Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01804 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27T6

Société [Adresse 9]

C/

[V] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [S]

né le 15 Mai 1973 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2015, à effet au 12 février 2015, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [V] [S] un logement situé [Adresse 7].

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à Monsieur [S] un commandement de payer la somme de 3338 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 24 septembre 2025, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a assigné Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 novembre 2025 aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

Ordonner, l’expulsion du défendeur et de celle de tous les occupants de son chef du logement,

Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel des sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu’au jour de la présente assignation déduction faite des versements, soit la somme de 4122,26 euros (échéance du mois d’août 2025 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence,

Condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel des loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu’au jour de la décision prononçant la résiliation du bail,

Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux,

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4155,59 euros au 6 novembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Le conseil de la société bailleresse indique ne pas être opposé à des délais de paiement.

En défense, Monsieur [V] [S] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation, il expose avoir entrepris des démarches dans le cadre d’un surendettement.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la société demanderesse.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 septembre 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie avoir saisi la CAF le 21 mai 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 3338 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 juillet 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats et de l’historique des loyers, que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, qu’il bénéficie désormais d’un revenu stable d’environ 1 700 euros mensuels. Monsieur [O] a par ailleurs vu sa demande au titre du surendettement déclarée recevable le 31 octobre 2025. Certes, la recevabilité est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire mais s’inscrit néanmoins dans un plan d’apurement qui sera défini ultérieurement.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [S].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4 155,59 euros à la date du 6 novembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes au titre des frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (337,19 euros) qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 818,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 novembre 2025 – échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [S] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S] à verser à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 23 septembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 11 février 2015 entre Monsieur [V] [S] et la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE, relatif au logement situé [Adresse 7],

CONDAMNONS Monsieur [V] [S] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 3 818,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 novembre 2025 – échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [V] [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 105 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (441,31 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [V] [S] à son paiement à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [S] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION