REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 25 FEVRIER 2026

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N° RG 26/00225 – N° Portalis DB3D-W-B7K-K775

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Q]

né le 19 Octobre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Karine SANCHEZ

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023 et 7 novembre 2023 ayant pris effet le 02 novembre 2023, la SCPI KYANEOS PIERRE a consenti à Monsieur [N] [Q] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 520,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier à Monsieur [N] [Q] un commandement de payer pour un montant de 2 577,43 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 3 novembre 2024, d’ordonner son expulsion et de mettre à sa charge la somme de 6.599,85 euros à titre provisionnel en règlement des loyers et charges impayés avant la résiliation du bail.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 19 novembre 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCPI KYANEOS PIERRE représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 912,06 € arrêtée au 01 décembre 2025 (mois de Décembre 2025 inclus).

Monsieur [N] [Q] n’est ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE, le bailleur, a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 04 septembre 2024, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 02 septembre 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 577,43 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 02 novembre 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2023 et 7 novembre 2023 à compter du 02 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 537,48 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 02 septembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 01 décembre 2025 à la somme de 7 912,06 €, que la SCPI KYANEOS PIERRE rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [N] [Q]. La créance de la SCPI KYANEOS PIERRE n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [Q] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme provisionnelle de 7 912,06 €, au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges arrêtés au 01 décembre 2025 (échéance du mois de Décembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [N] [Q] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Monsieur [N] [Q] sera par ailleurs condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif des locataires.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [Q] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [Q] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par la SCPI KYANEOS PIERRE à Monsieur [N] [Q],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2023 et 7 novembre 2023 entre la SCPI KYANEOS PIERRE d’une part, et Monsieur [N] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 novembre 2024 à minuit ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [Q] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 537,48 € par mois,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme provisionnelle de 7 912,06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 01 décembre 2025 (échéance de Décembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [N] [Q] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 02 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE