TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08206 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YIX

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 4], représentée par le cabinet d’avocats LAGOA, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque C2573

DÉFENDEURS

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08206 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YIX

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, la RIVP a donné en location à Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 6] pour un loyer de 755,69 euros par mois.

Madame [S] et Monsieur [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 07 mai 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2816,17 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, la RIVP a fait assigner en référé Madame [S] et Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [S] et Monsieur [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ou conjoint au cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais des intéressés à leurs risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la procédure,

— condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [N] au paiement des loyers dus à la date de l’assignation soit la somme de 3787,88 euros outre les intérêts de retard,

— condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges, soit jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par les expulsés ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,

— condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [N] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

A cette date, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5786,99 euros.

En défense, Monsieur [N], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui. Madame [S] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement, proposant de régler 150 euros par mois en sus des loyers courants.

Un diagnostic social et financier a été établi le 20 décembre 2024 et versé au dossier avant l’audience, mentionnant que les locataires ne se sont pas présentés aux deux rendez-vous fixés par l’assistante sociale.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 02 septembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 août 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 07 mai 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [S] et Monsieur [N], locataires d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 6] suivant bail sous seing privé du 21 août 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 08 juillet 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [S] et Monsieur [N] restaient devoir la somme de 5786,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025. La locataire conteste le montant de la dette locative, indiquant avoir effectué un versement le 30 janvier 2025. Or ce versement n’apparaît pas sur le décompte du bailleur.

En tout état de cause, en l’absence de Monsieur [N] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit, soit la somme de 3787,88 euros.

Au total, Madame [S] et Monsieur [N] seront solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la locataire soutient avoir effectué deux paiements en janvier 2025, notamment un versement la veille de l’audience, mais il lui appartenait de permettre au bailleur de vérifier ses dires avant l’audience, en effectuant des paiements non pas la veille mais suffisamment en amont pour mettre le bailleur en situation de pouvoir produire un décompte actualisé.

Il lui appartenait également de se présenter aux rendez-vous fixés par l’assistante sociale pour établir le diagnostic social et vérifier sa capacité de remboursement.

Ainsi, il y a lieu de constater que la reprise du loyer courant n’est pas établie, et de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis décembre 2023 des locataires, outre l’opposition du bailleur à l’audience concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si les locataires sont en situation de régler leur dette locative, pour rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [S] et Monsieur [N] étant occupants sans droit ni titre depuis le 08 juillet 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [N] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [S] et Monsieur [N] in solidum à payer à la RIVP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [S] et Monsieur [N] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 08 juillet 2024, du bail consenti par la RIVP à Madame [S] et Monsieur [N] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], outre une cave, [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la RIVP pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [S] et Monsieur [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] à payer à la RIVP une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 3787,88 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] in solidum à payer à la RIVP une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT