A.D

F.C

LE 16 JANVIER 2025

Minute n°25/06

N° RG 17/03526 – N° Portalis DBYS-W-B7B-I7WW

[C] [Z]

C/

[V] [U] es qualité d’ayant droit de Mme [N] [Y] [J] [M] Veuve [U]

S.A.R.L. LOUMAE

[F] [U] Es qualité d’ayant droit de Mme [N] [Y] [J] [M] Veuve [U]

S.A.R.L. DIAG 44

Le 16/01/2025

copie certifiée conforme

délivrée à

Me [Localité 7] – CP216

M^e SOURDIN – CP16

M^e DE LANTIVY – CP30

[Adresse 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrate honoraire,

Greffier : Audrey DELOURME

Débats à l’audience publique du 12 NOVEMBRE 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 16 JANVIER 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [C] [Z]

née le 22 Juillet 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 12]

Représentée par M^e Jean-marie BOUQUET, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [V] [U] es qualité d’ayant droit de Mme [N] [Y] [J] [M] Veuve [U]

né le 07 Janvier 1956 à , demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Jean-michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.R.L. LOUMAE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [F] [U] Es qualité d’ayant droit de Mme [N] [Y] [J] [M] Veuve [U]

né le 02 Novembre 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jean-michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.R.L. DIAG 44, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocat postulant et par M^e Anne-Isabelle TORTI, avocat au barreau de PARIS, avocate plaida

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique, reçu le 27 mai 2013, Madame [C] [Z], vétérinaire, a acquis auprès de Madame [N] [M], veuve de [V] [U], une maison à usage d’habitation sise au lieu-dit [Adresse 11] à [Localité 10] ([Localité 13]-Atlantique), cadastrée section ZN, numéro [Cadastre 2], moyennant le prix de 75 000 euros, outre la somme de 6 000 euros au titre des honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur au profit de la SARL Ma Gestion Locative, réseau Quatre Quatre Immobilier.

Ayant constaté la présence d’un champignon lignivore de type mérule, Mme [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2013 Monsieur [V] [U], celui-ci gérant les intérêts de sa mère, de lui faire connaître la manière dont il entendait réparer ses préjudices, se chiffrant à la somme de 15 000 euros, incluant en particulier les loyers supplémentaires, le coût du traitement de la mérule, le retard dans les travaux.

Elle a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 22 mai 2014, Monsieur [P] [I]. Par ordonnance du 21 août 2014, les opérations d’expertise ont été étendues aux sociétés Ciel Immobilier et Diag 44.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 2 février 2016.

Par acte du 14 avril 2017, Mme [C] [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes Madame [M] veuve [U], la SARL [A], anciennement dénommée Ciel Immobilier, ainsi que la société Diag 44, aux fins de paiement de la somme de 87 983,15 euros sur le fondement du dol et subsidiairement, du vice caché.

Le juge de la mise en état a constaté le 27 mars 2018 l’interruption de l’instance à la suite de l’information par le conseil de la demanderesse du décès de [N] [M] veuve [U] et son intention de procéder à la mise en cause des ayant-droits de la défunte pour régulariser la procédure.

Par exploits du 25 février 2020, Mme [Z] a dénoncé l’assignation du 14 avril 2017 et assigné en intervention forcée M. [V] [U] et M. [F] [U], en leur qualité d’héritiers de [N] [M] veuve [U].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2020, Mme [Z] a demandé la reprise de l’instance, son rétablissement au rôle et la jonction de l’instance avec celle issue des assignations délivrées le 25 février 2020 à MM. [V] et [F] [U].

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge de la mise en état a prononcé la nullité de l’assignation délivrée le 14 avril 2017 à l’encontre de [N] [M] veuve [U] pour irrégularité de fond, dit que l’irrégularité de fond n’affecte pas les assignations délivrées le 14 avril 2017 aux sociétés Diag 44 et Louamé et déclaré prescrite Mme [Z] irrecevable en son action tant sur le fondement du dol que sur le fondement des vices cachés à l’encontre de MM. [V] et [F] [U].

Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a donné acte à la société [A] de son désistement d’incident au titre de la fin de non-recevoir et de la communication de pièces.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 septembre 2024, Mme [C] [Z] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1382 du code civil:

à titre liminaire,

la dire et juger recevable et bien fondée en son action dirigée à l’encontre la société [A] ;constater que l’agence immobilière, la SARL [A], anciennement dénommée Ciel Immobilier, a commis des fautes quasi-délictuelles envers elle, s’analysant notamment en un manquement à son obligation d’information et de conseil ;constater que la société Diag Agences, anciennement dénommée Diag 44, a commis des fautes quasi délictuelles dans l’exécution de sa mission ayant engagé sa responsabilité envers l’acquéreur de l’immeuble ;constater que les fautes délictuelles de la SARL [A], anciennement dénommée Ciel Immobilier, et de Diag Agences, anciennement dénommée Diag 44, ont concouru à son préjudice tel qu’estimé à dire d’expert ;dire et juger que le montant des réparations des préjudices matériels et immatériels s’élève à la somme de 72 983,15 euros ;fixer le montant du préjudice moral subi à la somme de 15 000 euros ; en conséquence,

condamner la SARL [A] et Diag Agences, anciennement dénommée Diag 44, in solidum à lui payer la somme de 87 983,15 euros en principal à titre de dommages-intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

en tout état de cause,

ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir ;condamner la SARL [A] et Diag Agences à lui payer la somme de 5 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum la SARL [A] et Diag Agences aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise liquidés à la somme de 6 208,48 euros.

Elle s’oppose à titre liminaire à l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société [A]. Elle assure que le mandat de vente a été confié à la société [A], qui a régulièrement changé de dénomination depuis 2012, tout en gardant le même numéro RCS.

Sur le fond, Mme [Z] soutient que tant la société Ciel Immobilier que la société Diag 44 ont commis des manquements à leurs obligations respectives, en ne l’avertissant pas des risques inconsidérés qu’elle prenait, en achetant une maison dont l’état de dégradation était avancé et pas habitable en l’état et en ne faisant pas réaliser les diagnostics parasitaires qui s’imposaient.

D’une part, elle fait valoir que la responsabilité de l’agence immobilière est engagée pour avoir mis en vente la maison comme “habitable” à tort, alors qu’elle n’ignorait pas qu’elle ne l’était pas et en ne l’avertissant pas que son état de vétusté et d’humidité ne permettrait pas un emménagement courant septembre, et pour avoir omis de demander, et à tout le moins d’alerter l’acquéreur sur la nécessité de solliciter un état parasitaire, alors qu’un professionnel de l’immobilier ne pouvait ignorer que cela était nécessaire, compte tenu notamment de l’humidité. En réponse aux moyens développés par la société défenderesse, elle rappelle que selon l’expert judiciaire, elle n’avait pu être en mesure d’avoir connaissance de l’état du bien qu’elle achetait et elle soutient que la seule intervention de la société Diag 44, qui n’avait pas été missionnée pour un diagnostic parasitaire, ne répondait pas à l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier à son égard.

D’autre part, elle fait observer que la société Diag 44 a commis une faute en n’alertant pas son donneur d’ordre sur la présence de mérule. En réponse aux moyens développés par la société défenderesse, elle souligne que la vente a eu lieu cinq mois seulement après la réalisation du diagnostic et que les altérations caractéristiques de la mérule étaient bel et bien visibles lors de ses diagnostics. Elle assure en outre que l’accomplissement par le diagnostiqueur de sa mission contractuelle ne le libère pas de son obligation générale d’information et de conseil, qu’il ne pouvait lui échapper, en sa qualité de professionnelle, que la maison qu’elle diagnostiquait présentait des signes inquiétants, en particulier l’effondrement caractéristique du plafond de la chambre 3, et nécessitait des investigations complémentaires. Elle précise que si elle avait constaté l’humidité et les dégradations dont elle avait accepté de faire son affaire, elle ignorait la contamination de la mérule, qui impliquait des travaux de réparation plus conséquents, que quelles que soient les compétences réelles ou supposées de son compagnon, elle est seule acquéreur de la maison et exerce la profession de vétérinaire et qu’en tout état de cause, son compagnon a longtemps travaillé dans le sud de la France, où l’on ne rencontre pas le phénomène de la mérule et exerce son activité dans le cadre de projets de constructions neuves.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, elle rappelle son droit à une réparation intégrale et elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériel, à hauteur de 50 483,15 euros, de jouissance, à hauteur de 22 500 euros, et moral, à hauteur de 15 000 euros. Elle précise que ses demandes au titre du préjudice matériel et de jouissance correspondent aux préconisations de l’expert. Elle expose qu’alors qu’elle pensait pouvoir vivre dans la maison quelques semaines après son achat, elle a dû trouver en urgence un autre logement, et ce, afin de ne pas exposer sa fille, et vivre une procédure judiciaire qu’elle qualifie d’éprouvante.

*

* *

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2022, la SARL [A] demande au tribunal de :

dire et juger que Mme [Z] a mal dirigé son action ;déclarer son action à son encontre irrecevable et l’en débouter ;recevant sa demande reconventionnelle, condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

dire et juger que sa responsabilité n’est pas engagée ;la mettre hors de cause ;débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;recevant sa demande reconventionnelle, condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre infiniment subsidiaire,

dire et juger qu’en tout état de cause, elle ne peut être tenue au coût des réparations et débouter Mme [Z] de cette demande ;débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation à hauteur des frais de réparation ; débouter Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;subsidiairement, réduire dans d’importantes proportions la somme qui pourrait lui être allouée à ce titre ;débouter Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral ;condamner Mme [Z] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris les frais de procédure de référé et d’expertise, dont distraction au profit de la SELARL Armen, avocat sur ses offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL [A] soutient que la demande de Mme [Z] est irrecevable, en ce qu’elle est mal dirigée à son encontre. Elle souligne que le compromis de vente a été régularisé par l’intermédiaire d’une SARL, Ma Gestion Locative, qui existe toujours, que l’annonce a été passée sous le couvert d’une société VL Immo – Quatre quatre [Localité 16], qui avait étrangement le même siège social que la société Ciel Immobilier, radiée depuis le 24 octobre 2012 et que si elle a acheté la société Ciel Immobilier, le compromis régularisé le 15 décembre 2012 n’a pu l’être par la société Ciel Immobilier, qui avait fait l’objet d’une radiation. Elle estime que l’absence de production du mandat de vente par la demanderesse conforte sa position.

Elle soutient en outre que Mme [Z] ne peut à la fois jouer sur une responsabilité contractuelle et une responsabilité délictuelle et elle rappelle qu’elle n’a aucun lien contractuel avec elle.

Sur le fond, la SARL [A] fait valoir que Mme [Z] avait engagé une action sur le fondement du dol à l’égard des vendeurs, considérant ainsi qu’ils n’étaient pas de bonne foi, ce qui démontre qu’ils avaient cachés les défauts affectant la maison à l’agence immobilière également. Elle souligne que dans le compromis de vente figure comme acquéreur Monsieur [R], ayant pour profession celle de conducteur de travaux, de sorte que les acquéreurs ne peuvent être considérés comme de simples néophytes. Elle estime que les prétendus défauts dont se prévaut la requérante étaient visibles préalablement à son acquisition, au travers des trois visites qu’elle a faites en présence de son compagnon qui a des compétences en construction et que la maison présentait un état de dégradation important, visible et accessible. Elle en conclut que Mme [Z] avait connaissance de l’état du bien qu’elle achetait et qu’elle ne peut venir prétendre aujourd’hui à de quelconques vices cachés.

La SARL [A] rappelle en outre que la vente s’est effectuée sous le couvert d’un diagnostiqueur et que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction. Elle en conclut que Mme [Z] a acquis en toute connaissance de cause. Elle fait observer que celle-ci a négocié le prix et que le prix de vente est modique (75 000 euros).

A titre infiniment subsidiaire, sur le montant des indemnités réclamées, la SARL [A] soutient que Mme [Z] ne peut venir lui réclamer le paiement du coût des travaux, qui aurait correspondu à une diminution du prix de vente, si elle avait pu former cette action à l’encontre des vendeurs. Elle souligne qu’elle est intervenue à titre d’intermédiaire et qu’elle n’est pas à l’origine du défaut de la maison. S’agissant du préjudice de jouissance allégué, elle rappelle que Mme [Z] devait entreprendre des travaux pendant lesquels elle n’aurait pu habiter dans la maison. Elle estime que la requérante ne justifie pas du préjudice moral invoqué. Elle fait observer que le total des sommes sollicitées correspond à la moitié du prix d’acquisition de la maison.

*

* *

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2024, la SARL Diag Agences sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1115, 1147 et 1382 du code civil, de voir :

à titre principal,

dire et juger qu’aucun élément visuel lors du diagnostic qu’elle a réalisé le 12 décembre 2012 ne permettait de détecter la présence de mérule ;dire et juger qu’elle n’avait pas l’obligation d’alerter son donner d’ordre sur la présence de mérule compte tenu de l’étendue de la mission qui lui a été confiée ; dire et juger que Mme [Z] était parfaitement informée de la présence d’humidité et de l’état de la maison lors de l’achat ;

dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité, ni n’a failli à son obligation de conseil ;par conséquent,dire et juger mal fondées les réclamations de Mme [Z] diligentées à son encontre ;rejeter purement et simplement les demandes de Mme [Z] diligentées à son encontre ;

à titre subsidiaire,

minorer le montant des travaux de remise en état et, tout au plus, retenir la somme de 8 048,88 euros ;rejeter les demandes de Mme [Z] au titre des préjudices immatériels et moral ou, tout au plus, retenir la somme de 650 euros ;rejeter la demande Mme [Z] au titre du préjudice moral ;rejeter la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne qu’un laps de temps qu’elle qualifie de très important s’est écoulé entre la réalisation du diagnostic et le constat de la présence de mérule alléguée par Mme [Z] et que le bien mis en vente pendant toute cette période n’était pas occupé, ni chauffé, favorisant ainsi le développement de mérule. Elle soutient qu’aucun élément visuel lors du diagnostic du 12 décembre 2012 ne permettait de détecter la présence de mérule.

Elle entend rappeler qu’elle a été consultée exclusivement pour procéder à un diagnostic amiante, plomb, gaz et électricité, ce qui n’a rien à voir avec un diagnostic mérule et que l’acquéreur ne peut invoquer une faute du diagnostiqueur si ce dernier n’a commis aucun manquement contractuel. Elle assure que l’obligation de conseil qui pèse sur le diagnostiqueur correspond à chaque mission confiée, dans la limite de celle-ci et des investigations menées et qu’elle n’a pas une obligation générale et illimitée de conseil.

Elle relève en outre que Mme [Z] connaissait parfaitement la présence d’humidité et de l’état de la dégradation lors de l’achat de la maison. Elle fait observer que celle-ci a visité trois fois la maison et a obtenu une baisse du prix de vente en raison de l’état de la maison et des travaux à prévoir.

A titre subsidiaire, elle souligne que le coût des travaux tel qu’évalué par l’expert comprend pour une large part des travaux ayant pour objectif d’assainir en limitant l’humidité, ce qui ne correspond pas à des préjudices certains, directs et actuels avec la présence de mérule, mais à un traitement d’un des facteurs de cause de développement de la mérule, à savoir l’humidité, humidité dont elle souligne qu’elle était parfaitement connue de Mme [Z]. Elle fait en outre observer que certains travaux dont il est sollicité le paiement étaient déjà prévus par Mme [Z].

Elle souligne en outre que Mme [Z] ne pouvait pas de toute façon habiter la maison après son acquisition compte tenu des travaux à réaliser et que la durée des travaux pour traiter la mérule ne dépasse pas un mois. Elle en conclut que la requérante ne justifie pas de la réalité du préjudice immatériel.

Elle s’oppose enfin à la demande présentée au titre du préjudice moral, qu’elle juge à la fois injustifiée et disproportionnée. Elle souligne notamment que Mme [Z] savait que la maison n’était pas en bon état. Elle estime qu’en tout état de cause, la requérante ne peut demander la réparation du préjudice moral en sus de ses préjudices immatériels.

*

* *

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de l’action initiée par Mme [Z] à l’encontre de la SARL [A]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 14 du même code prévoit que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 30 du même code dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée et, pour l’adversaire, elle est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

La SARL [A] est particulièrement mal venue de soulever qu’elle n’a pas qualité pour défendre, alors qu’elle a le même numéro de RCS, à savoir 538 305 830, que la SARL Ma Gestion Locative (Réseau Quatre Quatre Immobilier), rédactrice du compromis de vente du 15 décembre 2012 et bénéficiaire des honoraires de négociation suivant l’acte de vente du 27 mai 2013, et que la société Ciel Immobilier, assignée en référé expertise.

C’est également en vain qu’elle soutient que les demandes de Mme [Z] sont irrecevables, faute de fondement juridique, alors qu’elle-même ne vise aucun fondement juridique à l’appui de son moyen d’irrecevabilité, dès lors que dans le dispositif de ses conclusions, la requérante vise l’article 1382 du code civil et qu’elle mentionne dans le corps de ses conclusions la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier.

Sa demande en irrecevabilité des demandes de Mme [Z] ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière et du diagnostiqueur

Il est de principe qu’un manquement contractuel constitue une faute délictuelle susceptible d’engager la responsabilité de son auteur vis à vis des tiers au contrat, auxquels il a causé un dommage.

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Par ailleurs, en tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d’information.

La SARL Diag Agences a été mandatée par la venderesse. La responsabilité du diagnostiqueur doit donc être recherchée vis-à -vis de l’acquéreure sur le fondement de l’article 1240 du code civil lequel dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est en outre admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de cette dernière.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

S’il est exact que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’à ce titre, il ne peut lui être demandé de pratiquer des sondages destructifs pour procéder à des vérifications, il doit néanmoins avoir des connaissances lui permettant d’être vigilant quant à l’état du bien qu’il est chargé de vendre.

En l’espèce, l’annonce diffusée le 19 novembre 2012 décrit la maison litigieuse comme suit :

“Maison de campagne [Localité 10]

Dans un environnement très agréable de verdure sans aucun vis-à-vis, jolie maison à rénover. Elle est habitable et se compose d’une cuisine avec cheminée, un salon avec cheminée, 2 grandes chambres de 20 m2, une salle de bains. Grenier aménageable. Garage attenant. Dépendances en pierre attenantes. Puits. Terrain arboré (verger) d’environ 3 000 m2". Il est précisé “document non contractuel”.

Le diagnostic réalisé par la SARL Diag Agences le 12 décembre 2012 et annexé à l’acte de vente a relevé des anomalies en matière de plomb, gaz et électricité et a évalué la performance énergétique du bien. Dans sa description des locaux visités, le diagnostiqueur a précisé que le plancher de la chambre 3 était partiellement effondré. Sous la rubrique intitulée “observations liées au diagnostic”, il est indiqué: “néant”.

Le rapport réalisé par la société TDS le 12 juillet 2013, soit six mois seulement après la réalisation du diagnostic, fait cependant état de la “présence de mycélium et des bois dégradés profondément permettant d’identifier formellement la pathologie initialement présente. […] Etant donné le niveau de développement et de dégradation sur les bois du champignon, la mérule était bien présente avant le 31 mai 2013. De plus, cette mérule était visible à différents endroits restés intacts après la vente, à savoir :

— les embrasures des portes de la chambre 2 et de la chambre 1 présentent des altérations caractéristiques d’une attaque de mérule ;

— l’embrasure de la fenêtre de la chambre 2 présente une partie du plancher où les solives sont dégradées par la mérule. Etant précisé que cette partie du plancher avait été décrite comme affaissée par l’opérateur de diagnostic de la société Diag Agences ayant effectué les diagnostics réglementaires. A ce propos, il paraît tout à fait étonnant qu’un diagnostiqueur ayant la certification termite n’ait pas mise en garde les propriétaires du bien de la présence de mérule. Pour rappel, un diagnostiqueur ayant la qualification termite doit connaître aussi les autres pathologies du bâtiment ;

— la mérule étant connue dans la région, l’acte de vente le précisant, il semble là aussi tout à fait anormal que l’agence immobilière n’ait pas relevé ces anormalités. […] Ces attaques étaient visibles par un professionnel de l’immobilier et auraient dû être portées à la connaissance des futurs acquéreurs.”

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison acquise par Mme [Z] a été construite à la fin du 19ème siècle ou au début du 20ème siècle et que c’est après l’achat, afin d’optimiser le chauffage et l’isolation, qu’un thermicien a été consulté et a mis en évidence la contamination par le champignon mérule, ce que la société TDS a confirmé.

L’expert judiciaire a indiqué que “l’humidité était visible dans la maison, sans connaissance particulière, par un suintement important dans le comble et un gros dégât des eaux au 1er étage.”

Il a relevé la présence de mycélium de champignon pathogène de type mérule dans la pièce droite sur façade avant au niveau du sol ainsi que dans les boiseries peintes séparant cette pièce de la pièce principale, ainsi que dans la pièce gauche sur façade arrière au niveau du lambris. Il expose qu’une absence de ventilation, des infiltrations d’eau, des revêtements de murs non ou insuffisamment hygroporeux, ont permis une humidification importante de la structure et des bois. Il précise que la présence de planchers non ventilés sur terre battue, ainsi que les revêtements et doublages ont constitué des zones de confinement.

Il indique qu’un “traitement insecticide curatif de la charpente avait été réalisé il y a 20 ans environ. Les traces de ce traitement étaient visibles pour tout visiteur averti.

Au rez-de-chaussée, les traces de contamination par le champignon mérule étaient visibles, pour toute personne avertie, au minimum sur les boiseries des embrasures de porte, sur les boiseries de la porte d’entrée et sur les boiseries de la pièce droite, sur façade avant, qui présentent les traces caractéristiques d’une contamination par le mérule.

Des panneaux de contreplaqué ont été rapportés sur les parties basses des boiseries dégradées, masquant partiellement les symptômes caractéristiques de la contamination par le mérule.

[…] La maison lors de la vente était inhabitée depuis deux ans environ, elle était vide de tout aménagement. […] Les conséquences et l’origine des désordres ne pouvaient être appréhendés par un visiteur non averti. La présence de contamination par le champignon mérule n’était pas visible pour un acquéreur profane en la matière. [….] En l’état actuel, la maison est totalement impropre à destination.”

S’agissant de la responsabilité de l’agence immobilière et du diagnostiqueur, l’expert judiciaire expose : “Tout professionnel de l’immobilier intervenant dans le [Localité 9] Ouest Français ne peut ignorer le risque de contamination par le champignon MERULE que présente un immeuble ancien particulièrement humide.

La maison [Z], construite sur terrain plain, sans vide sanitaire, sans rupture de capillarité (construction antérieure à la première publication du DTU 210.1 en 1959), présentant des murs de type 1 (tels que définis par le DTU 20.1), constitue ce que la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 18] appelle “un immeuble à risque”. Un professionnel de l’immobilier se doit de connaître les caractéristiques globales et sommaires du bien vendu et doit être capable de conseiller le vendeur, en lui recommandant par exemple de faire réaliser une expertise parasitaire, et en mettant en garde l’acquéreur contre les risques de contamination de la maison par des agents pathogènes du bois.

L’expert indique, en page 17 de son rapport que l’agence immobilière a admis avoir été informée par le fils de la venderesse de la présence importante d’humidité. Selon lui, “la multiplicité des signes et symptômes aurait obligatoirement dû conduire l’intermédiaire immobilier à recommander au vendeur et éventuellement à l’acquéreur la réalisation d’une expertise ou d’un diagnostic parasitaire.”

Il poursuit: “L’agence immobilière a estimé la valeur de la maison, valeur de présentation, cette valeur devait obligatoirement prendre en compte l’état réel de la maison et il ne semble pas que le coût élevé du traitement curatif du mérule et des remises en état ait été pris en compte dans l’estimation qui en a été faite par l’agence.”

L’expert judiciaire estime que ‘Le cabinet de diagnostic Diag chargé de réaliser les diagnostics réglementaires avant vente qui lui avaient été demandés par l’agence immobilière a manifestement occulté les points de dégradation des revêtements lors de la recherche du plomb, points de dégradation caractérisés notamment par l’humidité.

Bien que n’ayant pas été missionné pour la réalisation d’une “expertise parasitaire” ou un “diagnostic parasitaire”, la recherche des facteurs de dégradation de ses revêtements contenant du plomb devait obligatoirement conduire à s’interroger sur les dégradations visibles des éléments en bois humides.

Le cabinet Diag 44 ou Diag Agence est parfaitement compétent pour la recherche et l’identification des agents pathogènes du bois de type mérule, réalisation couramment ces diagnostics et étant certifiés pour ces missions. […] De même, le cabinet Diag 44, contrairement à ses affirmations en réunion et par dire, ne pouvait ignorer la présence de mérule dans le [Localité 9] Ouest de la [Localité 17] et les risques particuliers que pouvait présenter la maison. […] La réalisation du diagnostic de présence de plomb dans les revêtements devait obligatoirement conduire le technicien à identifier plusieurs zones contaminées et dégradées par le champignon mérule. Bien que non missionné à cet effet, il est difficilement concevable que le technicien n’ait pas cru devoir en informer le donneur d’ordre.”

Au vu des photographies de l’état de la maison au jour de la vente, l’expert judiciaire indique que “d’une façon générale, on constate que l’humidité était directement visible sur les murs en pierres apparentes de certaines pièces, notamment par la différence de couleur de certaines pierres : les pierres humides sont significativement plus foncées que les pierres sèches.”

En conclusion, l’expert judiciaire estime que “les professionnels que sont l’agence immobilière et le cabinet de diagnostic n’ont pas attiré l’attention de l’acquéreur sur l’état de dégradation important et sur les investigations complémentaires qu’il était nécessaire de réaliser pour une connaissance réelle de l’état de la maison, ni sur le coût potentiellement très élevé d’un traitement curatif mérule.” Malgré la connaissance de la présence importante d’humidité dans la maison, “la maison a continué à être présentée sur les publicités de vente par l’agence Ciel Immobilier comme étant dans un état “habitable”.

En réponse à un dire du diagnostiqueur, l’expert judiciaire indique que :

“Le cabinet DIAG 44 a effectivement reçu comme seule mission la réalisation des “diagnostics” amiante, plomb, gaz, électricité et DPE. Il est simplement rappelé que les facteurs de dégradation retenus pour le constat de risque d’exposition retiennent la présence d’humidité comme point significatif de dégradation. Il convient alors que l’opérateur qualifie les zones dégradées (1 à 3) et notamment en précisant la présence d’humidité.

Le cabinet Diag 44 établissant également des constats de présence termites […] ne peut ignorer ou faire semblant d’ignorer ou méconnaître le champignon mérule qui fait partie intégrante du référentiel de certification des opérateurs. Il est certain et non contesté que Diag 44 n’a pas été missionné pour la réalisation d’un constat de présence termites ou d’une expertise parasitaire […] mais en tant que professionnel compétent, Diag 44 se devait d’informer le vendeur et par conséquent l’acquéreur du risque important de présence d’agents pathogènes du bois, notamment en raison de la forte humidité présente et secondairement en raison de la présence de boiseries présentant les symptômes caractéristiques de contamination.” L’expert précise que “le champignon mérule peut avoir un développement spectaculaire mais la dégradation du bois, elle, est très lente. Les désordres et constatations étaient présents avant la vente.” Les dégradations “étaient déjà très présentes lors de l’intervention de Diag 44 et très certainement visible par un professionnel certifié en “état parasitaire”.

En réponse à un autre dire du diagnostiqueur, l’expert judiciaire maintient que “les dégradations caractéristiques et symptomatiques d’une contamination par un champignon mérule étaient selon la plus grande probabilité déjà présentes et déjà visibles au moment de la vente et lors de la réalisation des diagnostics réglementaires avant vente par Diag Agence. Leur ampleur et leur développement pouvaient être plus faibles, mais d’avis d’Expert, les désordres et symptômes caractéristiques étaient déjà visibles.” Il estime qu’il “était impossible […] que l’opérateur ne les ait pas constatés, ils ont simplement, d’avis d’Expert, pas été retranscrits”.

Ainsi, s’il n’est pas contesté que la société Diag Agences n’était pas chargée de réaliser un diagnostic parasitaire, elle aurait dû constater, dans le cadre de la réalisation du diagnostic plomb qui lui avait été confié, la présence de dégradations liées au champignon mérule, et en faire état. Selon l’expert judiciaire et la société TDS, ces dégradations étaient bien présentes au jour de la réalisation des diagnostics, la dégradation du bois étant lente. La société Diag Agences, qui le conteste, n’apporte toutefois aucun élément susceptible de contredire les conclusions de l’expert judiciaire, étant précisé qu’elle a présenté deux dires en ce sens à l’expert judiciaire qui y a répondu. Il s’en suit qu’il peut être reproché à la SARL Diag Agences soit de ne pas avoir décelé les indices d’infestations par le champignon mérule, bien que disposant des compétences nécessaires, ayant la certification termites, soit, ce qui apparaît plus probable au vu des nombreuses dégradations et de la forte humidité affectant la maison, les ayant relevés, de ne pas avoir appelé l’attention des potentiels acquéreurs sur le risque de mérule et de ne pas avoir recommandé de faire procéder à des investigations. La SARL Diag Agences a ainsi commis un manquement manifeste à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [Z].

L’agence immobilière, en sa qualité de professionnel de l’immobilier implanté en Bretagne, dans un secteur où la mérule est particulièrement présente, ne pouvait ignorer les risques présentés par le bien, dont la forte humidité était visible et qui n’avait pas été habité pendant deux années et elle devait, au moins, attirer l’attention de l’acquéreure et recommander la réalisation d’investigations complémentaires, notamment un état parasitaire. Elle ne peut utilement se retrancher derrière les compétences techniques du compagnon de Mme [Z] qui l’accompagnait lors des visites du bien. La SARL [A] a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil et engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreure.

Sur les préjudices

Mme [Z] sollicite la réparation d’un préjudice matériel, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, découlant des manquements commis par l’agence immobilière et le diagnostiqueur à leurs obligations d’information et de conseil, à laquelle les sociétés défenderesses s’opposent.

Le tribunal se demande si le préjudice découlant d’un manquement à une obligation d’information et de conseil ne s’analyse pas en une perte de chance d’échapper à la survenue du dommage.

Aucune des parties n’ayant conclu tant sur le principe de la perte de chance que sur son quantum, qui n’ont donc pas été soumis à un débat contradictoire, il convient de rouvrir les débats sur ce point en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Il sera dès lors sursis sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que Madame [Z] est recevable en son action initiée à l’encontre de la SARL [A] ;

DIT que la SARL [A] a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

DIT que la SARL Diag Agences a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

ORDONNE la réouverture des débats sur les préjudices découlant des manquements de la SARL [A] et de la SARL Diag Agences à leur obligation d’information et de conseil, et plus précisément sur le principe et le quantum d’une perte de chance ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 1ER avril 2025, pour conclusions de Madame [C] [Z] ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Audrey DELOURME Marie-Caroline PASQUIER