PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/02794 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OM7I

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[V] [J]

[K] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société D. Moison, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 348 740 200, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par M^e Ghislaine D’Orso, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [J] et Madame [K] [M] , demeurant [Adresse 4],

défaillants

— -==o0§0o==--

M. [V] [J] et Mme [K] [M] sont propriétaires des lots n°31, 71 et 224 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 5 mars 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné conjointement M. [J] et Mme [M] au paiement des arriérés de charges de copropriété et frais dus suivant décompte arrêté au 13 août 2019, pour la somme de 14 753,43 euros.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Beauchamp (SDC [Y] [N]), représenté par son syndic la société D. Moison, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [J] et Mme [M] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  16 649,12 euros outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 14 934,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce ainsi qu’au paiement de la somme de 3 744 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [J] et Mme [M], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ont constitué une nouvelle dette à partir du 2ème trimestre 2020.

Il expose qu’un protocole d’accord a été présenté aux défendeurs mais que celui-ci n’a pas abouti.

M. [J] et Mme [M] ont été régulièrement assignés par actes remis à Mme [M] à leur adresse sise [Adresse 6] à [Localité 1]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Y] [N] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’avis de mutation dont il résulte que M. [J] et Mme [M] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°31, 71 et 224,

— un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2018 au 14 octobre 2024,

— un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 17 mars 2020 au 24 mars 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 avril 2019, 22 décembre 2020, 27 mai 2021, 27 juin 2022, 11 mai 2023 et 22 avril 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les notifications des procès-verbaux aux défendeurs et l’attestations de non-recours concernant ces assemblées ;

— des sommations de payer des 5 décembre 2022, 5 décembre 2023, 18 mars 2024 et 15 octobre 2024,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Les extraits de compte produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 474,12 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, seront retenus au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires correspondant aux mises en demeure des 6 décembre 2012, 5 décembre 2023 et 18 mars 2024 pour la somme totale de 175 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 96 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [J] et Mme [M] seront tenus solidairement au paiement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] et Mme [M] à verser au SDC [Y] [N] la somme de 16 649,12 euros au titre de charges impayées et frais de recouvrement selon relevé de compte arrêté au 1er avril 2025, appels des fonds

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Y] [N] justifie de sa demande en versant aux débats un commandement de payer la somme de 17 243,47 euros envoyé le 15 octobre 2024 et présenté le 4 novembre 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que, au 15 octobre 2024, l’arriéré des charges de copropriété et frais de recouvrement postérieure au jugement du 5 mars 2020 s’élevait à 14 934,50 euros.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 5 novembre 2025 sur la somme de 14 934,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. [J] et Mme [M] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Y] [N] à hauteur de 1 400 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [J] et Mme [M], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Les frais d’exécution forcée étant à ce stade putatifs, il ne sera pas fait droit à la demande relative à l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [V] [J] et Mme [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 16 649,12 euros au titre de charges impayées et frais de recouvrement selon relevé de compte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025 sur la somme de 14 934,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Condamne in solidum M. [V] [J] et Mme [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [V] [J] et Mme [K] [M] aux dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum M. [V] [J] et Mme [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS