Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 30 juin 2025, n° 24/57432

TJ Paris 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions du Code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que la société a effectivement changé l'usage du local sans autorisation, justifiant ainsi la demande d'amende civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Ville de [Localité 7] a assigné la société International Transmurs pour violation des articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation, en raison d'un changement d'usage non autorisé d'un appartement en location meublée de courte durée. Les questions juridiques posées concernaient la légalité de cette location et le montant de l'amende à infliger. Le tribunal a jugé que la société avait effectivement enfreint la réglementation, condamnant International Transmurs à une amende civile de 30.000 euros, à verser à la Ville, et a rejeté les autres demandes de la société. La décision est exécutoire de plein droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 30 juin 2025, n° 24/57432
Numéro(s) :	24/57432
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul YILDIZColin MAURICE
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	La S.A.R.L. INTERNATIONAL TRANSMURS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57432 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CGH

N° : 2

Assignation du :

24 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 30 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [Y] [I]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par la SELARL CM & L AVOCATS agissant par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. INTERNATIONAL TRANSMURS

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 402 089 213

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C0794

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La société International Transmurs est propriétaire d’un appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°3).

Par assignation en date du 24 octobre 2024, la ville de Paris a attrait la société International Transmurs devant le président du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

— juger la ville de [Localité 7], prise en la personne de Mme la maire de [Localité 7], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

— juger que la société International Transmurs a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°3) ;

— condamner la société International Transmurs à une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°3), sous astreinte de 30.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouter la société International Transmurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société International Transmurs à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, la société International Transmurs demande au président du tribunal judiciaire de :

Vu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

— Réduire le montant de l’amende dont le paiement est sollicité par la ville de [Localité 7] à l’encontre de la société International Transmurs pour violation de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation. ;

— Débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation de la société International Transmurs à restituer à l’habitation les locaux dont objet sous astreinte.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 7] fait valoir que :

— le local en cause est à usage d’habitation,

— ce logement ne constitue pas la résidence principale du défendeur,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

La société International Transmurs reconnait qu’une partie du lot n°3 constituant avec le lot n°4 un appartement unique situé au 1er étage et loué par baux saisonniers depuis 2019 est à usage d’habitation.

Elle fait toutefois valoir que :

— cet usage d’habitation ne peut concerner que 30 m2 sur les 75 m2 de l’appartement même s’il est complexe à identifier,

— elle a agi en parfaite bonne foi

— elle a immédiatement et activement coopéré à l’enquête menée par les services de la ville de [Localité 7].

Elle sollicite la réduction du montant de l’amende sollicité à de plus justes proportions et le débouté des demandes de la ville de [Localité 7] concernant le retour à l’habitation.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 7], et notamment du constat de location meublée touristique du 10 juin 2024, que la société International Transmurs a mis son appartement meublé situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 01 de l’immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°3) en location via la plateforme numérique Airbnb et via d’autres plateformes.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque la société International Transmurs, dont le siège social est situé au [Adresse 2], ne peut, en tant que société, être en résidence principale à l’adresse du bien litigieux (pièce n°15 de la ville de [Localité 7]).

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration en ligne de meublé de tourisme réalisée le 20 novembre 2017 au nom de M. [G] [H], dirigeant de la société et porte le n° [Numéro identifiant 6]pour un local constituant une résidence non principale (pièces n°1 et 19 de la ville de [Localité 7]).

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 22 septembre 1970 qui est remplie par le propriétaire du bien, M. [K] (pièce n°7 de la ville de [Localité 7]).

Le local est identifié dans la fiche H2 comme le « autre partie du lot 3 + 14 ». La fiche mentionne par ailleurs l’existence d’un locataire, M. [T].

La rubrique 41 de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte mention de : « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation » à savoir : une chambre, une salle d’eau, une cuisine, une annexe.

La fiche précise aussi que la «surface totale des pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation 1 » est de 30 m².

La rubrique 41 b) intitulée « pièces et annexes à usage professionnel » n’est pas renseignée.

Le bien du 1er étage, décrit dans la fiche H2 du 22 septembre 1970 est, comme le prévoit l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, un « logement inclus dans un bail commercial », en l’espèce, le logement des restaurateurs qui exploite le café restaurant au RDC.

Il est donc établi que partie du lot n°3 était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La valeur probante de la fiche est complétée par le calepin des propriétés bâties mentionne la présence de M^me Veuve [T] dès 1967 et précise l’existence d’un appartement de deux chambres au 1er étage. Le nom de Mme [O] épouse [T] figure sur les listes électorales de 1966 et 1970 à cette adresse, et corrobore la résidence de cette dernière, tout comme la présence de son nom dans les annuaires de 1970 et 1971 (pièces n°9, 11 et 12 de la ville de [Localité 7]).

L’état hypothécaire confirme quant à lui la correspondance entre le « lot 3 » et l’appartement situé au 1er étage et précise également le nom du propriétaire en 1970, le même que celui figurant sur la fiche H2 – M. [K] – ainsi que les ventes intermédiaires jusqu’à la vente à M. [H] [U] le 14 juin 1996 (pièce n°13 de la ville de [Localité 7]).

Dès lors, l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est établi.

Il s’ensuit que la société International Transmurs a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 7] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et du relevé de transmission de la plateforme Airbnb que le bien a été loué de 2019 à 2023, comme suit :

—  334 nuitées (330 sur Booking et 4 sur Airbnb) en 2019 ;

—  190 nuitées (190 sur Booking) en 2020 ;

—  188 nuitées (186 sur Booking et 2 sur Airbnb en 2021 ;

—  278 nuitées (270 sur Booking et 8 sur Airbnb) en 2022 ;

—  304 nuitées (297 sur Booking et 7 sur Airbnb) en 2023.

La ville de [Localité 7] estime que le logement est loué en moyenne au prix de 365 € par nuit.

Elle estime que le montant total des gains illicites s’élève à la somme de 472 310 euros.

La ville de [Localité 7] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 66.690 euros.

Elle précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 78.000 euros.

La société International Transmurs fait valoir son ignorance de la réglementation.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

Toutefois, elle fait valoir sa bonne foi durant tous les échanges avec la ville de [Localité 7] et précise qu’elle a cessé a cessé de mettre son appartement en location, l’annonce ayant été supprimée sur le site Airbnb et les réservations n’étant plus possible (pièce n°18 de la défenderesse), l’annonce ayant été également supprimée sur le site booking et une demande de résiliation du contrat avec booking ayant été faite selon capture d’écran au 22 avril 2025 (pièce n°19 de la défenderesse).

Il doit être porté à son crédit que ne peuvent être utilement mis en parallèle les revenus bruts générés par la location saisonnière de cet appartement de 75m2 avec les loyers nets hors charges perçus par le bailleur de la location longue durée d’un appartement de 30m2.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 30.000 euros.

Le retour à l’habitation n’étant pas contesté par la ville de [Localité 7], la demande formée en ce sens est sans objet et sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la société International Transmurs sera tenue aux dépens et, en conséquence, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 7] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société International Transmurs au paiement d’une amende civile de 30.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société International Transmurs aux dépens ;

Condamne la société International Transmurs à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes fondées sur ces dispositions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON