TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57PL

N° MINUTE : 7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH , [Adresse 1], représenté par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57PL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12/ 12/ 1984 à effet au 15/ 12/ 1984, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M.[Y] [I] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 1315,44 francs par trimestre , outre provisions sur charges.

Par avenant du 10/05/2006 un nouveau bail a été conclu prenant effet à la date de résiliation du bail précédent , après la décision de résiliation du Tribunal d’Instance de PARIS 20ème Arrondissement du 13/12/2001.

Par avenant du 24/02/2022, il a été transféré le bail à Mme [Y] [K] à la suite du décès de M. [Y] [I] survenu le 26/03/2021.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/ 10/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2886,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3/ 07/ 2024, PARIS HABITAT OPH ont fait assigner en référé Mme [Y] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges et voir dire le bail résilié au 10/12/2023

— voir ordonner l’expulsion de Mme [Y] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Y] [K] à défaut de local désigné et dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner Mme [Y] [K] au paiement :

— d’une somme de 3191,23 euros, au titre de l’arriéré dû au 3/ 07/ 2024, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 10/ 2023 et de l’assignation pour le surplus

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges révisées qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir rejeter toute demande de délais ou si des délais étaient accordés voir conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances en cours

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 4/ 07/ 2024.

A l’audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4265,43 euros au 12/ 11/ 2024 , octobre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique que des versements sont effectués mais qui ne représentent pas tout le loyer courant ou même tout le résiduel , l’APL étant suspendue.

Mme [Y] [K] a comparu .Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose 50 euros par mois, en exposant qu’un rappel APL doit lui être versé et qu’elle va déposer une demande de FSL.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

En délibéré sur autorisation le bailleur précise que le gestionnaire locatif n’a pas rempli à ce jour de fiche pour un FSL .

Il n’a pas été adressé le diagnostic social et financier par la locataire qui en produisait un.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/10/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 10/ 10/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 15/12/1984 , mais il a été résilié et sa nouvelle date d’effet a été fixée à la date de résiliation du précédent bail, selon la décision du Tribunal d’Instance du 13/12/2001. Cette date n’est pas précisée par les parties, faute de production de cette décision. Etant un logement conventionné , le bail stipule une durée de 3 ans.

Lors de la délivrance du commandement de payer 10/10/2023 , il a été mentionné un délai de deux mois pour payer la dette.

La locataire n’a pas fait état de nullité de ce commandement.

Mme [Y] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10/12/ 2023 à minuit , soit à compter du 11/12/ 2023.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris totalement ; en effet des paiements du loyer courant avaient été effectués depuis le mois de janvier 2024, mais se sont interrompus en mai 2024 , seuls des versements partiels étant réalisés depuis lors.

Il n’est donc pas possible de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, qui nécessite en application de l’article 24 V de la loi du 06/07/89 la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, lequel ne s’entend que soit du loyer résiduel si l’APL est versé, soit du loyer intégral en cas de non-versement de l’APL.

Par ailleurs il n’a pas été sollicité par les parties de voir constater un accord entre eux.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Y] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [Y] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [Y] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Y] [K] reste devoir une somme de 3901.21 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 12/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, hors frais à statuer au titre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Y] [K] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 10/ 2023 sur la somme de 2886,21 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [Y] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

DEBOUTE Mme [Y] [K] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11/12/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3901.21 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 12/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 10/ 2023 sur la somme de 2886,21 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Y] [K] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Y] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10/ 10/ 2023.

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT