TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/04973

N° Portalis 352J-W-B7G-CWM4M

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0240 et Maître Laurence PARENT- MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [J] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Arthur ARNO de la SELAS LGMA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0182

Maître [T] [P], Notaire

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

***********

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 30 juillet 2021, Mme [J] [Z] a consenti au bénéfice de M. [Y] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 15 et 30 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] au deuxième étage, moyennant un prix de 560.000 euros nets vendeur, le délai de la promesse de vente expirant le 28 octobre 2021.

Cette promesse indiquait également dans le paragraphe intitulé «INFORMATION DES PARTIES SUR LE RENDEZ-VOUS DE SIGNATURE» : « Le rendez-vous de signature devra en toute hypothèse intervenir au plus tard le 30 septembre 2021.»

Une indemnité d’immobilisation de 56.000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 28.000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [T] [P], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Le 18 août 2021 à 11h49 le Syndic de l’immeuble a adressé à Mme [J] [Z] un courriel aux termes duquel il indique que la locataire de l’appartement situé au dessus de celui objet de la promesse de vente indique « je viens vers vous en qualité de syndic de votre résidence du [Adresse 3], car Mme [U] subit à priori un affaissement de plancher depuis quelques temps », et invité les locataires du deuxième étage à un rendez-vous avec l’architecte.

Le 22 septembre 2021, l’architecte a établi un rapport aux termes duquel il fait état de l’existence de dégradations importantes du plancher bas du 3ème étage, et du fait que plancher s’affaisse sur deux zones.

Par courriel du 30 septembre 2021, ce rapport a été transmis à M. [Y] [O].

Par exploits d’huissier en date des 12 et 13 avril 2022, M. [Y] [O] a fait assigner Mme [J] [Z] et Maître [T] [P], devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir la restitution de la somme de 28.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, M. [Y] [O] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1104 du Code Civil.

Vu les articles 1112-1 du Code Civil et suivants.

Voir condamner Madame [Z] à régler à Monsieur [O] la somme de 28.000 € détenue dans les livres de Maître [P].

En conséquence,

Voir ordonner à Maître [P] d’avoir à restituer à Monsieur [O] la somme de 28.000 € détenue dans les livres de son étude dans le mois qui suit le prononcé du jugement à intervenir.

Voir condamner Madame [Z] à régler une somme de 3.000 € à Monsieur [O] au titre de l’article 700 du CPC.

La voir condamnée aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Jean-Didier MEYNARD dans les conditions de l’article 699 du CPC »

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 5 juin 2023, Mme [J] [Z] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et 1112-1 du Code civil

Vu les pièces susvisées,

DEBOUTER Monsieur [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER reconventionnellement Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [J] [Z] la somme de 56.000 euros due à titre d’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNER à Maître [T] [P] d’avoir à restituer à Madame [J] [Z] la somme de 28.000 € consignée entre ses mains sur simple présentation de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [O] au paiement des entiers dépens et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Maître [T] [P] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. A l’audience du 5 décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

M. [Y] [O] demande au tribunal que lui soit restituée la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Il fait valoir, pour l’essentiel, que :

— la promesse expirait bien le 28 octobre 2021, la date du 30 septembre 2021 n’étant que relative au rendez-vous de signature,

— Maître [P] a écrit à Maître [X] le 30 septembre 2021 que « l’appartement situé au troisième étage au-dessus de celui de ma cliente (et objet de la vente) est affecté de désordres.»,

— il ressort du rapport d’architecte du 22 septembre 2021 qui était joint que la structure du plancher de l’appartement du 3ème étage menace de s’affaisser sur l’appartement objet de la promesse,

— ce rapport fait état de la nécessité d’une réfection totale de la structure du plancher et donc du plafond entre les deux appartements, et décrit des travaux devant nécessairement être opérés depuis

l’appartement objet de la promesse, outre l’obligation immédiate d’étayer l’appartement au niveau de la chambre et du coin cuisine,

— c’est en l’état de ces éléments nouveaux qu’il a renoncé à lever l’option issue de la promesse,

— l’apparition de graves désordres affectant le bien objet de la promesse de vente, modifiait de manière radicale les conditions objectives pour lesquelles il avait contracté avec Mme [J] [Z],

— les parties communes de l’immeuble savoir notamment le plancher sont en cause, et ainsi le syndicat des copropriétaires devra financer partie des travaux de réfection, avec des appels de fonds afférents à ces travaux qui seront réglés par le futur acquéreur, venant augmenter son préjudice s’il avait acquis l’appartement,

— le rapport de l’architecte n’a fait que lui révéler une situation, qui si elle avait été connue par lui, l’aurait empêché de signer la promesse,

— le vendeur a une obligation de délivrance d’un bien conforme à la visite effectuée lors de l’offre d’achat,,

— Mme [J] [Z] s’est avérée totalement défaillante dans son obligation d’information en s’abstenant de l’informer des graves désordres issus du plancher de l’appartement situé au 3 ème étage, au-dessus de l’appartement objet de la promesse,

— compte tenu des délais de saisine, des congés estivaux, les difficultés tenant à l’appartement du 3ème ne sont pas survenues subitement, la promesse ayant été signée le 30 juillet 2021 et le rapport rendu le 22 septembre 2021,

— en qualité de copropriétaire, elle ne pouvait ignorer les difficultés rencontrées au niveau de l’appartement situé au dessus de son lot,

— il est avéré au travers d’un courriel du Syndic que dès le 18 août 2021, Mme [J] [Z] a appris l’existence d’une difficulté structurelle sur l’immeuble au point que l’architecte est mandaté et qu’une réunion est organisée avec les résidents des étages du dessous, ce dont elle ne l’a pas tenu informé,

— l’obligation d’information qui pèse sur le promettant ne s’arrête pas au 30 juillet 2021, date de signature de la promesse unilatérale de vente,

— la clause « force exécutoire de la promesse » est applicable,

— seules les circonstances de l‘espèce ont fondé Monsieur [O] à renoncer à lever l’option issue de la promesse.

Mme [J] [Z] demande au contraire de condamner M. [Y] [O] à lui payer la totalité de l’indemnité d’immobilisation, au moyen pour la moitié de cette somme de la libération du montant séquestré.

Elle fait valoir, pour l’essentiel, que :

— le demandeur ne produit aucun élément susceptible de démontrer que le promettant aurait eu connaissance de ces problématiques au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et qu’il devait donc l’en informer,

— son prétendu empressement à vendre le bien ne saurait faire office de preuve, en ce qu’elle avait prévu de déménager le 30 septembre 2021 au plus tard, l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard à cette même date,

— elle n’a pris connaissance de la difficulté que postérieurement à la régularisation de la promesse unilatérale de vente, et les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriétaire n’en font pas mention,

— il ne fait aucun doute que cette difficulté aurait été abordée en assemblée générale si elle avait été connue,

— le carnet d’entretien de l’immeuble fait également mention de l’absence de travaux en cours au sein de la copropriété,

— au 18 août 2021, l’affaissement du plancher n’était qu’hypothétique,

— ce n’est que le 22 septembre 2021 que l’affaissement du plancher du 3ème étage était officiellement constaté,

— aucun manquement à son obligation d’information ne saurait être retenu alors qu’elle a adressé les éléments idoines au bénéficiaire immédiatement après en avoir été destinatrice,

— l’information en cause lui a été transmise avant la date prévue pour la levée d’option, de sorte qu’il a pu librement décider de ne pas exercer ce droit,

— les stipulations relatives à la détérioration du bien sont inapplicables, le bénéficiaire n’étant pas en mesure de démontrer que le bien objet de la promesse unilatérale de vente a subi des détériorations compromettant son occupation, qui plus est à la date butoir de réalisation de la promesse unilatérale de vente,

— cet affaissement n’a provoqué aucun désordre direct dans l’appartement objet de la promesse unilatérale de vente,

— l’huissier qu’elle a mandaté relève « l’absence totale d’infiltrations ou de sinistre tant dans la salle d’eau que dans le hall, la première chambre, dans la cuisine et la pièce attenante faisant office de salon-séjour »,

— la présence d’étais préconisée par l’Aachitecte n’affecte nullement la jouissance effective du bien, avec des étais très localisés et disposés de manière à ne pas constituer une gêne dans l’occupation du bien,

— la pose d’étais ne devait intervenir qu’à compter du mois de janvier 2022, soit plus de deux mois après le terme de la promesse unilatérale de vente,

— la pose d’étais de manière conservatoire et provisoire afin de sécuriser des travaux à réaliser sur le bien de l’étage supérieur ne saurait constituer une détérioration ni une modification substantielle du bien, pas plus qu’elle ne prive le bénéficiaire de la possibilité de jouir normalement du bien,

— la contribution aux charges qui peut intervenir, en fonction de l’état de l’immeuble, à tout moment ne saurait permettre à l’acquéreur de rediscuter le prix,

— le bénéficiaire ne justifie nullement de circonstances permettant de justifier la restitution de l’indemnité d’immobilisation à son profit,

— en application des stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation doit donc revenir au promettant.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1112-1 du code civil énonce que : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

En l’espèce, il y a d’abord lieu de se placer à la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente, pour déterminer si Mme [J] [Z] a caché à M. [Y] [O] une information de nature à déterminer son consentement.

Les différentes pièces produites de part et d’autre ne démontrent pas que Mme [J] [Z] était informée au moment de la conclusion de la promesse unilatérale de vente de l’existence d’un sinistre frappant le plancher bas. En effet, tant le courriel lui étant adressé par le syndic le 18 août 2021 l’informant de l’existence d’un sinistre que le rapport d’architecte en date du 22 septembre 2021 sont postérieurs à la signature de ladite promesse unilatérale de vente. Le seul fait que ce sinistre ait pu s’aggraver au fil des années compte tenu de l’humidité tel que cela ressort du rapport d’architecte précité ne démontre pas sa connaissance préalable par Mme [J] [Z], pas plus que le fait qu’elle soit membre du conseil syndical ne permet de le présumer, ceci d’autant que le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 11 mai 2021 comme le carnet d’entretien de l’immeuble ne font pas mention d’un tel sinistre au troisième étage.

Il n’est donc pas démontré que Mme [J] [Z] a caché à M. [Y] [O] une information déterminante de son consentement à l’occasion de la conclusion de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021.

M. [Y] [O] expose que Mme [J] [Z] a tardé à lui transmettre les informations relatives à la survenance du sinistre. Toutefois, à la date à laquelle ces informations ont été connues par le promettante, le bénéficiaire avait déjà consenti à la promesse unilatérale de vente lui réservant une option pour acquérir le bien à défaut de quoi il devrait s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation. Ainsi même à supposer avéré le fait que Mme [J] [Z] ait tardé à transmettre à M. [Y] [O] ces informations, ce retard n’emporte aucune incidence dès lors que celui-ci n’a au final pas acquis le bien, et que ce retard allégué ne l’a donc pas déterminé à exercer cette option.

La promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021 comporte en pages 27 et 28 le paragraphe suivant :

« SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE

Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

— Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

(…)

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. »

Se pose donc la question de savoir si cette clause est applicable en l’espèce, et donc de savoir le sinistre intervenu au 3ème étage était de nature à rendre le bien objet de la promesse inhabitable ou impropre à son exploitation.

En effet, et la précision est importante, il n’appartient pas à M. [Y] [O] de démontrer que le bien objet de la promesse a été, compte tenu d’un sinistre, inhabitable ou impropre à son exploitation, mais uniquement de démontrer l’existence d’un sinistre de nature à entraîner pareille conséquence. Il résulte de cette clause que le bénéficiaire, qui ne peut présager des conséquences définitives du sinistre avant qu’il sne oit consolidé, et donc possiblement avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente, peut se délier par le seul fait que ce sinistre soit de nature à entraîner l’inhabitabilité du bien ou l’impropriété à son exploitation. En définitive, l’emploi de la locution « de nature à » préserve les intérêts du bénéficiaire en lui évitant de devoir choisir entre deux risques :

— celui d’acquérir un bien inhabitable ou impropre à son exploitation, en cas de levée d’option malgré un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues,

— celui d’être redevable de l’indemnité d’immobilisation, en cas de non levée d’option en considération d’un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues, si ces conséquences n’impliquent au final pas d’inhabitabilité du bien ou d’impropriété à son exploitation.

Ainsi, si Mme [J] [Z] justifie par un constat du 10 novembre 2021 que l’huissier de justice mandaté par ses soins indique « Force est de constater pour avoir parcouru l’ensemble de l’appartement, l’absence totale d’infiltrations ou de sinistre tant dans la salle d’eau que dans le hall, la première chambre, dans la cuisine et la pièce attenante faisant office de séjour », il est indifférent pour l’application de cette clause que le bien objet de la promesse n’ait finalement en conséquence de ce sinistre pas été inhabitable ou impropre à son exploitation.

Il y a donc, sans s’attacher aux conséquences définitives de ce sinistre, uniquement lieu d’apprécier si, durant le temps levée d’option, existait sur le bien objet de la promesse un sinistre « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. »

Il apparaît que le rapport d’architecte du 22 septembre 2021 fait état de l’existence de dégradations importantes du plancher bas du 3ème étage, et du fait que plancher s’affaisse sur deux zones.

Il est certain que ce sinistre, bien qu’intervenu dans l’appartement du troisième étage, concerne également le bien objet de la promesse puisque fragilisant le plancher bas commun aux deuxième et troisième étages. Or, le fait que le plancher du dessus s’affaisse est un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, peu important qu’après l’expiration de la promesse ces conséquences ne se soient pas réalisées. De manière surabondante, Mme [J] [Z] ne démontre pas qu’à la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente, il était certain que le sinistre n’entraînerait pas de conséquences sur l’habitabilité du bien et ne le rendrait pas impropre à son exploitation, le constat d’huissier précité étant postérieur à la date d’expiration de la promesse.

Par conséquent, la demande de Mme [J] [Z] en paiement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Il n’y a pas lieu de condamner Mme [J] [Z] à payer à M. [Y] [O] l’indemnité d’immobilisation, s’agissant d’une somme dont le montant a été séquestré, mais d’ordonner au notaire séquestre de libérer la somme séquestrée au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021, entre les mains de M. [Y] [O].

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens dont la distraction sera ordonnée.

Elle sera condamnée à payer à M. [Y] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [J] [Z] de condamner M. [Y] [O] à lui payer l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021 ;

Ordonne à Maître [T] [P], notaire à [Localité 9] (Essonne), de restituer à M. [Y] [O] la somme de 28.000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation pour le bien sis [Adresse 3] à [Localité 8] prévue à la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021 entre M. [Y] [O] et Mme [J] [Z] ;

Condamne Mme [J] [Z] aux dépens ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [J] [Z] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [Z] à payer à M. [Y] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2024

La GreffièreLe Président

Sylvie CAVALIERobin VIRGILE