TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/03656 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLTE

N° MINUTE : 7

Assignation du :

08 Mars 2023

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 09 Février 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. PYLONES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

Société AEW PARIS COMMERCES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Pascal ROTROU de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1443

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2015, la société ACTIPIERRE 2, aux droits de laquelle vient la société AEW PARIS COMMERCES, a donné à bail à la société PYLONES des locaux à usage commercial ayant pour destination de la « vente au détail d’objets cadeaux, articles de décoration, de maroquinerie, de souvenirs, de mode, d’arts de la table, de cuisine et leurs accessoires », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 8 mai 2015, moyennant un loyer minimum garanti initial de 84.000 euros par an, hors taxes et hors charges, outre un loyer additionnel variable.

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2021, les parties sont convenues d’un accord ayant notamment pour objet d’accorder au bénéfice de la preneuse un abandon de quatre mois de loyer et une faculté de paiement mensuel, moyennant la renonciation de la preneuse à sa faculté de donner congé lors de l’échéance triennale du 18 mai 2021.

Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2022, la société PYLONES a signifié à la société ACTIPIERRE 2 une demande de révision triennale, se prévalant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et proposant la fixation du loyer minimum garanti à la somme de 25.000 euros par an en principal.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 9 septembre 2022, la société preneuse a fait assigner par acte du 8 mars 2023 la société AEW PARIS COMMERCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le loyer minimum garanti à la somme de 25.000 euros, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 3 novembre 2023, la preneuse demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce, de :

« Débouter la SCPI AEW PARIS COMMERCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Juger recevable la société PYLONES en ses demandes ;

Fixer le montant du loyer révisé au 21 juillet 2022 à la somme de 25.000 € HT/HC par an en principal,

Juger que les trop-perçus de loyers porteront intérêt au taux légal depuis la demande de révision formulée par la société PYLONES, à compter de chaque date d’exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

Juger que le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au loyer révisé à compter du 21 juillet 2022,

Juger que le trop-perçu au titre du dépôt de garantie portera intérêt au taux légal depuis la demande de révision formulée par la société PYLONES,

Condamner la société AEW PARIS COMMERCES aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise. »

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 3 novembre 2023, la société ACTIPIERRE 2 demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce et de l’article 1134 ancien du Code civil, de :

« A titre liminaire,

DECLARER irrecevable la société PYLONES en ses demandes, s’agissant d’un loyer binaire comportant une clause recettes,

DEBOUTER la société PYLONES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal,

DEBOUTER la société PYLONES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, le loyer demeurant fixé au loyer découlant de l’application de la clause d’indexation sur le montant du loyer minimum garanti telle que prévue au Bail soit à la somme annuelle de 91.837 € hors taxes hors charges au 21 juillet 2022,

A titre subsidiaire,

DONNER ACTE à la Scpi AEW PARIS COMMERCES de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire par la société PYLONES laquelle devra alors être ordonnée aux frais avancés de la société PYLONES demanderesse,

DEBOUTER la société PYLONES de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel à un montant inférieur au loyer actuel, durant le cours de l’instance,

CONDAMNER la société PYLONES aux entiers dépens comprenant les éventuels honoraires et frais d’expertise. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 novembre 2023 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révision du loyer minimum garanti

La société AEW PARIS COMMERCE, bailleresse, fait valoir que la fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer binaire n’est régie que par la convention des parties et échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux, que l’intervention du juge aux fins de réviser le loyer est donc exclue en présence d’un tel bail, que cette prohibition ne reçoit exception qu’en cas de clause le permettant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucune clause n’attribuant compétence au juge des loyers, que la preneuse est donc irrecevable en sa demande de fixation judiciaire du loyer révisé.

La société PYLONES, preneuse, expose que la stipulation d’un loyer binaire exclut les règles statutaires relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé, qui ne sont pas d’ordre public, mais qu’elle ne saurait exclure les règles relatives à la révision du loyer, lesquelles sont d’ordre public et pleinement applicables en raison du caractère divisible du loyer, de sorte qu’aucune clause n’est nécessaire pour octroyer au juge des loyers la faculté de réviser le loyer en application de l’article L. 145-38 du Code de commerce, qu’en conséquence la demande litigieuse de révision du loyer est recevable.

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, devenu 1103, et de l’article L. 145-33 du Code de commerce, dont les dispositions ne sont pas d’ordre public, que les parties peuvent s’accorder sur la fixation d’un loyer binaire consistant en une partie fixe et une partie variable. En ce cas, il est établi que la fixation du loyer révisé n’est régie que par la convention des parties et échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux. Dès lors, la fixation du loyer révisé ne peut résulter que de l’accord des parties et le rôle du juge ne peut être que de constater cet accord, s’il existe.

En l’espèce, aux termes de l’article IX, 7°), du bail du 6 mai 2015 (p. 27), les parties sont convenues de la fixation d’un loyer se composant d’une part d’un loyer minimum garanti initialement fixé à la somme de 84.000 euros par an en principal et d’autre part d’un loyer additionnel variable correspondant à la différence positive entre un pourcentage fixé à 2 % du chiffre d’affaires annuel et le loyer minimum garanti annuel contractuellement dû pour cette même période.

Il sera donc constaté que les parties ont fait le choix d’un loyer binaire échappant au statut des baux commerciaux et empêchant en conséquence le juge des loyers commerciaux, auquel aucune clause contractuelle n’attribue compétence, d’intervenir pour fixer le prix du bail révisé en application des articles L. 145-37 et suivants du Code de commerce.

Il y a donc lieu de débouter la société PYLONES de sa demande de révision du loyer minimum garanti stipulé au bail unissant les parties.

Sur les autres demandes

En raison du débouté de la société PYLONES de sa demande relative à la révision du loyer minimum garanti, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ses demandes accessoires relatives aux intérêts et au dépôt de garantie.

Il y a lieu de condamner la société PYLONES, succombante, aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société PYLONES de sa demande de révision du loyer minimum garanti du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1],

Condamne la société PYLONES aux dépens,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 09 Février 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELP. LESTERLIN