TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 6] (D0172)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e TUBIANA (P0053)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/00289

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZAJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. REMAT (RCS de [Localité 7] 495 137 507)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e James TUBIANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053

DÉFENDERESSE

S.C.I. GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) (RCS de [Localité 8] 353 626 559)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0172

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00289 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZAJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 6 janvier 2016, la S.C.I. Groupement immobilier parisien (ci-après : la S.C.I. GIPA) a donné à bail commercial à la société Medi-Sup Sciences des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Ce bail a été conclu pour une durée de 12 ans à effet du 6 janvier 2016 au 5 janvier 2028, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 107 500 euros en principal.

La destination contractuellement stipulée pour les locaux est celle de bureaux pour une école de formation.

Par acte sous signature privée du 28 mars 2018, la S.C.I. GIPA a donné à bail à la même locataire des locaux complémentaires situés dans le même immeuble, destinés à la même activité.

Ce second bail a été conclu pour une durée de 12 ans à effet du 1er avril 2018 au 31 mars 2030, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 23 000 euros en principal.

Par actes du 15 mai 2020, la société Medi-Sup Sciences a cédé ces deux baux commerciaux à la S.A.R.L. Remat, avec l’agrément de la S.C.I. GIPA.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 mars 2021, la S.A.R.L. Remat a demandé à la S.C.I. GIPA de faire toutes diligences en vue d’installer la fibre optique dans l’immeuble.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2021, la S.A.R.L. Remat a assigné la S.C.I. GIPA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d’obtenir une réduction de 30 % du loyer annuel et des dommages et intérêts.

Par courriel du 29 mars 2022, la S.C.I. GIPA a informé la S.A.R.L. Remat de l’installation de la fibre dans l’immeuble, invitant la locataire à prendre rendez-vous avec l’opérateur Orange afin de la relier à ses locaux.

Le 8 septembre 2022, la S.A.R.L. Remat a informé sa bailleresse de la bonne installation de la fibre dans ses locaux.

Les 17 octobre 2022 et 14 avril 2023, la S.A.R.L. Remat s’est plainte à la bailleresse de ce que le gardien des bâtiments A et R encombrait le couloir sur lequel donne l’issue de secours de ses locaux avec des objets.

Par lettre recommandée du 7 septembre 2023, la S.C.I. GIPA, faisant suite à des courriels des 14 avril et 17 juillet 2023, a mis M. [O], gardien des bâtiments en cause, en demeure de procéder à l’enlèvement de la totalité des produits et objets se trouvant dans le passage partie commune sur lequel débouche la sortie de secours des locaux de la S.A.R.L. Remat.

Dans le cadre de la présente instance, à l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 18 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 30 septembre 2024 et mise en délibéré au 28 novembre.

La S.A.R.L. Remat n’a pas été représentée lors de l’audience de plaidoirie. Son dossier n’ayant pas été antérieurement déposé au greffe, il lui a été demandé, par message électronique du 30 septembre 2024, de l’y déposer dans les meilleurs délais et en tout état de cause avant le 6 octobre 2024. En dépit de relances postérieures du greffe, la S.A.R.L. Remat n’a jamais déposé son dossier de plaidoirie de sorte qu’il sera statué sans ses pièces.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 11 juin 2023, la S.A.R.L. Remat demande au tribunal :

« – D’ORDONNER une réduction de 30% du montant du loyer annuel charges comprises réactualisé au jour du présent jugement tant que les troubles de jouissance n’auront

pas cessé.

— D’ORDONNER à SCI GIPA de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les

troubles de jouissance subis.

— DE CONDAMNER la SCI GIPA à payer à REMAT :

* la somme de 21.749 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte

introductif d’instance ;

* la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

* les entiers dépens ;

— D’ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2023, la S.C.I. GIPA demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la société REMAT de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société REMAT à payer à la SCI GIPA la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société REMAT aux dépens ;

A titre subsidiaire,

— DISPENSER la SCI GIPA de l’exécution provisoire de droit. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de réduction du loyer

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1719, 3° du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la S.A.R.L. Remat prétend subir un trouble de jouissance constitué par l’absence de raccordement des locaux objets des deux baux commerciaux à la fibre optique.

La S.A.R.L. Remat n’a pas déposé son dossier de plaidoirie de sorte que le tribunal statue sans ses pièces. Le tribunal ne dispose donc pas des baux commerciaux en cause ; il ne peut donc pas déterminer les stipulations contractuelles éventuelles sur lesquelles se fonde la locataire.

La S.C.I. GIPA affirme pour sa part n’être tenue d’aucune obligation de fournir la fibre optique à sa locataire en application desdits contrats. Elle rappelle en outre qu’il résulte de la clause 2.2 des baux reproduite dans ses écritures que « le preneur prendra le local dans l’état où il se trouve (…) [et] l’accepte donc en l’état sans recours contre le bailleur, ni réserves ».

En tout état de cause, il ressort des pièces de la bailleresse que les locaux ont bénéficié jusqu’en mars 2022 d’un accès à internet via l’ADSL, avant d’être ensuite raccordés à la fibre optique dans les conditions rappelées dans l’exposé des faits ci-avant.

Ainsi, d’une part les stipulations contractuelles ne mettent pas à la charge de la S.C.I. GIPA une obligation de fournir la fibre optique à sa locataire, et d’autre part cette dernière a toujours bénéficié d’un accès à internet dans les locaux loués.

La S.A.R.L. Remat ne rapporte donc la preuve d’aucun trouble de jouissance constitué par l’absence de raccordement à la fibre optique avant l’année 2022.

La S.A.R.L. Remat affirme en second lieu que la sortie de secours de ses locaux est obstruée par du matériel entreposé par le gardien de l’immeuble. À défaut de pièces versées aux débats, cette allégation n’est pas démontrée.

La S.C.I. GIPA établit au surplus qu’elle a procédé à toutes les diligences requises dès réception de la plainte de sa locataire via notamment une mise en demeure officielle de libérer l’espace en cause adressée au gardien de l’immeuble.

Aucun trouble de jouissance n’est donc démontré sur ce second point.

Eu égard à ce qui précède, la S.A.R.L. Remat, intégralement défaillante dans l’administration de la preuve, sera déboutée de sa demande infondée de réduction du prix du bail. Sa demande d’injonction subséquente formée à l’encontre de la bailleresse, au demeurant imprécise, sera également rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la S.A.R.L. Remat demande des dommages et intérêts à hauteur de deux mois de loyers pour chacun des baux en réparation de son préjudice allégué.

Conformément à ce qui a été précédemment exposé, la S.A.R.L. Remat ne rapporte aucune preuve des troubles de jouissance dont elle se prévaut.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice, sa demande de dommages et intérêts, infondée, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Remat, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

La S.A.R.L. Remat, condamnée aux dépens, devra payer à la S.C.I. GIPA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. REMAT de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. REMAT au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.A.R.L. REMAT à payer à la S.C.I. GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 28 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI