AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00507 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRWS

Minute JCP n° 196/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur, [G], [L]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur, [U], [T]

demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me, [Localité 1] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M., [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 décembre 2024, Monsieur, [G], [L] a consenti à Monsieur, [U], [T], un bail d’habitation pour un logement situé, [Adresse 4] (appartement n°43), ainsi qu’une place de stationnement n°261 et une cave n°107, pour un loyer mensuel de 470 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Le 30 mai 2025, Monsieur, [G], [L] a fait signifier à Monsieur, [U], [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2080 euros.

Ce commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 12 juin 2025.

Le 5 septembre 2025, M., [L] a fait signifier à M., [T] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice du 08 août 2025 remis à étude, Monsieur, [G], [L] a fait assigner Monsieur, [U], [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Renvoyer les parties au fond ainsi qu’elles en aviserontMais d’ores et déjàConstater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;En conséquence :Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur, [U], [T] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des Procédures Civiles d’Exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur, [U], [T] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3220 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 30 mai 2025 ;Condamner en outre M., [U], [T] à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 570 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention initiale (indice INSEE du coût de la construction)Condamner le défendeur à payer à la demanderesse une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 30 mai 2025.

Par dernières conclusions du 4 novembre 2025, enregistrées le 22 janvier 2026, M., [L] sollicite :

Renvoyer les parties au fond ainsi qu’elles en aviserontMais d’ores et déjàConstater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 15 juillet 2025 sur le fondement de l’impayé, et à la date du 5 octobre 2025 sur le fondement de l’absence d’assurance ;En conséquence :Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur, [U], [T] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des Procédures Civiles d’Exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur, [U], [T] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3220 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 30 mai 2025 ;Condamner en outre M., [U], [T] à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 570 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention initiale (indice INSEE du coût de la construction)Condamner le défendeur à payer à la demanderesse une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 30 mai 2025.

À l’appui de ses demandes le bailleur fait valoir que la résiliation du bail est acquise non seulement du fait du non-versement des loyers, mais également de l’absence d’assurance du logement, malgré les commandements adressés au locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur, [G], [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa dette locative à la somme de 6644,10 euros au 15 janvier 2026.

En défense, Monsieur, [U], [T], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 30 mai 2025.

La CCAPEX a été avisée de l’existence d’un arriéré locatif le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 08 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été dénoncée le 12 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article X) qui prévoit la résiliation du bail à l’expiration d’un délai d’un mois suivant commandement resté infructueux.

En l’espèce, la somme visée dans le commandement de payer signifié au locataire le 30 mai 2025 et visant cette clause résolutoire n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines ouvert par cet acte pour régularisation.

En outre, le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois suite à la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une telle assurance, signifié le 5 septembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 juillet 2025 à minuit, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 15 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Monsieur, [G], [L] produit un décompte actualisé au 15 janvier 2026, dont il résulte que Monsieur, [U], [T] doit au bailleur la somme de : 6644,10 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Monsieur, [U], [T], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur, [U], [T] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Monsieur, [G], [L] la somme de 6644,10 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2080 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur, [U], [T] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, de sorte que le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement. En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur, [U], [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur, [U], [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur, [U], [T] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur, [U], [T] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 15 juillet 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur, [U], [T] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6644,10 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur, [U], [T], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de l’assignation du 08 août 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 aout 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [U], [T], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur, [G], [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Laure FOURMY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 décembre 2024 entre Monsieur, [G], [L] et Monsieur, [U], [T] concernant le logement situé, [Adresse 4] ( appartement n°43), la place de stationnement n°261 et la cave n°107 sont réunies à la date du 15 juillet 2025 pour défaut de paiement des loyers, et que le bail sera résilié à cette date ; et qu’elles sont réunies à la date du 5 octobre 2025 sur le fondement de l’absence d’assurance ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur, [U], [T] à payer à Monsieur, [G], [L] la somme de 6644,10 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2025 sur la somme de 2080 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur, [U], [T] ainsi que celle de tout occupant de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 4] ;

ORDONNE à Monsieur, [U], [T] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [U], [T] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur, [G], [L] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur, [U], [T] à payer à Monsieur, [G], [L] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 570 euros à la date de l’assignation, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6644,10 euros (outre intérêts) à laquelle Monsieur, [U], [T] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation dues entre la résiliation du bail et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [T] à payer à Monsieur, [G], [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [T] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance du 5 septembre 2025, de l’assignation en référé du 08 août 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice-Présidente, et A. KLEIN, Greffière;

La greffière La Vice Présidente