TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53014

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCN

N° : 4

Assignation du :

18 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société YILKAR

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Céline Dilman, avocat au barreau de Paris – #r012

DEFENDERESSE

La société VARIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Wilfried CHOISY de l’AARPI TAWA CHOISY, avocats au barreau de PARIS – #B0334

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2016, la société Yilkar a consenti à la société Le Bistrot 117 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel hors taxes charges comprises de 47 760 euros, payable mensuellement d’avance entre la période du 1er et du 10 de chaque mois.

La société Le Bistrot 117 a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société Varia par acte sous seing privé du 29 octobre 2019.

Par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 5 septembre 2023 réceptionnée le 22 septembre 2023 et envoyée par courriel en date du 5 septembre 2023, la société Varia a fait part au bailleur ne jamais avoir bénéficié d’un système d’extraction d’air pollué de la cuisine conforme aux normes règlementaires, pourtant essentiel à l’exercice de l’activité de restauration et a relevé que faute pour le bail commercial d’avoir transféré sur le locataire la charge des travaux de mise aux normes, les travaux incombaient au bailleur, de sorte qu’elle se réservait le droit de suspendre, par exception d’inexécution, le paiement du loyer dû au titre du bail et ce jusqu’il soit remédié aux non-conformités par le bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Yilkar a fait délivrer à la société Varia, par exploit du 1er février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 15 941,79 euros arrêtée au 29 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 février 2024, la société Varia s’est opposée au commandement de payer en se référant à son courrier en date du 5 septembre 2023, dès lors qu’elle est dans l’impossibilité d’user du bien conformément à sa destination contractuelle et que cette situation l’autorise à suspendre le paiement du loyer.

Se prévalant de l’absence de régularisation dans le délai imparti, la société Yilkar a, par exploit délivré le 18 avril 2024, fait assigner la société Varia devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-2 du code civil, 514, 700, 834 et 835 du code de procédure civile :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société Varia ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la société Varia à payer à la société Yilkar la somme de 5 313,93 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner la société Varia à payer à la société Yilkar la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varia aux entiers dépens, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la société BNP Paribas, créancier inscrit, par exploit du 23 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juillet 2024.

Lors de cette audience, la société Yilkar a indiqué maintenir seulement ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’article 700 du code de procédure civile, la dette ayant été intégralement soldée. Elle a indiqué oralement que l’exception d’inexécution invoquée en défense n’est pas justifiée.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues, la société Varia a demandé au juge des référés de, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1104, 1719, 1219 et 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce :

«  IN LIMINE LITIS

— DEBOUTER la SCI YILKAR de l’ensemble de ses prétentions, l’y dire mal fondée ;

— CONSTATER qu’il existe des contestations sérieuses sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, relevant de l’appréciation des juges du fond ;

Par conséquent,

— DIRE n’y avoir lieu à référé concernant la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la SCI YILKAR et ses demandes subséquentes ;

A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER que les locaux objets du Bail Commercial étaient dépourvus dès l’origine d’un système d’extraction d’air pollué conforme aux normes réglementaires ;

— DIRE qu’en l’absence d’un système d’extraction conforme, la SCI YILKAR a manqué à son obligation de délivrance conforme ;

— DIRE que le manquement de la SCI YILKAR à son obligation de délivrance conforme a rendu les locaux impropres à l’usage de brasserie-restauration auquel ils étaient destinés jusqu’à la date de réalisation des travaux de mise en conformité ;

Par conséquent,

— DIRE que la SAS VARIA était fondée à opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers et charges dus au titre du Bail Commercial ;

— DIRE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er février 2024 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que la SAS VARIA est à jour du paiement des loyers dus au titre du Bail Commercial ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire stipulée au Bail Commercial du 29 juillet 2016 ;

— ACCORDER à la SAS VARIA un délai de paiement rétroactif au 27 mars 2024 et dire que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SCI YILKAR à payer à la société SAS VARIA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI YILKAR aux entiers dépens de l’instance. »

Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse fasse ses observations sur l’absence de décompte joint au commandement de payer du 1er février 2024 produit au soutien de ses demandes et a renvoyé l’affaire à l’audience du 31 octobre 2024.

A l’audience du 30 octobre 2024, la société Yilkar a maintenu ses demandes telles que formulées lors de l’audience du 4 juillet 2024 précisant toutefois solliciter désormais une provision de 4 727, 06 euros avec intérêts de retard correspondant à la taxe foncière 2024.

La société Yilkar conteste avoir manqué à son obligation de délivrance conforme et soutient, en conséquence, que la société Varia ne pouvait lui opposer une exception d’inexécution et s’abstenir de payer ses loyers et ce d’autant qu’elle a toujours continué à exploiter le local commercial.

Elle relève que la société Varia règle ses loyers en retard depuis cinq ans, ce qui l’a contrainte à contracter un emprunt.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Varia a maintenu ses demandes telles que formulées à l’audience du 4 juillet 2024 et a sollicité oralement des délais de paiement s’agissant de la somme de 4 727, 06 euros réclamée au titre de la taxe foncière 2024 et de l’indexation 2023.

Pour s’opposer aux demandes de la société Yilkar, la société Varia fait valoir qu’à la date de la délivrance du commandement de payer elle disposait de locaux non-conformes à la règlementation et impropres à l’usage de brasserie-restaurant prévu pourtant au bail commercial, de sorte qu’elle était fondée à opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers et charges en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer la chose louée.

