TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/09/2024

à : Maître Flora BERNARD

Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/03230

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOH

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Flora BERNARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #183 substitué par Maître Anina CIUCIU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #183

DÉFENDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03230 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOH

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [K] est locataire d’un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1]) en vertu d’un bail d’habitation consenti le 10 novembre 2010 par la SOCIÉTÉ ANONYME D’ÉCONOMIE MIXTE IMMOBILIÈRE INTERDÉPARTEMENTALE DE LA RÉGION PARISIENNE (SEMIDEP) aux droits de laquelle vient la société ÉLOGIE-SIEMP.

Monsieur [O] [K] a été victime de dégâts des eaux le 23 février 2022 puis le 9 juillet 2022 provenant de l’appartement situé au-dessus du sien qui persisteraient en dépit des réparations effectuées par la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024 Monsieur [O] [K] a fait assigner la société ÉLOGIE-SIEMP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil et 835 du code de procédure civile, afin qu’elle soit condamnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois semaines de la signification de la décision à intervenir à « mettre en œuvre les mesures nécessaires pour identifier et réparer définitivement l’origine de la fuite y compris le remplacement de la chaudière défectueuse » de son voisin ainsi qu’à lui verser une indemnité provisionnelle de 5 000 euros outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 4 avril 2024 Monsieur [O] [K] représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que compte-tenu des taux d’humidité relevés dans son appartement, il est probable que la fuite soit toujours active et reproche à la société ELOGIE-SIEMP de ne pas avoir procédé au remplacement de la chaudière de l’appartement situé au-dessus du sien qui serait à l’origine des désordres et ce en dépit des préconisations de l’entreprise qu’elle a missionnée. Il affirme également que les sinistres à répétition ont fortement impacté sa qualité de vie, sa santé mentale et ses projets de reconversion professionnelle et qu’il a été contraint de faire l’avance de nombreux frais notamment de constat.

La société ÉLOGIE-SIEMP représentée par son conseil a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de Monsieur [O] [K] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [O] [K] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent en l’absence de preuve de la persistance des fuites et de détermination de l’origine des désordres. Elle estime n’avoir commis aucune faute dans la mesure où elle a fait appel à une entreprise à chaque demande d’intervention de son locataire et considère que le préjudice qu’il allègue n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024 puis a été prorogé à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour.

À la demande du président, Monsieur [O] [K] a par note en délibéré reçue au greffe le 12 avril 2024 indiqué ne pas souhaiter formuler à titre subsidiaire de demande d’expertise judiciaire.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées établi avec l’évidence requise en référé est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier, notamment des constats amiables de dégâts des eaux, des rapports d’expertise d’assurance ainsi que des fiches d’intervention des entreprises missionnées par la bailleresse, que l’appartement donné à bail à Monsieur [O] [K] a subi des dégâts des eaux le 23 février 2022 et le 9 juillet 2022, provenant de l’appartement situé au 5ème étage occupé par Monsieur [H] [W], à la suite desquels la société ÉLOGIE-SIEMP a fait procéder à diverses réparations dans le logement situé au-dessus du demandeur (remplacement le 1er mars 2022 du robinet et des joints des WC, remplacement le 2 février 2023 du receveur de douche et réfection de la faïence murale, réparation le 5 avril 2023 de la fuite au niveau du bouchon en PVC de la chaudière murale).

En revanche, il ne ressort d’aucune des pièces produites, qu’il s’agisse du procès-verbal de constat établi le 24 avril 2023 que du rapport d’expertise amiable de la société SARETEC du 26 novembre suivant, que la fuite serait toujours active et cette preuve ne saurait se déduire de l’humidité encore présente dans les murs.

Ainsi le commissaire de justice mandaté par le demandeur relève uniquement la présence sur les murs de nombreuses cloques et de traces et l’expert de la compagnie AXA, assureur de Monsieur [O] [K], qui n’a pas pu accéder à l’appartement à l’origine des dommages, indique ne pouvoir « confirmer ou infirmer qu’une fuite est encore active à l’étage supérieur ».

En l’absence de tout autre élément de nature à établir la persistance des fuites alléguées par Monsieur [O] [K], il n’est aucunement justifié de la nécessité de procéder au remplacement de la chaudière de Monsieur [H] [W], alors que la bailleresse démontre par la production de la fiche d’intervention de la société REOLIAN MULTITEC du 5 avril 2023 avoir fait procéder à la réparation de la fuite constatée au niveau du bouchon en PVC de cette chaudière.

Les éléments produits sont donc insuffisants à caractériser la nécessité de mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite et la contestation sérieuse portant sur la persistance du dégât des eaux empêche le juge des référés de faire droit à la demande de travaux.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte formulée par Monsieur [O] [K].

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la compagnie AXA, qui n’est pas dans la cause, a vocation à prendre à sa charge le coût de réfection des murs.

Si en application des dispositions précitées, le bailleur est tenu de garantir le preneur du trouble que constitue l’obligation pour ce dernier de vivre dans un appartement dont les murs sont dégradés, il n’est pas discuté que les dégâts des eaux proviennent de l’appartement occupé par Monsieur [H] [W] qui n’est pas non plus dans la cause.

Or, sa responsabilité est susceptible d’être engagée pour défaut d’entretien et la société ÉLOGIE-SIEMP affirme sans être contredite sur ce point qu’il aurait fait obstruction à la réalisation des travaux de réparation.

Le lien entre les dégâts des eaux et la dépression ainsi que ses difficultés de reconversion professionnelle de Monsieur [O] [K] est allégué, mais non démontré.

Enfin, le coût du procès-verbal de constat du 24 avril 2023 relève des frais irrépétibles qui n’ont pas vocation à être mis à la charge de la bailleresse dès lors que le demandeur échoue dans sa demande d’injonction de travaux sous astreinte.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Monsieur [O] [K].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [K], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société ÉLOGIE-SIEMP.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [O] [K],

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société ÉLOGIE-SIEMP,

CONDAMNONS Monsieur [O] [K] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux la protection,