TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sébastien MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07130 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJR

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

AXIMO

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX &MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P173

DÉFENDEUR

Madame [W] [K]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A940 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-030252 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07130 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2018, la société AXIMO a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], rdc, porte 0327, logement n°501701, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,98 euros et d’une provision pour charges de 113,34 euros.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, la société AXIMO a consenti un bail sur un emplacement de stationnement n°135 à Mme [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 111,68 euros et d’une provision pour charges de 2,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de l’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 673,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [K] le 22 avril 2024.

Par assignation du 28 juin 2024, la société AXIMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et à défaut pour impayé, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [K], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,671,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 11 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 23 janvier 2025, la société AXIMO, représentée par son avocat, maintient ses demandes, mais indique toutefois abandonner la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, la défenderesse ayant justifié d’une assurance. Elle précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025, s’élève désormais à 2661,38 euros. Enfin, elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [K], représentée par son avocat, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société AXIMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 avril 2024.

Or, il résulte de l’historique de versement qu’à cette date, Mme [W] [K] devait la somme de 298,02 euros en exécution du bail d’habitation (loyer des mois de janvier, février et mars 2024). Par un paiement du 15 mai 2024 d’un montant de 444,14 euros, Mme [W] [K] a réglé les causes du commandement de payer. Ce paiement est venu éteindre la dette qu’elle avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur le bail portant sur l’emplacement de stationnement

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail ne comprend pas de clause résolutoire. La demande doit donc être rejetée.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société AXIMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2025, Mme [W] [K] lui devait la somme de 2661,38 euros.

Mme [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, de prévoir que le règlement de la dette se fera selon le plan d’apurement précisé ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

REJETTE, en conséquence, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu le 20 novembre 2018 entre la société AXIMO, d’une part, et Mme [W] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], rdc, porte 0327, logement n°501701,

REJETTE la demande tendant à voir constater la résiliation du bail portant sur un emplacement de stationnement n°135 et situé au [Adresse 2] à [Localité 6],

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la société AXIMO la somme de 2661,38 euros (deux mille six cent soixante et un euros et trente-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 et paiement du 03/01/2025 inclus,

AUTORISE Mme [W] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE la société AXIMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et celui de l’assignation du 28 juin 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge