TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LAZZAROTTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUKOBZA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LV3

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [R],

Madame [H] [G] épouse [R],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître BOUKOBZA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A685

DÉFENDERESSE

Madame [B] [O],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître LAZZAROTTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire # E0860

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LV3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1997, Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ont donné en location à Madame [B] [O] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 4000 francs, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ont fait délivrer à Madame [B] [O] un congé en vue de vendre le logement prenant effet au 31 décembre 2023 au prix de 450000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ont fait assigner Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour vente délivré le 26 juin 2023 ;

— l’expulsion de Madame [B] [O] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— la suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 euros, avec indexation, du 1er janvier 2023 à la libération des lieux, étant précisé que tout mois commencé est dû en intégralité ;

— sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre et de l’expulsion, et à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils réitèrent leurs demandes initiales et sollicitent le rejet des prétentions de Madame [B] [O].

Madame [B] [O], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— à titre principal, le prononcé de la nullité du congé pour vente et la condamnation de Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] à lui payer la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— à titre subsidiaire, le rejet des prétentions de Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G], l’octroi de délais pour quitter les lieux et la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuellement prévu ;

— en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] à produire toutes les pièces justifiant des charges pour l’année 2024, aux dépens et à lui payer la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort du bail

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il est justifié par sa décision de vendre le logement en respectant un délai de préavis de six mois. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bail en date du 1er janvier 1997 a été consenti pour une durée de trois ans de sorte que le congé du 26 juin 2023 respecte le délai de préavis légal.

L’attestation de propriété démontre que le bien litigieux est situé au rez-de-chaussé d’un immeuble situé [Adresse 4] et qu’il est composé de deux pièces sur cour centrale, d’une pièce et cuisine sur cour du fond et water-closet. Le certificat de superficie de la partie privative en date du 18 mai 2021 confirme cette composition et établit que le logement a une superficie de 44.40 mètres carré. Ainsi, le prix de 450000 euros proposé revient à un prix au mètre carré de 10135,14 euros.

Ni Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ni Madame [B] [O] ne produisent d’attestations de valeur portant sur le bien litigieux.

Les annonces produites par Madame [B] [O] ne permettent pas de localiser précisément le bien en vente ainsi que son état, à l’exception de l’annonce publiée sur le site seloger.com (pièce 11-2). Cette annonce porte sur un bien situé « [Adresse 7] » sur un appartement en très bon état général. Cependant, il porte sur un deux pièces alors que le logement litigieux comprend en outre une pièce d’environ 7 mètres carré. Par ailleurs, il est mieux situé de sorte que cette annonce n’est pas probante. Dès lors, le prix de vente proposé ne permet pas de caractériser la fraude invoquée, d’autant plus qu’il est légitime pour un propriétaire de vouloir vendre son bien au meilleur prix.

Le congé délivré précise que le prix de 450000 euros net vendeur est payable au comptant à la signature de l’acte authentique. Les dispositions légales n’exigent pas davantage de précision.

Madame [B] [O] reproche également à Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] de n’avoir entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre. Ils n’ont ainsi ni fait visiter le bien ni consenti de mandat.

Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] soutiennent qu’ils entendent vendre le bien libre de toute occupation. Ce choix relève de l’exercice du droit de propriété par ses titulaires. Il est exact qu’un bien vendu libre de toute occupation a une valeur significativement supérieure à celle d’un bien vendu occupé. Mettre en ligne ou consentir un mandat à ce stade entraînerait des visites et des démarches qui ne pourraient aboutir tant que le bien est occupé.

Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] sont également libres de mobiliser le patrimoine qu’ils souhaitent, il est indifférent qu’ils soient propriétaires d’autres biens immobiliers.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de Madame [B] [O] tendant à ce que la nullité du congé soit prononcée. La demande de dommages et intérêts doit également être rejetée.

Par conséquent, le congé est régulier et a produit ses effets de sorte que le bail est résilié depuis le 31 décembre 2023.

Madame [B] [O] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient de rejeter la demande formée par le demandeur à ce titre.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion du défendeur.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d’une indemnité d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ne justifient pas du surplus réclamé au titre de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, Madame [B] [O] devra payer à Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, faute de quoi elle sera fixée à la somme de 800 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience. L’indemnité d’occupation réparant le préjudice causé par l’occupation des lieux, il n’y a pas lieu de prévoir que tout mois commencé est dû.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder aux occupants de lieux habités des délais, d’une durée comprise entre 1 et 12 mois, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il tient compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [B] [O] est âgée de 63 ans. Elle justifie solliciter un logement social depuis le 26 mars 2021. Elle perçoit des revenus, composées de ses pensions de retraite et d’invalidité, à hauteur de 1353,58 euros par mois. Ainsi, elle justifie du fait que son relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales.

Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ont délivré un congé pour le 31 décembre 2023, soit il y a plus d’un an.

Par conséquent, il convient d’octroyer à Madame [B] [O] un délai de six mois pour quitter les lieux.

Sur les charges

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, Madame [B] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] à produire les justificatifs des charges appelées pour l’année 2024. Cependant, Monsieur [Y] [R] et Madame [H] [R] née [G] ne disposent pas de ces éléments à la date de clôture des débats, intervenue le 19 mars 2025.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [O], qui perd le procès, est condamnée aux dépens. La loi n’exigeant pas que le congé soit délivré par acte de commissaire de justice exclusivement, son coût n’est pas inclus dans les dépens.

Conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement et sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail en date du 1er janvier 1997 portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Adresse 5] à compter du 31 décembre 2023 par l’effet du congé pour vente délivré le 26 juin 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ACCORDE à Madame [B] [O] un délai de six mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 800 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

La Greffière La Juge