TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le :

à M^e MARTY et M^e DE FROIDCOURT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e MALEMPRÉ

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8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00226 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3G

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [N] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Françoise MALEMPRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0135

DÉFENDERESSES

S.A. GENERALI IARD, en sa qualité d’assureur de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la S.C.S MESSIEURS [F] ET CIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine DE FROIDCOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A241

Décision du 14 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00226 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-président

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est géré par le cabinet de Messieurs [F] & Cie, syndic de copropriété.

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er février 2004, Madame [C] a consenti à Monsieur [N] [V] un bail d’habitation pour un appartement situé [Adresse 7], sis au 5ème étage de l’immeuble, comprenant 6 pièces principales, outre une cuisine, une salle de bains, une salle d’eau, WC, pour un loyer mensuel initial de 3.900 €

Au mois d’août 2018, Monsieur [N] [V] a subi un dégât des eaux, causé par des infiltrations au travers de la façade de l’immeuble.

Le sinistre a affecté trois pans de murs situés au coin de son séjour (partie salle à manger), côté façade de la rue sur la partie mitoyenne avec le numéro [Adresse 8].

Le 14 septembre 2018, la société Houdry-Grenot est intervenue à la demande du syndic.

Le 20 novembre 2018, un constat amiable de dégât des eaux a été dressé, soit trois mois après le dégât des eaux du 30 août 2018.

Le 21 juin 2019, le syndic a mandaté la société Alti Services, après mise en concurrence de plusieurs devis par le conseil syndical, pour intervenir afin de faire cesser les désordres.

Par courriel du 10 juin 2020, Monsieur [N] [V] a pris contact avec le syndic de l’immeuble.

Une réunion a été programmée le 17 juin 2020, en présence de l’architecte de l’immeuble, pour constater les désordres dans le logement de Monsieur [N] [V] et celui de la voisine du dessous.

Par un rapport de visite du 17 juin 2020, l’architecte missionné par le syndic a constaté que les désordres provenaient des parties communes de l’immeuble et a préconisé des travaux à la charge de la copropriété à réaliser en deux étapes.

Selon devis n° 3645 du 08 juillet 2020, la société Alti Services a chiffré des « travaux mineurs sur chéneaux et conduite fuyarde au 5ème étage», pour un montant de 1.287 € TTC.

Le 8 septembre 2020, un ordre de service a été donné à la société Alti Services pour réaliser les travaux visés dans le devis précité.

Les travaux ont été réalisés le 1er octobre 2020.

Le 22 septembre 2020, Monsieur [N] [V] a donné son accord sur la proposition des dommages, arrêtée par l’expert amiable, et accepté une indemnisation de son assurance pour une somme de 6.605,57 € TTC.

Le 23 septembre 2020, des travaux de réparations tels que préconisés par l’architecte ont été effectués par la société Alti Services.

Le 24 septembre 2020, suite à la réalisation des travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble, Monsieur [N] [V] a écrit à son expert amiable d’assurance qu’à la suite de fortes pluies à [Localité 9], les murs, plinthes et parquet de son appartement auraient été à nouveau inondés.

La société Meril est immédiatement intervenue le 1er octobre 2020, à la demande du syndic, pour procéder au désengorgement de la descente des eaux pluviales.

Par lettre recommandée du 5 novembre 2021, Monsieur [N] [V] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de procéder à l’indemnisation de son préjudice de jouissance, sous quinzaine.

Le 8 novembre 2021, le syndic a missionné immédiatement la société Alti Services afin de réaliser une recherche de fuites.

Un procès-verbal de constat d’huissier établi à la requête de Monsieur [N] [V] a été dressé le 19 novembre 2021, aux termes duquel il ressortait un taux d’humidité de 85 à 100 %.

