TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SELARL CABINET NOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00873 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64OV

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 16 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4] et élisant domicile chez son mandataire le Cabinet COMTE, administrateur de biens, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET NOYER, prise en la personne de Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1220

DÉFENDERESSE

Madame [L] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00873 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64OV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2020, Monsieur [T] [E] a donné bail à Madame [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 2000 euros et 150 euros de charges, soit 2150 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [E] a fait signifier par actes de commissaire de justice des 17 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 6150 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle et de justifier l’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, Monsieur [T] [E] a fait assigner Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolution insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [S] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur, et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner Madame [L] [S] à lui payer :

— la somme de 6150 euros correspondant au paiement des loyers, dépôt de garantie, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus,

— à défaut d’avoir libéré les lieux loués et remis à Monsieur [T] [E] ou à son mandataire, le cabinet COMTE, les clés, Madame [L] [S] y sera contrainte sous astreinte à payer la somme de 150 euros par jour de retard, et, à compter du 8eme jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— une indemnité d’occupation, à compter du 17 novembre 2024, d’un montant égal, pour chaque jour de retard, au montant du loyer en cours laquelle sera due jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ;

— la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements du 17 octobre 2024 ainsi que la notification du commandement de la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 avril 2025.

À cette audience, Monsieur [T] [E], représenté par son conseil, a actualisé sa créance relative à l’arriéré des loyers à la somme de 8150 euros, incluant l’échéance du mois d’avril 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement en indiquant que Madame [L] [S] n’avait versé que partiellement le dernier loyer courant, soit la somme de 1700 euros.

Madame [L] [S], comparante en personne, a informé qu’elle allait régler la somme de 4150 euros prochainement et que concernant les 4000 euros restant demandé, cette somme correspondait au dépôt de garantie pour lequel elle propose de payer 100 euros par mois. Elle a de plus demandé la somme de 4000 euros au titre d’un préjudice de perte de jouissance au regard de divers désagréments dont elle se prévaut. Elle a enfin demandé à ce que le demandeur soit débouté de ses demandes, et qu’elle soit dispensée de l’article 700 et des frais d’huissier.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [T] [E] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 5 mars 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 17 octobre 2024 pour la somme en principal de 6150 euros.

Il convient de préciser que la loi du 27 juillet 2023 (entrée en vigueur le 29 juillet 2023) a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour soumettre les contrats d’habitation conclus après l’entrée en vigueur de la présente loi à un nouveau délai de régularisation des loyers impayés à savoir six semaines au lieu de deux mois pour régler la dette de loyer après un commandement de payer.

Un avis de la cour de cassation du 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002) a précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 décembre à minuit, soit le 18 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [L] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] produit un décompte faisant apparaître que Madame [L] [S] restait devoir la somme de 8150 euros à la date du 8 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Madame [L] [S] reconnaît le montant de la dette à l’audience en indiquant que celle-ci se découpe en deux à savoir 4000 euros de dépôt de garantie et 4150 euros de loyers et de charges.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4150 euros arrêté au 8 avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2150 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [S] sera également condamnée au paiement à compter du 18 décembre 2024 en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit régler à son propriétaire un dépôt de garantie.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge civil peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [L] [S] ne conteste pas qu’elle n’a jamais payé le dépôt de garantie. Elle indique que celui-ci n’a pas été réglé aux motifs que des travaux devaient être réalisés.

À l’audience, Madame [L] [S] a proposé de payer 100 euros chaque mois pour payer son dépôt de garantie.

Au regard de la proposition de Madame [L] [S] et des explications données, il convient d’accorder à Madame [L] [S] des délais de paiement.

En conséquence, Madame [L] [S] sera condamnée à payer 100 euros par mois et ce pendant 24 mois. Les modalités de paiement seront précisées ci-dessous.

Faute pour Madame [L] [S] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande en réparation de Madame [L] [S]

Il est couramment admis que, lorsque le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien du logement donné à bail, le locataire peut obtenir, outre la réalisation des travaux de nature à réparer les désordres affectant le logement, l’allocation de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant desdits désordres.

En l’espèce, Madame [L] [S] produit un PV de constat d’huissier fait le 8 avril 2025 permettant de constater qu’elle subit un certain nombre de désordres dans son logement notamment en lien avec des problèmes d’humidité. Toutefois, le PV de constat d’huissier ne permet pas de chiffrer son préjudice. Aucun devis n’a été produit par la même.

En conclusion, il convient de débouter Madame [L] [S] de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [S] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et seulement du commandement de payer en date du 17 octobre 2024 .

En équité et afin de privilégier le paiement de la dette, Monsieur [T] [E] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Monsieur [T] [E] recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2020 entre Monsieur [T] [E] et Madame [L] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 4150 euros arrêté au 8 avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2150 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [L] [S] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés de la défenderesse.

CONDAMNE Madame [L] [S] au paiement à Monsieur [T] [E] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 4000 euros au titre du dépôt de garantie ;

ACCORDE à Madame [L] [S] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois de juillet 2025 en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 100 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

DÉBOUTE Madame [L] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et seulement le coût du commandement de payer en date du 17octobre 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le Greffier, La Présidente