Elle explique avoir suspendu le paiement de ses loyers afin de contraindre son bailleur à respecter ses obligations essentielles au titre du bail commercial et avoir acquitté l’intégralité de l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer et repris le paiement des loyers courants, une fois les travaux de mise aux normes achevés au mois de mars 2024.

Elle sollicite en conséquence que le juge des référés dise n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Yilkar tendant à l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle demande à ce qu’il juge qu’elle a valablement opposé au bailleur l’exception d’inexécution en raison du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance conforme telle que contenue à l’article 1719 du code civil.

Elle soutient, en conséquence, qu’il existe une contestation sérieuse liée à l’exception d’inexécution qu’elle a invoquée faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Suivant l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er février 2024 à la société Varia pour avoir paiement de la somme au principal de 15 941, 79 euros arrêtée au 29 janvier 2024 portant sur les loyers et charges impayés de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024.

Toutefois, il ressort de la lettre adressée par la ville de [Localité 7] à la société Varia le 24 mai 2023 que l’installation de la hotte n’est pas conforme à la réglementation, celle-ci devant être desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes, débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf. La ville de [Localité 7], qui avait été saisie en raison de nuisances sonores et olfactives, a invité la société Varia à prendre dans un délai de trois mois les mesures nécessaires pour régulariser la situation de l’établissement.

En l’absence de dispositions particulières sur ce point dans le contrat de bail, la mise en conformité du conduit de ventilation est à la charge du bailleur, la société Yilkar, ce que cette dernière ne conteste pas.

Or, la société Yilkar n’ayant entrepris aucune démarche alors que la lettre de la ville de [Localité 7] lui avait été adressée le 12 juin 2023, la société Varia lui a rappelé ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 septembre 2023 et réceptionnée le 22 septembre 2023 et a informé de ce qu’elle se réservait le droit de suspendre le paiement des loyers si elle ne se conformait pas rapidement à ses obligations.

La SCI Yilkar justifie avoir alors déposé une demande de déclaration préalable pour la création d’un conduit de fumée auprès de la ville de Paris le 27 septembre 2023 et avoir, à la suite de l’absence d’opposition à l’exécution des travaux déclarés pour l’installation d’un conduit d’extraction de fumées le 14 janvier 2024, adressé au syndic le 25 janvier 2024 une demande d’autorisation à réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction de fumées qui lui a été accordée le 20 février 2024.

Pour autant, elle ne verse aucune pièce qui établirait qu’elle ait informé la société Varia de ses démarches alors que, dans un premier temps, elle avait tenté de faire prendre en charge ces travaux par cette dernière, comme en attestent les courriels adressés par son gérant les 23 juin et 20 août 2023.

En outre, il ressort des débats et des pièces versées que ces travaux n’ont été effectués qu’au mois de mars 2024 et qu’à partir de cette date la société Varia a réglé l’arriéré locatif et repris le paiement des loyers et charges courants.

Dès lors, il y a lieu de considérer qu’il existe des contestations sérieuses s’agissant de la validité du commandement de payer qui a été délivré le 1er février 2024 par la société Yilkar à la société Varia, dès lors qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la société Varia n’a pas payé ses loyers et charges de manière fautive et que la société Yilkar lui a fait délivrer de bonne foi le commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er février 2024.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Varia reconnaît devoir au jour de l’audience à la société Yilkar la somme de 4 727, 06 euros, 1 546 euros au titre de la taxe foncière 2024, 2 231, 86 euros au titre de la régularisation du loyer à la suite de l’indexation 2023 et 949, 20 euros au titre de l’ajustement du dépôt de garantie.

Dans ces conditions, la société Varia sera condamnée à payer par provision la somme de 4 727, 06 euros qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2024.

Il sera prévu, conformément à la demande de la société Yilkar, que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial prévoit une indexation de plein droit du loyer, pour la première fois le 20 avril 2017.

Or, pour l’année 2023, il ressort du courriel officiel en date du 11 octobre 2024 que la société Yilkar n’a sollicité l’indexation des loyers qu’à cette date et a, en conséquence, réclamé à ce titre la somme de 2 231, 86 euros et un ajustement du dépôt de garantie à hauteur de 949, 20 euros.

Dès lors que l’indexation pour l’année 2023 a été sollicitée plus d’un an après la date fixée au contrat de bail et qu’elle n’a pu ainsi être lissée sur l’année, il est justifié d’accorder à la société Varia des délais de paiement à hauteur de cinq mois pour s’acquitter de la somme 3 181, 06 euros.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’accorder des délais de paiement s’agissant de la somme de 1 546 euros due au titre de la taxe foncière 2024.

Sur les autres demandes

Dès lors qu’il n’a été fait droit qu’à la demande de la société Yilkar tendant au paiement de sommes qui ne sont dues que depuis le mois d’octobre 2024 et qu’il n’a pas été fait droit à sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes de ce chef des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Yilkar tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

CONDAMNONS la société Varia à payer à la société Yilkar la somme provisionnelle de 4 727, 06 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS la société Varia à se libérer de sa dette à hauteur de 3 181, 06 euros en quatre versements mensuels d’un montant égal de 636 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois qui suit la signification de la présente décision, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS la société Yilkar aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes de ce chef des parties ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 décembre 2024

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sophie COUVEZ