valoir qu’ils ont retrouvé du travail et repris le paiement de l’indemnité d’occupation. Ils estiment être en mesure de régler l’indemnité d’occupation et une somme de 200 euros en plus pour l’apurement de la dette.

La SA ERIGERE, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, ne s’oppose pas à l’octroi de délais conditionnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation et au solde de la dette avant fin août 2025. Elle actualise la dette à la somme de 3.509,13 euros. Elle fait valoir que les demandeurs ont repris le paiement de l’indemnité d’occupation.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 11 mai 2023 par le tribunal de proximité de SANNOIS, réputé contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er août 2022,

— condamné solidairement M. [Y] [C] [H] et Mme [V] [C] [H] à payer la somme de 2 628,91 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [Y] [C] [H] et Mme [V] [C] [H] à se libérer des sommes dues en 17 mensualités de 150 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges

— condamné in solidum M. [Y] [C] [H] et Mme [V] [C] [H] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 14 juin 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 18 octobre 2023. Le concours de la force publique a été requis le 2 août 2024 et accordé le 15 octobre 2024.

Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H] ne contestent pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle des demandeurs leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H] disposent de revenus mensuels de 4 715 euros, correspondants à leurs salaires et aux allocations familiales, avec six enfants à charge, dont quatre mineurs. Le couple perçoit une allocation personnalisée au logement d’un montant de 559 euros qui est directement versée au bailleur.

Au vu du décompte produit arrêté au 4 décembre 2024, la dette locative s’élève à 3 509,13 euros. Il apparait que les paiements avaient cessé en février 2024 mais qu’ils ont repris en octobre 2024. Un rappel d’APL de 3 222,92 euros a été versée directement au bailleur le 12 août 2024. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante d’un montant de 1 430,39 euros est payée et l’arriéré de la dette est en cours de remboursement.

Les demandeurs justifient être suivis par un travailleur social du service social départemental de [Localité 5]. Il ressort du rapport versé au dossier en date du 16 septembre 2024 que la famille [C] se trouve en situation d’expulsion locative en raison principalement des difficultés administratives rencontrées dans le cadre du renouvellement des titres de séjour des parents. La référente sociale indique que le demandeur est électricien en intérim dans le bâtiment et qu’il vient de signer un contrat de travail le 28 août 2024 qui devrait s’inscrire dans la durée sur une période de deux ans. Ce dernier dispose d’un titre de séjour valide depuis le 2 juin 2024. S’agissant de la demanderesse, il est indiqué qu’elle travaille comme femme de chambre au sein de l’hôtel MERCURE [Localité 4] mais que son titre de séjour ayant expiré le 29 avril 2024, elle ne pouvait plus travailler. L’irrégularité de la situation administrative de Mme [V] [P] [B] a conduit la CAF à suspendre toutes les prestations de la famille, et notamment le versement de l’APL. Il est aussi indiqué que la famille a bénéficié d’un rappel d’APL d’un montant de 3 223 euros qui a été versée au bailleur et qu’un second rappel pour les autres prestations CAF est en cours de traitement. Le travailleur social estime que l’octroi d’un délai de 12 mois permettra à la famille de finaliser ses démarches afin de stabiliser sa situation sur le plan administratif et financier, en vue d’une reprise des paiements et d’un maintien durable dans leur logement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai conditionné au paiement régulier de l’indemnité d’occupation et au solde intégral de la dette au plus tard fin août 2025. Il indique n’avoir pas programmé l’expulsion compte-tenu des règlements effectués par les demandeurs.

Si Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H] n’ont effectué aucune recherche de logement, ils sont suivis par un travailleur social et ont rencontré des difficultés d’ordre administratif à l’occasion du renouvellement de leur titre de séjour qui a fortement impacté leur situation financière. Les paiements ont repris dès la régularisation de leur situation administrative, démontrant ainsi leur bonne foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H], il convient d’accorder un délai de 12 mois, soit jusqu’au 31 janvier 2026, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et d’une somme mensuelle de 200 euros pour l’apurement de l’arriéré de la dette.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H] un délai de 12 mois, soit jusqu’au 31 janvier 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation en sus d’une somme mensuelle de 200 euros pour apurer la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion, s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne Mme [V] [P] [B] et M. [Y] [C] [H] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 31 Janvier 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,