TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/53663

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSN

N° : 6

Assignation du :

29 avril 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. FONCIERE MB AMATI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS – #L0017

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. L’UNIK

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS – #C1570

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 novembre 2017, la SAS MB Invest a donné à bail commercial à Madame [V] [J] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2011, dans un ensemble immobilier en cours de construction un local commercial sis [Adresse 4] d’une surface d’environ 99 m² moyennant un loyer annuel de 36 630 HT, payable en 4 termes égaux et d’avance.

Suivant avenant du 17 novembre 2017, les parties ont prévu une condition suspensive d’obtention par le preneur de l’agrément de la ville de [Localité 7] quant à la nature du commerce projeté et à la candidature du preneur.

Suivant avenant du 20 décembre 2017, les parties constatent la réalisation de la condition suspensive et le caractère définitif du contrat de bail.

Suivant avenant du 1er mars 2018, une franchise de 4 mois de loyer est accordée au preneur.

Suivant avenant du 5 mars 2018, la SARL L’Unik se substitue à Madame [V] [J].

Suivant acte authentique de vente du 31 mars 2020, la société MB invest a cédé les murs du local commercial à la société Foncière MB Amati.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2024, la SAS Foncière MB Amati a assigné la SARL L’UNIK en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de La SARL L’UNIK ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SARL L’UNIK,

— la condamnation de la SARL L’UNIK à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 48 307,92 euros avec intérêts au taux de base bancaire majoré de 4 points, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés, clause pénale et montant des frais

— la condamnation de la SARL L’UNIK au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal à deux fois le loyer normalement exigible, majorations incluses, soit 7092,28 euros

— la condamnation de la SARL L’UNIK au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SAS Foncière MB Amati, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, réduisant sa demande en paiement à la somme de 9128,25 euros.

Elle s’en rapporte sur la demande de délais.

La SARL L’UNIK, représentée par son Conseil, indique que la dette a été intégralement payée mais que la somme restant due correspond au trimestre en cours.

Elle sollicite des délais de paiement en 3 échéances.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 29 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte du 18 janvier 2024, la SAS Foncière MB Amati a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Cette sommation est régulière et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 26 237,89 euros correspondant au solde de l’arriéré (1er trimestre 2024 inclus).

Il est établi que les causes de la sommation de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le quantum de la dette a considérablement diminué et il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la requérante n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 128, 25 euros au 4 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il convient toutefois de déduire la somme de 210 euros au titre des frais injustifiés ou déjà inclus dans les dépens ou l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient donc de condamner la SARL L’Unik au paiement de la somme de 8 918,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 4 octobre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

En revanche, la clause du bail relative fixant l’indemnité en majorant le loyer, la demande d’intérêts au taux bancaire majoré de 4 points s’analysent comme des clauses pénales et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur la clause pénale pour le même motif .

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL L’UNIK qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SARL L’Unik au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL L’Unik à payer à la SAS Foncière MB Amati une provision de 8 918,25 euros (huit mille neuf cent dix huit euros vingt cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 4 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la SARL L’Unik un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 3 paiements mensuels successifs d’un montant de 2 970 euros (deux mille neuf cent soixante dix euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 novembre 2024, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la SARL L’Unik devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Déboutons la SAS Foncière MB Amati de sa demande d’astreinte ;

Condamnons en cas de résiliation la SARL L’UNIK, prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS Foncière MB Amati une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du taux d’intérêt;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la clause pénale;

Condamnons la SARL L’UNIK, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du18 janvier 2024;

Condamnons la SARL L’UNIK au paiement à la SAS Foncière MB Amati de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à [Localité 7] le 08 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY