Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 23 avril 2025, n° 23/02409

TJ Marseille 23 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne répondait pas aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, rendant ainsi les demandes du syndicat irrecevables.
Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a confirmé que l'absence de précision dans la mise en demeure entraîne l'irrecevabilité des demandes de dommages et intérêts.
Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, entraînant l'irrecevabilité de la demande de remboursement de frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 23 avr. 2025, n° 23/02409
Numéro(s) :	23/02409
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves GROSSOAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la société GEM MON SYNDIC, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE [ Localité 4

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 23 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2025

N° RG 23/02409 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NEA

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RÉSIDENCE [Localité 4] SIS [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la société GEM MON SYNDIC , dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S], [G], [O] [K]

Né le 06 Décembre 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] est copropriétaire du lot 88 et 95 au sein de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice GEM MON SYNDIC, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice [Adresse 5] a fait citer Monsieur [S] [K] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Par décision prise lors de l’assemblée générale en date du 28 mars 2024, la société GEM MON SYNDIC a été désigné nouveau syndic en lieu et place de la société [Adresse 5] à compter du 28 mars 2024.

Initialement fixé à l’audience du 30 juin 2023, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 13 octobre 2023 à la demande des parties, puis à l’audience du 12 janvier 2024 à la demande des parties, puis à l’audience du 15 mars 2024 à la demande des parties, puis à l’audience du 17 mai 2024 à la demande des parties, puis à l’audience du 5 juillet 2024 à la demande des parties, puis à l’audience du 6 septembre 2024 à la demande des parties, puis à l’audience du 6 décembre 2024 à la demande du défendeur, puis à l’audience du 28 février 2025 à la demande des parties, puis à l’audience du 12 mars 2025 à la demande des parties, une facture devant être transmise.

A l’audience du 12 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [S] [K] au paiement :

De la somme de 2546,21 euros au titre des charges impayées arrêtées au 29 novembre 2024, avec intérêts avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes ;De la somme de 782,40 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Il demande de rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

En défense, Monsieur [S] [K], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

Déclarer irrecevable la demande ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Le condamner à réimputer au crédit du copropriétaire le montant de frais de 1394,33€ et de sommes indues de 1030,91€ arrêtées au 30 septembre 2023 ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la recevabilité

En l’espèce, la mise en demeure du 31 janvier 2023 porte la mention d’une somme globale dues au titre « des charges de copropriétés » à régler dans le délai de 30 jours, avec la précision des sommes dues au 31 janvier 2023.

Cette mise en demeure ne précise pas le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payés par Monsieur [S] [K], étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les sommes réclamées au titre des frais ne sont pas mentionnées dans l’article 19-2.

Monsieur [S] [K] n’a donc pas été avisé précisément, comme le requiert l’article 19-2, de la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes ainsi que la procédure accélérée au fond.

Ainsi, la mise en demeure du 2 décembre 2024, qui constitue un acte préalable à l’action dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, faute de justifier d’une mise en demeure préalable valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GEM MON SYNDIC sont irrecevables.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, il convient de constater que les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [K] ne sont pas fondées sur les articles susceptibles de justifier une décision dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [K] seront déclarées irrecevables.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties supporteront chacune la moitié des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GEM MON SYNDIC ;

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [K] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [Localité 4] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GEM MON SYNDIC et Monsieur [S] [K] à payer chacun la moitié des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT