TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

N° Minute : 25/237

AFFAIRE : N° RG 24/01452 – N° Portalis DBYM-W-B7I-[Localité 9]

JUGEMENT

Rendu le 02 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[K] [G]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT substitué par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [G]

née le 09 Décembre 1989 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric DUTIN de la SELARL SELARL DUTIN FREDERIC, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN,

Me [C] [T]

[Adresse 8]

en qualité de Mandataire judiciaire selon ordonnance de mise sous sauvegarde de justice rendue le 13 juin 2024 par le juge des tutelles de [Localité 10] .

Rappel des faits et de la procedure

Le 14 décembre 2022, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [K] [G] un local à usage d’habitation sis [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 617,47 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 avril 2024, le bailleur a fait signifier à Madame [K] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 11 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 07 janvier 2025 sur le fondement des articles 1728, 1103, 1225 du code civil, de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse au paiement des sommes de :

1 894,18 euros en principal au titre des loyers impayés et charges dus au 12 août 2024, outre les intérêts au taux légal de droit en application de l’article 1344-1 du code civil, somme à parfaire au jour des plaidoiries, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail, jusqu’à départ effectif, 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, – être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais et périls de la défenderesse.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs, notamment aux fins de permettre l’appel en cause de Madame [C] [T], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée par en tant que curatrice de Madame [K] [G] par jugement du juge des tutelles de [Localité 11] en date du 10 décembre 2024. Elle a été retenue à l’audience du 03 juin 2025.

Par acte du 10 mars 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a appelé en cause Madame [C] [T], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

A l’audience du 03 juin 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative au 31 mai 2025 à la somme de 4 527,40 euros. Elle a indiqué que la locataire avait repris le paiement du loyer courant, et fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

A cette même audience, Madame [K] [G], représentée par son conseil, a déposé dans le cadre de l’oralité des débats des conclusions par lesquelles elle sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil :

— dire n’y avoir lieu à acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 14 décembre 2022,

— dire que le bail sera en conséquence maintenu,

— le débouté de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande tendant à ce que soit ordonnée son expulsion,

— l’accord des plus larges délais de paiement dans le cadre d’un moratoire de 36 mois en vue d’apurer définitivement l’arriéré locatif à parfaire au jour des plaidoiries,

— le débouté de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de ses plus amples prétentions et demandes,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Oralement, elle a indiqué solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Madame [C] [T], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, qui comparaissait en personne, a indiqué solliciter le maintien du bail, et précisé qu’un dossier de surendettement était désormais déposé. En cours de délibéré, elle a informé la juridiction de la survenance d’une décision de recevabilité postérieure aux débats.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le 14 octobre 2024, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 1 125,89 euros au titre des loyers restant dus au 31 mars 2024.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte arrêté au 31 mai 2024 faisant apparaître un solde de 4 527,40 euros. Aux termes de son argumentation, cette dette n’est pas contestée par la défenderesse.

Madame [K] [G] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 4 527,40 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 125,89 euros à compter du 15 avril 2024 date du commandement de payer, sur la somme de 1 894,18 euros à compter du 11 octobre 2024 date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VI de la même loi du 06 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V., lorsqu’une procédure de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes (…) : 1° lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une mesure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement (…).

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de l’audience que Madame [K] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant au jour de la date d’audience.

Il ressort par ailleurs du budget prévisionnel établi par sa curatrice réactualisé en 2025 qu’elle est en situation de régler sa dette locative, et ce, d’autant qu’elle bénéficie désormais d’une mesure de protection judiciaire de curatelle renforcée aux biens et à la personne.

Quant à la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers des LANDES, elle entre dans les prévisions de l’article 24 VI suscité.

Il s’ensuit que Madame [K] [G] sera autorisée à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande de la locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Madame [K] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [K] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et de la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [K] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 entre la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part et Madame [K] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 juin 2024,

CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4 527,40 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 125,89 euros à compter du 15 avril 2024 date du commandement de payer, sur la somme de 1 894,18 euros à compter du 11 octobre 2024 date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [K] [G] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, par mensualités de 125 euros chacune, la dernière devant solder la dette principale et intérêts sur une durée maximale de 36 mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet, Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,L’expulsion de Madame [K] [G] sera ordonnée, à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur) devra être payée par Madame [K] [G] à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, en ce qu’il dispose que lorsqu’une procédure de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes (…) : 1° lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une mesure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement,

CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 200 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [G] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge