TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Thierry CHAPRON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-Alexandre MYRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/06864 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NMP

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 juin 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marc-Alexandre MYRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B0118

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 06 juin 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06864 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NMP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 février 2022, Monsieur [E] [D], représenté par le cabinet RAVIER mandataire de gestion locative, a donné à bail à Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 990 euros outre 110 euros de provision sur charges.

Se plaignant d’humidité et de moisissures, Monsieur [Z] [K] a sollicité du bailleur, par courrier du 14 février 2023, qu’il procède à une mise en conformité du logement. Ce dernier a initié des démarches en vue du changement des fenêtres mais qui ont été retardées.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, Monsieur [Z] [K] a fait assigner Monsieur [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, chambre de proximité, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de Monsieur [E] [D] à exécuter les travaux de mise en conformité sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois démarrant le jour de la signification du jugement, le juge des contentieux de la protection se réservant le droit de liquider l’astreinte,sa condamnation à lui payer 5500 euros en réparation du trouble de jouissance,sa condamnation à lui payer 3000 euros en réparation du préjudice moral,sa condamnation à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais des diagnostics.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi avant d’être appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A l’audience, Monsieur [Z] [K] a été représenté par son conseil et a fait viser des conclusions reprises oralement, aux termes desquelles il a réitéré ses demandes, outre qu’il a actualisé sa demande au titre du trouble de jouissance à la somme de 9900 euros.

Monsieur [E] [D] a été représenté par son conseil et a déposé des conclusions reprises oralement. Il a sollicité le rejet des prétentions de Monsieur [Z] [K] sinon, s’agissant de celle indemnitaire au titre du trouble de jouissance, sa réduction à plus juste proportion, outre la condamnation du demandeur à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Sur l’aération, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 impose des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA Versailles, 1ère ch., 2ème sect., 30 nov. 2010, n°09/09539 ; CA Aix-en-Provence, 11ème ch. B, 7 mai 2013, n°2013/240).

En l’espèce, il est constant que l’appartement a des problèmes d’humidité ayant provoqué l’apparition de moisissures. Monsieur [E] [D] ne les conteste pas mais a, au contraire, initié des travaux en vue de les résoudre définitivement, à savoir le remplacement des fenêtres déjà effectué et l’installation à venir d’une VMC avec création d’ouvertures près des fenêtres. Les photographies versées en demande attestent que les moisissures progressaient presque exclusivement autour des fenêtres ce qui conduit à les considérer comme la cause principale de l’humidité de l’appartement. Le retour des moisissures malgré le changement des fenêtres démontre que l’humidité persiste du fait d’un manque d’aération et de ventilation global dans l’appartement. C’est pourquoi, l’entreprise DS2M a préconisé le 27 février 2024 la pose d’une VMC, manifestement inexistante jusque-là, et l’ouverture d’aération près des fenêtres, qui n’existe en effet pas au vu des photographies versées par les parties après les travaux de changement des fenêtres. Dès lors, il est avéré que l’appartement souffre d’une ventilation insuffisante qui se poursuit malgré la pose de nouvelles fenêtres, en raison de l’absence de VMC et d’ouvertures d’aération.

En ce que l’obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur, sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier.

Il sera en conséquence ordonné au bailleur de procéder, comme préconisé par le devis versé aux débats en date du 27 février 2024, à procéder à la fourniture d’une VMC dans la cuisine avec des bouches d’extraction dans la cuisine et les couloirs d’entrée, la création d’ouvertures au-dessus des fenêtres, la création d’ouvertures sur la porte de la salle de bain, ainsi que la création d’ouvertures à proximité des placards.

Il sera laissé au bailleur un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation des travaux afin qu’il ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis, de choisir l’entreprise prestataire, et de faire exécuter les travaux. Passé ce délai, et afin d’assurer et prévenir l’exécution de cette obligation de faire, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera provisoirement fixée à 10 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois. Il n’y a pas lieu de réserver la compétence du juge des contentieux de la protection pour sa liquidation.

Le préjudice de jouissance du preneur, qui n’est pas sérieusement contestable en son principe, sera réparé. Il sera toutefois ramené à de plus justes proportions. En effet, la preuve de l’indécence des lieux qui les rendrait impropre à l’habitation, et le risque pour la santé et sécurité des occupants, n’est nullement rapportée. Le trouble de jouissance sera dès lors raisonnablement réparé par la somme de 1000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l’espèce, il sera relevé que le bailleur a agi avec diligence pour procéder au remplacement des fenêtre. Les retards dans leur installation ne lui sont pas imputables mais proviennent d’erreurs de mesure du prestataire. Monsieur [E] [D] a en outre diligenté avec réactivité une entreprise pour améliorer la ventilation de l’appartement. Dans le même temps, le demandeur n’apporte pas d’éléments de nature à étayer du préjudice moral invoqué. En conséquence, la résistance abusive du bailleur défendeur n’apparait pas caractérisée. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [D], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais des diagnostics.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Président statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à faire réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux visant à la fourniture d’une VMC dans la cuisine avec des bouches d’extraction dans la cuisine et les couloirs d’entrée, la création d’ouvertures au-dessus des fenêtres, la création d’ouvertures sur la porte de la salle de bain, ainsi que la création d’ouvertures à proximité des placards ;

ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 10 euros par jour de retard et ce sur une durée de 4 mois ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser la somme de 1000 euros à Monsieur [Z] [K] au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à Monsieur [Z] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens, en ce compris les frais des diagnostics ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,