TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/52378 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NI2

N° : 3-CH

Assignation du :

28 Mars 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [C] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS – #E0448

DEFENDERESSE

S.A.S. OPTIC SAINT MARTIN

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 28 mars 2024, et les motifs y énoncés,

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2022, M. [M] a donné à bail commercial à la société Optic Saint Martin des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 28 911euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, au preneur, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 527 euros arrêtée au 7 février 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, M. [M] a fait assigner la société Optic Saint Martin devant la juridiction des référés sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de l’article 1104 du code civil et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Optic Saint Martin et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— condamner la société Optic Saint Martin au paiement de la somme provisionnelle de 15 219 euros au titre du solde locatif impayé exigible arrêté au deuxième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts légaux à compter du 27 février 2024, date du commandement de payer constant la carence du locataire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à la dernière échéance de loyer et condamner la société Optic Saint Martin au paiement de ladite indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner la société Optic Saint Martin au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience qui s’est tenue le 6 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de s’assurer du caractère effectif du règlement effectué par la société Optic Saint Martin.

A l’audience du 17 octobre 2024, M. [M] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il a toutefois précisé solliciter désormais le paiement de la somme de 8 296 euros arrêtée au 17 octobre 2024, la défenderesse ayant procédé à des paiements depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Optic Saint Martin n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 février 2024 par M. [M] à la société Optic Saint Martin pour avoir paiement de la somme de 7 527 euros au titre du loyer et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2024.

Toutefois, le seul décompte versé, actualisé au 17 octobre 2024, ne permet pas d’établir que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance. En effet, ce décompte mentionne uniquement que la somme de 8 296 euros est due au 17 octobre 2024, 7527 euros au titre du loyer et charges et 766 euros au titre de la taxe foncière.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de provision, M. [M] produit un décompte en date du 17 octobre 2024 qui mentionne que la somme de 7 527 euros est due au titre du loyer et charges et la somme de 766 euros est due au titre de la taxe foncière 2024 ainsi que l’avis d’impôt de taxes foncières pour l’année 2024.

Si la somme de 7 527 euros réclamée n’apparaît pas sérieusement contestable s’agissant de la dernière échéance trimestrielle 2024 due à compter du 1er octobre 2024, celle de 766 euros l’est. En effet, il ressort de l’avis d’impôt joint au décompte que la taxe foncière d’un montant total de 8 525 euros porte sur un bien immobilier situé tant au [Adresse 1] qu’au [Adresse 2]. Or, le bail commercial ne porte que sur les locaux situés au [Adresse 1] et les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que ces locaux représentent bien 32/356 des millièmes de copropriété comme il est indiqué de manière manuscrite sur l’avis d’impôt.

La société Optic Saint Martin sera en conséquence condamnée à payer par provision à M. [M] uniquement la somme, non sérieusement contestable, de 7 527 euros au titre du loyer et charges arrêtés au 17 octobre 2024.

Il sera prévu que cette somme portera intérêts au taux légal mais uniquement à compter de la présente décision, dès lors que, lorsque le commandement de payer a été délivré, elle n’était pas encore due.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [M] d’acquisition de la clause resolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

Condamnons par provision la société Optic Saint Martin à payer à M. [M] la somme de 7 527 euros au titre du loyer et charges arrêtés au 17 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société Optic Saint Martin aux entiers dépens;

Condamnons la société Optic Saint Martin à payer à M. [M] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de M. [M] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 28 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