TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/08609 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3R7

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [L] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [S], [D], [P] [U] épouse [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0029 et par Maître Olivier BURES, avocat au barreau de LAVAL, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Madame [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Aurélien DELPEYROUX de la SELARL DELPEYROUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0403

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 23/08609 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3R7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Fabienne CLODINE FLORENT, Greffière à l’audience et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

___________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 1er juillet 2022, reçu par Maître [J] [G], M. [L] [U] et Mme [S] [U] épouse [E] (ci-après les consorts [U]) ont unilatéralement promis de vendre à Mme [W] [F] épouse [Y], les lots n°81, 123 et 248 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (06) moyennant un prix de 395 000 euros et sous la condition suspensive d’obtention par la bénéficiaire d’un prêt bancaire, la durée de validité de la promesse expirant le 9 septembre 2022.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 19 750 euros, laquelle a été versée entre les mains de Mme [B] [N] en qualité de séquestre.

Par lettre recommandée avec avis de réception de leur avocat du 28 octobre 2022, les consorts [U] ont mis en demeure Mme [W] [F] épouse [Y] d’autoriser le notaire à leur verser la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, à défaut d’avoir levé l’option.

Par courrier du 28 novembre 2022, le notaire a adressé aux promettants deux attestations de refus de prêt adressées à Mme [W] [F] épouse [Y], émanant de la banque LCL en date des 12 août 2022 et 18 novembre 2022.

Par exploits d’huissier en date du 6 juin 2023, les consorts [U] ont fait assigner Mme [W] [F] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, les consorts [U] demandent au tribunal de :

— Condamner Madame [Y] à payer et porter à Monsieur [U] [L] et Madame [S] [E] la somme de 19 150 €, cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure,

— Condamner Madame [Y] à payer et porter à Monsieur [U] [L] et Madame [S] [E] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [Y] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, Mme [W] [F] épouse [Y] demande au tribunal de :

— DEBOUTER les demandes, fins et prétentions de Monsieur [L] [U] et de Madame [S] [E] ;

— ORDONNER à Maître [J] [G] de se décharger de sa mission de séquestre en remboursement de la somme de 19.750 € à Madame [W] [Y], sous astreinte de trois cent cinquante (350) euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision ;

— DIRE que ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [U] et de Madame [S] [E] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil, les consorts [U] demandent la condamnation de la bénéficiaire de la promesse à leur verser l’indemnité d’immobilisation au motif que :

— Elle n’a pas justifié de ses demandes de prêt dans les délais contractuellement prévus,

— Il ressort des pièces versées par la défenderesse qu’elle avait obtenu un prêt de la banque LCL d’un montant de 280 000 euros dès le 5 août 2022,

— La proposition d’assurance signée par elle le 11 octobre 2022 pour garantir un prêt de 280 000 euros sur 180 mois confirme l’obtention du prêt,

— Les attestations de refus de prêt qu’elle a transmis ne répondent pas aux « exigences de la clause résolutoire » dès lors que n’est pas précisé le taux d’intérêt,

— Elle n’a en outre sollicité qu’un seul et unique établissement bancaire,

— Elle ne justifie pas du refus d’un prêt sur 15 ans mais seulement du refus d’assurance d’un prêt sur 20 ans, et elle pouvait n’emprunter que 280 000 euros.

Mme [W] [F] épouse [Y] conclut au rejet de cette demande et demande à titre reconventionnel la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle soutient que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli et qu’il n’est pas démontré qu’elle est responsable de cette défaillance. Elle fait valoir qu’elle s’est au contraire montrée diligente et précisément que :

— Elle a bien déposé auprès de la banque LCL une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, soit 300 000 euros sur 15 ans,

— Le 1er août 2022, il lui a été opposé un refus mais la banque lui a accordé un prêt selon d’autres caractéristiques, soit 280 000 euros sur 20 ans, avec un taux de 1,70%, sous condition d’une assurance, laquelle lui a été refusée par la MACSF, cette dernière ayant limité les garanties accordées à 190 mois, raison pour laquelle la banque a ensuite refusé le financement,

— La MACSF a émis un nouveau certificat d’adhésion individuel mais a de nouveau cantonné l’assurance décès à 192 mois, de même que la société CACI qui a limité l’assurance à 180 mois, ce qui a justifié un nouveau refus de la banque le 18 novembre 2022,

— Elle a bien déposé sa demande dans les délais, ce qui est démontré par le premier refus daté du 1er août 2022, ce délai ne pouvant en tout état de cause lui être opposé dès lors qu’il est de nature à accroître les exigences résultant de l’article L.312-16 du Code de la consommation (sic),

— De même, le fait qu’elle ait tardé à justifier du refus de prêt n’est assorti d’aucune sanction, l’indemnité d’immobilisation devant lui être restituée même si elle n’a pas notifié le refus de prêt aux vendeurs dans le délai prévu à la promesse.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 1er juillet 2022, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 19 750 euros versée entre les mains de Mme [B] [N] constituée séquestre. L’acte précise qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme versée restera acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de leur immeuble pendant la durée de la promesse, mais qu’elle sera restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte.

La promesse de vente était consentie sous la condition suspensive d’obtention par la bénéficiaire au plus tard le 16 août 2022 d’un prêt bancaire, d’un montant maximal de 300 000 euros, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,3% et pour une durée de remboursement de 15 ans, la ou les demandes de prêt devant être déposées par la bénéficiaire au plus tard dans les 15 jours de la signature de la promesse, cette dernière s’engageant par ailleurs à justifier aux promettants, au plus tard le 26 juillet 2022, d’un accord de prêt.

Il est constant que la vente ne s’est pas réalisée à défaut de levée d’option de la bénéficiaire.

Par courrier du 12 août 2022 puis par courrier du 18 novembre 2022, la banque LCL a rejeté à deux reprises la demande de prêt présentée par Mme [W] [F] épouse [Y].

Ces courriers précisent que cette demande portait sur un « prêt de 300 000 euros, sur 180 mois ».

Il en résulte que les caractéristiques du prêt sollicité étaient conformes à la promesse, le fait que le taux d’intérêt ne soit pas précisé dans le courrier de la banque ne pouvant être imputé à faute à la bénéficiaire qui n’est pas responsable du manque de précision du courrier de rejet de la banque.

La condition suspensive a donc défailli et il ne peut être reproché à la bénéficiaire de ne pas avoir déposé des demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, la promesse ne mettant pas à sa charge une telle obligation.

Il ne peut davantage lui être reproché de ne pas avoir accepté un prêt d’un montant de 280 000 euros, dès lors qu’il ressort des pièces versées par la défenderesse que l’offre de prêt de la banque LCL à ce montant concernait un prêt sur 20 ans, à un taux de 1,70%, ce qui excédait les prévisions contractuelles.

En tout état de cause, il ressort de ces pièces que l’accord de principe du 1er août 2022 était conditionné à la souscription d’une assurance et que tant la MACSF que CACI ont fait des propositions d’assurance qui ne correspondaient pas aux conditions du prêt proposé, sur 20 ans, dès lors que la durée de garantie proposée par les deux assureurs étaient inférieures à la durée dudit prêt, de sorte que, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, il n’est nullement établi que Mme [W] [F] épouse [Y] avait obtenu un prêt de 280 000 euros permettant de financer l’acquisition du bien objet de la promesse.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à la bénéficiaire de ne pas avoir déposé sa demande de prêt dans le délai de quinze jours de la promesse.

En effet, il résulte des dispositions d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation que les clauses stipulées par les parties dans une promesse de vente ne peuvent avoir pour effet de restreindre la protection légale du bénéficiaire consommateur. Dès lors, la clause de la promesse de vente du 1er juillet 2022 obligeant Mme [W] [F] épouse [Y], dont la qualité de consommateur n’est pas contestée, à déposer sa demande de prêt au plus tard dans le délai de 15 jours de la signature de la promesse est de nature à accroître les exigences de ce texte et partant, doit être réputée non-écrite et ne saurait exclure le bénéfice de la protection légale de l’article L. 313-41 du code de la consommation.

Enfin, aux termes de la promesse, le défaut de justification de l’accord ou du refus de prêt par le bénéficiaire dans le délai prévu n’emporte pas le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit des promettants mais les autorisent uniquement à mettre la bénéficiaire en demeure de leur justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, le sort de l’indemnité d’immobilisation étant, en tout état de cause, subordonné à la preuve par le bénéficiaire « qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ».

Mme [W] [F] épouse [Y] justifie donc de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et qu’elle n’est pas responsable de cette défaillance dès lors qu’elle sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Par conséquent, en application des stipulations contractuelles, la restitution au profit de Mme [W] [F] épouse [Y] de la somme de 19 750 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Mme [B] [N] ou le cas échéant, de Maître [J] [G] sera ordonnée et les demandes des consorts [U] seront rejetées.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer une astreinte à l’encontre du séquestre.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [U], parties succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Madame [F] épouse [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Autorise et au besoin ordonne à Mme [B] [N] et au besoin à Maître [J] [G] de restituer la somme de 19 750 euros séquestrée entre ses mains, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 1er juillet 2022, au profit de Mme [W] [F] épouse [Y], avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Rejette la demande d’astreinte,

Rejette la demande de M. [L] [U] et Mme [S] [U] épouse [E] au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne M. [L] [U] et Mme [S] [U] épouse [E] in solidum aux dépens,

Condamne M. [L] [U] et Mme [S] [U] épouse [E] in solidum à payer à Mme [W] [F] épouse [Y], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente