TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Octobre 2024

N° RG 21/01873 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WOGI

N° Minute :

AFFAIRE

[T] [B]

C/

[E] [A], [X] [V] [Z] veuve [B], [M] [B], [H]-[P] [B], [L] [B], S.A.S. PATRIMOINE INDIVIS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [T] [B]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391 et M^e Laurent BENOUAICH, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [X] [V] [Z] veuve [B]

[Adresse 10]

[Localité 14] (ESPAGNE)

Madame [M] [B]

[Adresse 4]

[Localité 15] (ESPAGNE)

Monsieur [H]-[P] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Madame [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 14] (ESPAGNE)

tous représentés par M^e Séverine RICATEAU, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782 et M^e Bruno BARRILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. PATRIMOINE INDIVIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier LAGRANGE, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN330 et M^e Jacques CHARLES, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [E] [A]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Vanessa TRAN-THIEN, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 409 et M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat plaidant au barreau de Paris

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 25 Septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Le 3 février 2017, [H] [B] [I] est décédé à [Localité 13], laissant pour lui hériter son épouse Mme [X] [V] [Z] et leurs quatre enfants Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [T] [B], Mme [L] [B].

Figurent au titre des actifs de la succession les lots n°1, 2 et 7 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 12]. Mme [X] [V] [Z] est propriétaire indivise pour 5/8e, et les quatre enfants pour 3/8e (soit 3/32e chacun) en pleine propriété.

Par acte d’huissier de justice délivré le 30 janvier 2019, M. [E] [A], invoquant sa qualité de créancier de Mme [T] [B], a fait assigner en partage les héritiers de [H] [B] [I].

Par acte d’huissier de justice du 23 octobre 2019, Mme [X] [V] [Z] a fait notifier à Mme [T] [B] son intention de céder ses droits sur les lots précités au profit de la société Patrimoine Indivis.

Par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2019, Mme [T] [B] a fait signifier à Mme [X] [V] [Z] son intention de mettre en œuvre son droit de préemption.

Par acte notarié du 18 janvier 2020 reçu par Me [O] [K], la quote-part de propriété de Mme [X] [V] [Z] dans les lots immobiliers précités a été cédée à la société Patrimoine Indivis.

Par acte notarié du même jour reçu par Me [O] [K], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], et Mme [L] [B] ont procédé à un acte de licitation de leurs droits indivis dans les lots immobiliers précités au profit de la société Patrimoine Indivis.

Par actes d’huissier de justice en date des 15 et 16 février 2021, Mme [T] [B] a fait assigner Mme [X] [V] [Z] veuve [B], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] (ci-après, les consorts [B]), M. [E] [A], et la société Patrimoine Indivis devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [T] [B] demande au tribunal de :

— annuler la vente et la licitation et les lui déclarer inopposables,

— condamner Mme [X] [V] [Z], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] à, chacun, lui verser la somme de 10 000 à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière,

— condamner la société Patrimoine Indivis à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Benouaich (Selarl BBO) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [B] demandent au tribunal de :

— prendre acte de l’annulation de la vente et de l’acte de licitation,

— débouter Mme [T] [B] du surplus de ses demandes,

— condamner Mme [T] [B] aux dépens,

— condamner Mme [T] [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Patrimoine Indivis demande au tribunal de :

— prendre acte de l’annulation de l’acte de vente et de l’acte de licitation,

— débouter Mme [T] [B] du surplus de ses demandes,

— condamner Mme [T] [B] aux dépens,

— condamner Mme [T] [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [E] [A] demande au tribunal de :

— constater l’acquiescement des parties sur la nullité de la vente et de la licitation,

— annuler la vente et la licitation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté une demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société Patrimoine Indivis.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation et l’inopposabilité des ventes des lots de copropriété consenties à la société Patrimoine Indivis

Mme [T] [B] se fonde sur les articles 815-14 et 815-16 du code civil et indique que les cessions du 18 janvier 2020 ont porté atteinte à son droit de préemption et doivent donc être annulées et déclarées inopposables à elle-même et aux tiers.

Les consorts [B] et la société Patrimoine Indivis soulignent que l’huissier de justice chez qui Mme [X] [V] [Z] avait élu domicile en faisant notifier l’intention d’aliéner ne les a pas avisés de l’exercice du droit de préemption par Mme [T] [B] ; que les actes ont donc été régularisés en violation de ce droit ; qu’ils ne s’opposent pas au prononcé de l’annulation des actes du 18 janvier 2020.

M. [A] demande au tribunal de prendre acte de l’acquiescement à l’annulation des actes du 18 janvier 2020.

Appréciation tribunal,

L’article 815-14 du code civil dispose que :

« L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable ».

L’article 815-16 du même code prévoit qu’ « est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers ».

En l’espèce et en premier lieu, il n’est pas contesté que l’acte de cession conclu le 18 janvier 2020 entre Mme [X] [V] [Z] et la société Patrimoine Indivis n’a pas respecté le droit de préemption de Mme [T] [B], exercé le 15 novembre 2019. Cet acte doit par conséquent, conformément à l’article 815-16 du code civil, être annulé.

Les défendeurs acquiescent, par voie de conséquence, à la demande d’annulation de l’acte de licitation du 18 janvier 2020 formée par Mme [T] [B]. Son annulation sera donc prononcée.

Les deux actes seront déclarés inopposables à Mme [T] [B]. La demande visant à déclarer l’inopposabilité des actes « aux tiers », sans plus de précision, sera rejetée, étant de surcroît précisé que Mme [B] ne justifie pas de l’utilité que lui apporte cette précision.

La publication du présent jugement au service de la publicité foncière sera ordonnée.

Sur la demande de condamnation des défendeurs à verser des dommages et intérêts à Mme [T] [B]

1) Sur la demande formée contre les consorts [B]

Mme [T] [B] indique, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les consorts [B] et la société Patrimoine Indivis ont agi de concert et frauduleusement en vue céder les parts ; que ces cessions ont été occultées et n’ont été découvertes qu’en décembre 2020 ; que les consorts [B] ont voulu se séparer d’un bien sur lequel une procédure judiciaire était en cours.

Elle ajoute que l’acte de vente des consorts [B] a en réalité été conclu le 17 septembre 2019, comme en atteste son enregistrement au service de la publicité foncière.

Elle sollicite en réparation la somme de 10 000 euros, faisant valoir que son préjudice consiste dans le trouble dans l’occupation du bien, la pression exercée par la société Patrimoine Indivis, et le manque à gagner sur le prix de vente des 9/32e par rapport à l’évaluation contenue dans la déclaration de succession.

Les consorts [B] opposent qu’ils n’ont pas eu connaissance de la signification de la réponse du droit de préemption qui a été adressée à la société d’huissiers ID Facto ; qu’aucune fraude ne peut donc leur être imputée ; qu’ils avaient par ailleurs parfaitement respecté la procédure visée à l’article 815-14 du code civil lors d’une première tentative de cession ; que l’acte de vente n’a pas été conclu le 17 septembre 2019, date qui résulte d’une erreur administrative reconnue et rectifiée.

Ils ajoutent que Mme [T] [B] ne démontre aucun préjudice, qu’elle persiste à jouir de l’appartement indivis sans régler d’indemnité d’occupation et alors qu’elle n’a pas la capacité financière de racheter le bien.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce et en premier lieu, il n’est pas contesté que par acte d’huissier du 23 octobre 2019, Mme [X] [V] [Z] a fait notifier à Mme [T] [B] son intention de céder ses droits. Il est indiqué dans cet acte que Mme [X] [V] [Z] élit domicile au sein de l’étude d’huissier réalisant l’acte, soit la société ID Facto.

Par acte du 15 novembre 2019, Mme [T] [B] a fait signifier à Mme [X] [V] [Z] son intention de mettre en œuvre son droit de préemption, l’acte ayant été signifié au domicile élu.

Dès lors que Mme [X] [V] [Z] a élu domicile au sein de l’étude d’huissier, elle ne peut qu’être présumée avoir reçu l’acte comme s’il s’agissait de son domicile, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence d’avis, par la société ID Facto, de la réception de l’acte dans lequel Mme [T] [B] a exercé son droit de préemption, sous réserve d’un appel en garantie de la société d’huissier qui n’est toutefois pas mis en oeuvre.

Par conséquent, il doit être retenu que Mme [X] [V] [Z] a commis une faute civile au sens des articles 1240 et 1241 précités.

Il sera précisé que cette faute est uniquement imputable à Mme [X] [V] [Z], qui a initié la procédure prévue par l’article 815-14 du code civil, et non à Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B], dont il n’est pas démontré qu’ils savaient que Mme [T] [B] avait fait valoir son droit de préemption.

En deuxième lieu, s’agissant de l’acte de vente des consorts [B] et de la société Patrimoine Indivis, Mme [T] [B] fait valoir que celui-ci a en réalité été conclu le 17 septembre 2019.

Le relevé des formalités du service de la publicité foncière mentionne effectivement, au titre de l’acte de licitation, une date de dépôt du 18 février 2020 et une date d’acte du 17 septembre 2019 (pièce n°10 en demande).

Toutefois, il n’est produit aucun autre acte que celui conclu le 18 janvier 2020 et les défendeurs versent aux débats :

— une attestation du notaire du 17 janvier 2022 confirmant que l’acte a été conclu et reçu le 18 janvier 2020 et que la mention du service de la publicité foncière relève d’une erreur matérielle qu’il se charge de faire rectifier ;

— une demande de rectification faite auprès du service de la publicité foncière aboutissant à une réponse du 8 février 2022 dans lequel le service indique que « la formalité a fait l’objet d’une décision de service, afin de rectifier le fichier, le 7 février 2022, dépôt D4264 ».

Il ressort de ces éléments que la date du 17 septembre 2019 correspond à une erreur matérielle et il ne peut en être déduit aucun concert frauduleux existant entre les parties.

En troisième lieu, Mme [T] [B] peut difficilement reprocher aux consorts [B] d’avoir passé sous silence les actes conclus, et même s’ils se prétendaient en effet encore coïndivisaires dans des conclusions notifiées le 8 décembre 2020 dans le cadre de la procédure les opposant à M. [A], (pièce de Mme [T] [B] n°11), alors que les deux actes ont été publiés au service de la publicité foncière dès le 18 février 2020. Partant, il ne s’évince de ce fait aucune faute au sens des articles 1240 et 1241 du code civil.

En conclusion, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun concert frauduleux n’est démontré et que la seule faute retenue a été commise par Mme [X] [V] [Z], qui a conclu l’acte de vente du 18 janvier 2020 alors que l’acte d’exercice du droit de préemption avait été signifié à son domicile.

En quatrième lieu, sur le préjudice et d’une part, Mme [T] [B] ne démontre pas avoir subi un trouble dans l’occupation du bien.

D’autre part, la pression exercée par la société Patrimoine Indivis, en plus de ne pas être démontrée, n’est pas imputable à Mme [X] [V] [Z].

Enfin, si Mme [T] [B] évoque la sous-évaluation de la cession des 9/32e, elle n’indique pas précisément en quoi consiste son préjudice, d’autant que la cession litigieuse est annulée, et la quote-part citée concerne Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] pour lesquels aucune faute n’a été retenue.

Par conséquent, Mme [T] [B] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre des consorts [B].

2) Sur la demande formée contre la société Patrimoine Indivis

Mme [T] [B] précise, reprenant les moyens susvisés, que la société Patrimoine Indivis est complice des actes frauduleux, son gérant ayant de surcroît exercé des pressions à son encontre.

La société Patrimoine Indivis oppose qu’elle n’a pas eu connaissance de la signification de la réponse du droit de préemption qui a été adressée à la société d’huissiers ID Facto ; qu’aucune fraude ne peut donc lui être imputée ; que la procédure visée à l’article 815-14 du code civil avait été parfaitement respectée lors d’une première tentative de cession ; que l’acte de vente n’a pas été conclu le 17 septembre 2019, date qui résulte d’une erreur administrative reconnue et rectifiée.

Elle ajoute que Mme [T] [B] ne démontre aucun préjudice, qu’elle persiste à jouir de l’appartement indivis sans régler d’indemnité d’occupation et alors qu’elle n’a pas la capacité financière de racheter le bien.

Appréciation du tribunal,

En l’espèce, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil précités, conformément à ce qui a été indiqué titre précédent, aucune participation de la société Patrimoine Indivis à une fraude n’est caractérisée et la preuve des pressions exercées n’est corroborée par aucune pièce.

Par conséquent, Mme [T] [B] sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la société Patrimoine Indivis.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum les consorts [B] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Benouaich (Selarl BBO) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, et à ce titre :

— de l’acquiescement rapide des défendeurs à la demande d’annulation formée,

— de l’absence de mise en place d’une solution amiable sur la résolution de la vente des biens proposée dès le 23 décembre 2020 par le conseil de la société Patrimoine Indivis (pièce en demande n°12),

— du rejet des demandes de dommages et intérêts formées par Mme [T] [B],

la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera limitée à 1 500 euros, que les consorts [B] seront condamnés in solidum à lui verser.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Annule l’acte de vente conclu le 18 janvier 2020 entre Mme [X] [V] [Z] et la société Patrimoine Indivis, portant sur la quote-part indivise de 5/8e des lots de copropriété n°1, 2 et 7 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12] (Section M, N°[Cadastre 9]),

Annule l’acte de vente à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision conclu le 18 janvier 2020 entre Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] et la société Patrimoine Indivis, portant sur la quote-part indivise de 9/32e des lots de copropriété n°1, 2 et 7 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12] (Section M, N°[Cadastre 9]),

Déclare les deux actes de vente précités inopposables à Mme [T] [B],

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

Déboute Mme [T] [B] de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Mme [X] [V] [Z], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B], et la société Patrimoine Indivis,

Déboute Mme [T] [B] du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum Mme [X] [V] [Z], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Benouaich (Selarl BBO) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [X] [V] [Z], Mme [M] [B], M. [H]-[P] [B], Mme [L] [B] à verser à Mme [T] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,