Par courriel du 6 décembre 2021, le syndic a informé le conseil de Monsieur [N] [V] des investigations menées par la société Alti Services, indiquant que « les taux d’humidité relevés varient entre 22 % et 31 %, ce qui est tout à fait normal. Afin de réaliser les travaux de reprise, il conviendra de purger l’ensemble des zones à traiter compte-tenu de l’accumulation des sels minéraux dans le revêtement (plâtre) du salon ».

Le syndic a annexé un rapport de l’architecte de l’immeuble daté du 3 décembre 2021, confirmant que le taux d’humidité précité signifiait que la cause des désordres avait cessée.

Par exploit d’huissier délivré le 20 décembre 2021, Monsieur [N] [V] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux fins d’obtenir à titre principal sa condamnation à lui payer la somme de 117.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

A la suite d’un congé pour vente délivré par Madame [C], Monsieur [V] a quitté les lieux le 31 janvier 2022.

Suivant exploit d’huissier délivré le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a assigné son assureur multirisque immeuble, la compagnie Generali Iard, aux fins de voir condamner cette dernière à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la copropriété dans le cadre de la procédure initiée par Monsieur [V]. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro de rôle au greffe 22/04681.

Le 10 mai 2022, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG 22/00226.

Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 2 notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, Monsieur [N] [V] demande au tribunal de :

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le trouble de jouissance et moral du requérant,

DIRE ET JUGER Monsieur [N] [V] recevable et bien fondé en ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, du 1 er septembre 2018 au 31 janvier 2022.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la société GENERALI de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de Monsieur [V] ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le CONDAMNER également à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (qui comprendront notamment les frais des deux constats d’huissier) ».

Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [V] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement d’une somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice de jouissance, du 1er septembre 2018 au 31 janvier 2022,

DEBOUTER Monsieur [V] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement d’une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice moral,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société Generali Assurances IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet de Messieurs [F] & Cie, de toutes condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à son encontre, sans application d’une franchise contractuelle, non spécifiée dans le contrat.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la compagnie Generali Iard demande au tribunal de :

« Vu l’article L112-6 du code des assurances,

DEBOUTER Monsieur [V] de sa demande au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral ;

A tout le moins,

Les RAMENER à de bien plus justes proportions ;

JUGER la compagnie GENERALI recevable à opposer ses plafonds de garantie et franchise contractuelle ;

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à la compagnie GENERALI la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le même aux entiers dépens. »

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 septembre 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire : sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur [N] [V] soutient que :

— le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages, les désordres ayant pour origine les parties communes,

— il a été particulièrement négligent dans la gestion du sinistre puisqu’il a attendu près de deux ans après le sinistre, qui date d’août 2018, pour mandater un expert afin de rechercher l’origine des fuites et pour déclarer le sinistre à son assureur.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] soutient en réponse que :

— il n’est pas contesté que le désordre provient des parties communes ou des éléments d’équipements communs,

— en revanche, il n’existe aucune faute du syndic ou du syndicat,

— tous les travaux nécessaires ont été réalisés après avoir effectué les recherches de fuite requises permettant d’éliminer toutes les causes probables des désordres.

En droit, selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le désordre provient des parties communes ou des éléments d’équipements communs.

Même si Monsieur [N] [V] invoque des fautes ou négligences du syndicat ou du syndic, le tribunal relève que son action est fondée exclusivement sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur un autre fondement.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Monsieur [N] [V] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 120.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Monsieur [N] [V] soutient que :

— aux termes d’une expertise Polyexpert réalisée le 9 septembre 2020, une proposition de dommages lui a été faite qui mentionne que les dommages ont été évalués à la somme de 8.078,09 € valeur à neuf, et à 6.605,57 € vétusté déduite, se décomposant comme suit :

* embellissements (peinture, réfection, etc…) : 4.015,57 €

* déplacement mobilier : 396,00 €

* perte d’usage des locaux pendant les travaux (1 mois) : 2.194,00 €

— la proposition porte uniquement sur les travaux de réfection du séjour et sur la perte d’usage des locaux pendant la seule durée des travaux estimée à un mois,

— il a accepté cette proposition le 22 septembre 2020, se réservant la possibilité de réclamer l’indemnisation de son préjudice de jouissance non couvert par l’indemnité proposée,

— les murs du séjour n’étant toujours pas secs, les travaux de réfection n’ont pas pu être réalisés ni en 2020, ni en 2021,

— il n’avait pas perçu l’indemnité proposée pour les dommages listés lorsqu’il a quitté l’appartement le 31 janvier 2022 en vertu du congé qui lui a été délivré,

— dans son compte de départ établi le 7 mars 2022, était déduite l’indemnité de l’assurance à hauteur de 6.605,57 €,

— il a contesté ce décompte et a finalement été réglé de l’indemnité de l’assurance au mois de juin 2022,

— le bailleur et lui se sont rapprochés et d’un commun accord, la somme de 4.015,57 €, correspondant aux seuls embellissements, a été déduite de son compte de départ,

— en tout état de cause, l’indemnisation proposée ne portait nullement sur son préjudice de jouissance,

— compte tenu de la durée du préjudice de jouissance, celui-ci doit être estimé à la somme de 3.000 € par mois, pour la période du 1er septembre 2018 jusqu’au 31 janvier 2022, date à laquelle il a quitté les lieux, soit la somme de 120.000 € (3.000 € x 40 mois).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] soutient en réponse que :

— le 22 septembre 2020, Monsieur [N] [V] a accepté et signé un accord sur le montant des dommages subis dans son appartement, adressé par son assureur le 10 septembre 2020,

— cette indemnisation ne comprenait aucun préjudice de jouissance lié au dégât des eaux mais simplement une perte d’usage de son appartement pendant la durée des travaux estimée à un mois, sur une surface le privant d’une partie de l’usage de sa pièce mais ne correspondant aucunement au préjudice de jouissance puisque Monsieur [N] [V] n’avait pas perdu la jouissance de son appartement,

— Monsieur [N] [V] a donné son accord sur l’évaluation des dommages dont préjudice d’usage des locaux pendant les travaux en septembre 2020,

— concernant le surplus d’un prétendu préjudice de jouissance dont il demande à être indemnisé, Monsieur [N] [V] est à l’origine même de ce dernier dans la mesure où il a été absent de son appartement et où il a été négligent en ne grattant pas les murs litigieux pour favoriser leur assèchement, comme préconisé par le rapport de l’architecte du 18 juin 2020,

— le quantum exorbitant du préjudice de jouissance sollicité à l’encontre de la copropriété n’est pas justifié, en l’absence d’expertise judiciaire ou d’expertise amiable complémentaire et Monsieur [N] [V] sera débouté de sa demande.

La compagnie Generali Iard fait valoir que le sinistre a déjà été indemnisé et indique que :

— les dommages ont été évalués à 8.078,09 € TTC valeur à neuf, 6.605,57 € TTC vétusté déduite, somme incluant, en plus de la reprise des embellissements et frais de déplacement/protection du mobilier, l’indemnisation d’une perte d’usage des locaux pendant la durée des travaux estimée 1 mois,

— le 22 septembre 2020, Monsieur [N] [V] a accepté sans réserve l’évaluation des dommages que lui adressait son propre assureur à hauteur de 8.076,09 € valeur à neuf soit 6.605,57 € vétusté déduite, renonçant de facto à se prévaloir d’autres préjudices par la suite qui seraient en relation avec ce sinistre,

— Monsieur [N] [V] admet avoir perçu en juin 2022 la somme de 6.605,57 € de la BPCE et n’avoir rétrocédé à son bailleur que la somme de 4.015,57 € de sorte qu’il a « gagné » une somme de 2.590€ visant à couvrir un préjudice de jouissance « pendant travaux » et un déplacement de mobilier qu’il n’a finalement pas eu à subir,

— la compagnie Generali Iard justifie avoir subi le recours de la BPCE dès novembre 2020, ce qui laisse supposer qu’à cette date-là, la BPCE avait indemnisé son assuré,

— les relations entre la BPCE et son assuré ne concernent pas la compagnie Generali Iard.

En l’espèce, si Monsieur [N] [V] prétend avoir subi un préjudice de jouissance dont il n’aurait pas été indemnisé, le tribunal relève qu’aucune pièce n’est versée aux débats pour établir tant le principe de ce préjudice que le quantum de ses demandes formulées à ce titre.

En effet, la lettre d’acceptation du dommage Polyexpert du 22 septembre 2020 ne mentionne aucun préjudice de jouissance et évalue seulement les dommages aux embellissements (peinture, réfection, etc…), ainsi que ceux liés au déplacement mobilier et à la perte d’usage des locaux pendant les travaux : 1 mois (pièce n° 5 de M. [V]).

L’inhabitabilité partielle de l’appartement n’est établie par aucune pièce versée aux débats.

Si Monsieur [N] [V] soutient avoir subi un préjudice de jouissance qui n’aurait pas été pris en charge par l’assurance et dont il n’aurait pas été indemnisé, il ne justifie par aucun élément versé aux débats avoir subi un tel préjudice.

Aucun élément ne vient accréditer le fait qu’il aurait subi des répercussions dans ses conditions de vie comme il l’allègue.

Le fait que les dégradations aient affecté trois pans de murs du salon (pièce n°16) et que les travaux de réfection n’aient pas été effectués avant son départ de l’appartement n’est pas suffisant à établir qu’un préjudice de jouissance ait été subi par Monsieur [N] [V] dont il n’aurait pas été indemnisé, étant rappelé :

— d’une part que l’offre d’indemnisation qui a été accepté par lui comprenait l’indemnisation d’une perte d’usage des locaux pendant des travaux qu’il n’a pas subis, dès lors qu’ils n’ont pas été effectués pendant la période de location (pièce n° 5 de M. [V]).

— et d’autre part que le bailleur et lui ont convenu que seule la somme de 4.015,57 € correspondant aux seuls embellissements serait déduite de son compte de départ (pièce n° 32 de M. [V]).

En conséquence, Monsieur [N] [V] sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice de jouissance.

Sur l’indemnisation d’un préjudice moral

Monsieur [N] [V] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral mais ne fait valoir à ce titre aucune argumentation autre que celle développée au titre du préjudice de jouissance dont il se plaint.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] fait valoir que :

— Monsieur [V] n’hésite pas à alléguer qu’il n’a pu recevoir dans son appartement ses nombreuses relations professionnelles dans son appartement dans lequel il accrochait des tableaux, manifestement pour les vendre, et que ce dégât des eaux aurait eu des répercussions professionnelles sur son activité de commissaire-priseur,

— les seuls justificatifs apportés sont ceux visant à démontrer qu’il organise dans son domicile privé des expositions professionnelles destinées à accueillir une clientèle commerciale, alors que son bail interdisait expressément une telle activité,

— une telle demande abusive ne saurait prospérer et, à titre subsidiaire, cette demande ferait double emploi avec celle formulée au titre de son prétendu préjudice de jouissance.

La compagnie Generali Iard fait valoir que :

— Monsieur [V] n’essaie même pas de justifier son préjudice moral,

— sa demande fait, au demeurant, double emploi avec l’indemnisation sollicitée au titre du trouble de jouissance.

En l’espèce, le tribunal relève que Monsieur [V] ne verse pas d’éléments pour justifier du préjudice moral qu’il prétend avoir subi, lequel n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

En conséquence, il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner Monsieur [N] [V] aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la somme de 2.000 euros à la compagnie Generali Iard au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [V] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 10] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser la somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] la somme de 2.000 euros à la compagnie Generali Iard au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024.

Le Greffier Le Président