TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric SIMONNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03826 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGD

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son Syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT – DE [Localité 6] (FDP) sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03826 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGD

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [X] est copropriétaire d’un appartement et cave, outre une chambre situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 3 et 4 de la Copropriété et cadastrés BV [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 11/03/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6], a assigné M. [K] [X], aux fins de :

— condamnation de M. [K] [X] au paiement de:

— la somme de 6301,85 euros pour les charges dues au 8/ 02/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 18/ 01/ 2024

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens , et les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance, qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration.

— voir maintenir l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 5/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur réduit sa demande principale à la somme de 2961.57 euros au 12/07/2024, 4ème appel 2023.-2024 inclus et fonds travaux 3ème trimestre inclus. Il maintient sa demande au titre des frais à la somme de 72 euros . Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [K] [X] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M. [K] [X] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03826 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGD

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 29/09/2022, 07/09/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 7/ 09/ 2023

— des appels de charges pour les périodes des 2ème , 3ème et 4ème trimestre 2022, quatre trimestre 2023,1er, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020-2021,2021-2022

— une lettre de mise en demeure du 18/01/2024 non réclamée

— un décompte des sommes dues entre le 01/02/2022 et le 12/ 07/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 01/02/2022 et le 12/ 07/ 2024, il est dû la somme de 2942.70 euros, 4ème appel 2023- 2024, appel fonds travaux 3ème trimestre et virement du 10/07/2024 inclus. En effet le solde débiteur de 18.87 euros du 01/02/2022 n’est pas justifié dans son quantum et sa nature et doit être écarté du compte, les paiements du copropriétaire repris depuis le 12/08/2022 selon l’appel du 4ème trimestre 2022 , étant imputés sur la dette la plus ancienne.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de constitution de dossier avocat sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 17/ 11/ 2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve du courrier par LRAR .

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

M. [K] [X] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] la somme de 2942.70 euros, 4ème appel 2023- 2024, appel fonds travaux 3ème trimestre et virement du 10/07/2024 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 11/03/2024, pour les charges dues entre le 01/02/2022 et le 12/ 07/ 2024 .

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres , avec des règlements partiels de la dette depuis avril 2024 notamment ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [K] [X] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] est recevable en son action

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] la somme de :

—  2942.70 euros, 4ème appel 2023- 2024, appel fonds travaux 3ème trimestre et virement du 10/07/2024 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 11/03/2024, pour les charges dues entre le 01/02/2022 et le 12/ 07/ 2024

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 6] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [K] [X] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT