TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le 18/11/2025

A M^e CHABOUD (C0136)

M^e MARTIN-IMPERATORI (T0003)

M^e BUREAU-MERLET (E2038)

■

9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 21/12956 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMCI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine CHABOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0136

DÉFENDEURS

S.A.S. ALLIANCE, Etude Becheret, prise en la personne de Maître [U] [M], en qualité de mandataire liquidateur de la société SCCV France Terre Isle Adam 2 [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non représentée

Société ELYSEES RESIDENCES 5 représentée par la Société HSBC REIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0003

Décision du 18 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 21/12956 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMCI

Maître [S] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2038

S.E.L.A.R.L. [K] & ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) des 27 juin et 19 septembre 2011, la société civile immobilière de construction vente FRANCE TERRE ISLE ADAM 2 [Localité 10] (la SCCV) a vendu à la SCPI ELYSEES RESIDENCE 5 (la [12]) dix appartements, pour un prix de 2 376 038,54 euros HT, au sein d’une résidence sise [Adresse 3].

Dans le cadre de la réalisation de l’ensemble immobilier, la SCCV a souscrit une garantie financière d’achèvement le 24 juin 2011, auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE (la CAISSE D’EPARGNE).

Les actes de VEFA prévoyaient une date de livraison au plus tard le 30 septembre 2013. Quelques mois avant cette date, la SCCV a fait part à la SCPI d’une demande de cause légitime de retard pour intempéries de 77,5 jours, de sorte que la date de livraison a été reportée au 18 décembre 2013, au 15 février 2014, puis au 20 février 2014. Par la suite, le chantier a été arrêté.

A la suite de la mise en redressement judiciaire le 14 novembre 2013, puis de la liquidation judiciaire, le 17 juillet 2014, de la société GROUPE FRANCE TERRE, co-gérante de la SCCV, et de la démission le 4 novembre 2014 de l’autre co-gérant, M. [Z], Me [K] a été nommé administrateur provisoire de la SCCV par ordonnance du 13 mars 2015, sur demande de la CAISSE D’EPARGNE.

Les 23 décembre 2014 et 28 janvier 2015, la SCPI a sollicité la garantie financière d’achèvement de la CAISSE D’EPARGNE.

A la suite de la reprise des travaux, Me [K], ès qualités, a mis en jeu la garantie d’achèvement donnée par la CAISSE D’EPARGNE, le 12 octobre 2015, garantie acceptée par la banque le 11 décembre 2015, qui a payé à la SCCV la somme totale de 366 865,83 euros.

Les lots acquis par la SCPI ont été livrés le 3 août 2016. La SCPI a remis un chèque d’un montant de 277 694,32 euros, correspondant au montant réclamé par la SCCV, après compensation des pénalités de retard qu’elle a évaluées à la somme de 290 654,10 euros.

Par ordonnance de référé du 30 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Pontoise a débouté la SCPI de sa demande de condamnation de la CAISSE D’EPARGNE à lui payer une provision de 357 000 euros au titre de sa garantie financière.

La SCCV et Me [K] ont contesté le montant des pénalités de retard retenues par la SCPI devant le tribunal de grande instance de Pontoise, sollicitant de la SCPI paiement du solde du prix d’acquisition des lots.

Par jugement du 8 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné la SCPI à payer à la SCCV et à Me [K], ès qualités, la somme de 290 654,10 euros TTC augmentée des intérêts au taux contractuel à compter du 3 août 2016, et condamné la SCCV et Me [K] à payer à la SCPI la somme de 1 euro à titre de pénalité de retard, la compensation judiciaire à due concurrence entre ces condamnations étant ordonnée.

Décision du 18 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

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La SCPI a interjeté appel de ce jugement le 15 décembre 2017.

Par ordonnance du 25 janvier 2018 interprétée par ordonnance du 22 février 2018, le premier président de la cour d’appel de [Localité 13] a ordonné la suspension de l’exécution provisoire à hauteur de la somme de 100 000 euros.

La SCPI a exécuté les causes de ce jugement, par virement au sous-compte CARPA du conseil de la SCCV, sous déduction de la somme de 100 000 euros susvisée. Cette somme est demeurée consignée au sous-compte CARPA jusqu’au prononcé de l’arrêt d’appel.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 juillet 2019, les conclusions de la CAISSE D’EPARGNE ont été déclarées irrecevables.

C’est dans ces conditions que par acte du 26 juillet 2019, la CAISSE D’EPARGNE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la SCPI, afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 366 865,33 euros, avec intérêts au taux contractuel prévu à la garantie d’achèvement à compter du 6 février 2018, outre la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle, par ordonnance du 13 mars 2020. Elle a été rétablie à l’audience de mise en état du 3 décembre 2021.

Par arrêt du 13 septembre 2021, la cour d’appel de [Localité 13] a reçu la CAISSE D’EPARGNE en son intervention volontaire, a infirmé le jugement du 8 décembre 2017, sauf en ce qu’il a condamné la SCPI aux dépens et rejeté les demandes d’indemnité au titre des frais exclus des dépens, et, statuant à nouveau, a constaté que la créance de la SCCV au titre du solde du prix de vente s’élève à la somme de 290 654,10 euros, a réduit à la somme de 200 000 euros le montant des pénalités de retard dues par la SCCV, a constaté la compensation des créances réciproques à la date d’exigibilité du solde du prix de vente, a réduit au taux légal le taux d’intérêt applicable au solde du prix de vente, a condamné en conséquence, la SCPI à payer à la SCCV la somme de 90 654,10 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2016 et a débouté la SCCV et la SCPI du surplus de leurs demandes.

Par deux actes des 14 et 15 février 2022, la SCPI a fait assigner en intervention forcée devant le présent tribunal la SCCV, Maître [K] et la SELARL [K] et associés. Cette instance a été jointe à l’instance initiale par ordonnance du 4 mars 2022.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 13 mai 2022, la SCCV a été placée en liquidation judiciaire, la société Alliance, prise en la personne de Me [U] [M], étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Cette liquidation judiciaire a mis fin à la mission de Me [K].

Décision du 18 Novembre 2025

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La CAISSE D’EPARGNE a déclaré sa créance à cette liquidation judiciaire par LRAR du 11 juillet 2022.

Par jugement du 29 juillet 2022, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment rejeté les demandes des syndicats des copropriétaires et des propriétaires de la résidence objet du litige, aux fins de condamnation de la CAISSE D’EPARGNE, au titre de ses obligations contractuelles de garant financier de l’opération.

Par acte du 30 janvier 2023, la SCPI a fait assigner en intervention forcée devant le présent tribunal la société ALLIANCE, ès qualités. Cette instance a été jointe à l’instance initiale par ordonnance du 17 février 2023.

Par ordonnance du 12 mai 2023, une clôture partielle de l’instruction a été prononcée à l’égard de Me [K] et de la SELARL [K] et Associés.

Une première clôture du surplus de l’affaire a été prononcée le 17 novembre 2023, révoquée par un jugement du présent tribunal du 17 mai 2024.

Par conclusions du 8 novembre 2024, Me [K] et la SELARL [K] et Associés demandent au tribunal, in limine litis, de juger irrecevables les demandes de la CAISSE D’EPARGNE et de la SCPI, sur le fond de les débouter de leurs demandes formées à leur encontre et de condamner la SCPI à leur payer, à chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 23 janvier 2025, la SCPI demande au tribunal :

— in limine litis, de dire irrecevables les demandes formées par la CAISSE D’EPARGNE ;

— sur le fond, à titre principal et subsidiaire, de débouter la CAISSE D’EPARGNE de ses demandes ;

— à titre plus subsidiaire, de condamner solidairement la SCCV, Me [K] et la SELARL [K] et Associés à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, au profit de la CAISSE D’EPARGNE ;

— en tout état de cause, de débouter la CAISSE D’EPARGNE de ses demandes, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 335 606 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte brute des loyers entre la date de livraison contractuellement due au 20 février 2014 et la date de livraison effective au 3 août 2016, celle de 142 344 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la diminution de loyer, du fait de l’état de l’immeuble à la date de livraison, outre la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 18 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

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Par conclusions du 18 février 2025, la CAISSE D’EPARGNE demande au tribunal, à titre principal, de juger que le paiement fait en exécution du jugement du 8 décembre 2017 par la SCPI n’est pas libératoire, en conséquence, de condamner cette dernière à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 366 865,83 euros, augmentée des intérêts au taux contractuel depuis le 3 août 2016, celle de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts pour son attitude dolosive à son égard et, en toute hypothèse, de débouter de leurs demandes la SCPI, Me [K] et la SARL [K] et Associés et de condamner in solidum les défendeurs à lui payer somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par dépôt à l’étude, la société ALLIANCE, ès qualités, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2025.

SUR CE

Sur l’irrecevabilité des demandes de la CAISSE D’EPARGNE tirée de la chose jugée, soulevée par Me [K] et la SELARL [K] et Associés et par la SCPI :

Me [K] et la SELARL [K] et Associés font valoir qu’en l’absence de déféré contre l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 juillet 2019, cette ordonnance a acquis l’autorité de la chose jugée, de sorte que la CAISSE D’EPARGNE ne peut plus engager, pour les mêmes faits, une nouvelle procédure devant quelque juridiction que ce soit.

La SCPI fait également valoir que l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état n’a pas été contestée par la CAISSE D’EPARGNE et considère que malgré cette irrecevabilité de ses conclusions dans le cadre de la procédure d’appel, la CAISSE D’EPARGNE est restée partie à cette instance d’appel, ce qui lui interdit d’intenter une nouvelle action devant le tribunal de céans.

Elle considère en outre que la CAISSE D’EPARGNE a été représentée dans le cadre de cette procédure par son seul et unique débiteur, la SCCV, estimant que les cautions solidaires sont considérées comme représentées par leur débiteur en première instance et observant que dans le cadre de l’instance d’appel, dans des conclusions déclarées irrecevables, la banque a formulé les mêmes demandes, fondées sur les mêmes faits, que celles reprises dans son assignation du 26 juillet 2019 saisissant le présent tribunal.

En réponse, la CAISSE D’EPARGNE rappelle que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans le dispositif, alors que la cour d’appel n’a pas statué sur le fond, pas plus que le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 9 juillet 2019.

Elle fait valoir que dans le cadre de la présente instance, elle met en jeu la responsabilité contractuelle de la SCPI, outre qu’elle n’a pas mis en cause la SCCV, partie à l’instance d’appel.

Elle conteste avoir été représentée dans l’instance d’appel, en qualité de caution, par la SCCV, dans la mesure où la garantie d’achèvement n’est pas un véritable cautionnement, outre que la SCCV a contesté les pénalités de retard calculées par l’acquéreur et imputées sur le prix, invoquant à ce titre une compensation qui ne pouvait pas être exercée contre le garant d’achèvement.

Ceci étant exposé.

La présente assignation ayant été délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, cette fin de non-recevoir et les autres examinées ne relèvent pas de la compétence exclusive du juge de la mise en état mais du présent tribunal.

C’est à tort que Me [K] et la SELARL [K] et Associés, ainsi que la SCPI, soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la CAISSE D’EPARGNE, pour cause de chose jugée.

En effet, l’arrêt d’appel du 13 septembre 2021 a uniquement reçu l’intervention volontaire de la banque et a rappelé que du fait de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 juillet 2019 déclarant ses conclusions du 10 décembre 2018 irrecevables, elle était privée de la possibilité de conclure à nouveau.

Il en résulte que cet arrêt d’appel ne tranche aucune des contestations au fond que la CAISSE D’EPARGNE entendait soulever en cause d’appel, l’autorité de chose jugée ne portant que sur la recevabilité des demandes de la banque.

Par ailleurs, la SCPI n’est pas fondée à soutenir que, comme en matière de cautions solidaires, la CAISSE D’EPARGNE aurait été représentée dans le cadre de l’instance d’appel par Me [K], ès qualités, alors que la garantie financière d’achèvement a été en l’espèce émise sous forme de cautionnement bancaire.

En effet, si cette garantie a pris la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, en application de l’article R. 261-17 b) du code de la construction et de l’habitation, cet engagement ne constitue pas un cautionnement classique, en ce qu’il ne constitue pas l’exécution de l’obligation souscrite par le vendeur garanti.

Il s’agit d’un engagement pris dans le cadre du contrat entre le garant et le vendeur, avec une stipulation pour autrui au profit des acquéreurs, accepté dans le cadre de la VEFA, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un cautionnement du vendeur.

Cette fin de non-recevoir sera par conséquent rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la CAISSE D’EPARGNE, soulevée par Me [K] et la SELARL [K] et Associés :

Me [K] et la SELARL [K] et Associés soutiennent que la CAISSE D’EPARGNE ne justifie pas d’une déclaration de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV, outre qu’aucun élément n’établit une éventuelle clôture de la procédure pour insuffisance d’actif.

Toutefois, cette irrecevabilité manque en fait, alors que la banque justifie en pièce n°19 avoir déclaré sa créance le 11 juillet 2022, entre les mains de la société ALLIANCE, prise en personne de Me [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV.

Au surplus, la CAISSE D’EPARGNE ne forme des demandes à l’encontre de Me [K] et la SELARL [K] et Associés, qu’aux titres des dépens et des frais irrépétibles, de sorte que l’irrecevabilité des demandes principales est sans objet.

Cette irrecevabilité sera dès lors rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCPI, soulevée par Me [K] et la SELARL [K] et Associés :

Me [K] et la SELARL [K] et Associés soutiennent que la SCPI est irrecevable en ses demandes, telles que dirigées contre la SCCV, son administrateur provisoire ou la SELARL [K] et associés, en ce que la SCPI n’a pas déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV.

Cependant, comme l’indique justement la SCPI, elle recherche dans le cadre de la présente instance la responsabilité personnelle de Me [K] et de la SELARL [K] et Associés, de sorte qu’il importe peu qu’elle n’ait pas déclaré sa créance à la liquidation judiciaire de la SCCV.

Dans tous les cas, la SCPI justifie en pièce n°31 avoir procédé à cette déclaration le 16 août 2022, entre les mains de la société ALLIANCE, prise en personne de Me [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV.

Cette fin de non-recevoir sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de la CAISSE D’EPARGNE à l’encontre de la SCPI :

La CAISSE D’EPARGNE fait valoir qu’en sa qualité de garant ayant réglé le coût de la fin des travaux, elle était seule fondée à recevoir le solde du prix de vente. Elle estime qu’en ne respectant pas cette disposition, la SCPI a dénaturé les termes de la garantie et a contrevenu à ses obligations.

Elle rappelle qu’alors que les lots acquis par la SCPI ont été livrés le 3 août 2016, cette société aurait dû régler le solde du prix d’acquisition soit une somme de 568 348,42 euros mais qu’elle a d’autorité déduit des intérêts de retard qu’elle a elle-même calculés, de sorte qu’elle n’a payé que 277 694,32 euros, retenant la somme de 290 654,10 euros.

Elle ajoute que la SCPI a payé cette somme entre les mains de Me [K], au lieu de la porter au crédit du compte centralisateur ouvert dans les caisses de la CAISSE D’EPARGNE, dans le cadre de la garantie.

Or, la banque rappelle qu’en application de l’article R. 261-21 b) du code de la construction et de l’habitation, elle était seule fondée à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente, le constructeur, la SCCV, n’étant titulaire d’aucune créance à ce titre, soulignant que le garant d’achèvement ayant payé les travaux au lieu et place du vendeur est subrogé dans les droits de ce dernier.

Elle note que n’ayant pas été appelée à l’instance devant le tribunal de grande instance de Pontoise, cela a permis à la SCPI de soutenir qu’elle avait payé l’intégralité du prix, même après avoir compensé les intérêts de retard allégués.

La CAISSE D’EPARGNE souligne avoir payé le coût des travaux et qu’elle doit, en contrepartie, recevoir les prix de vente sur le compte centralisateur ouvert dans ses livres et ainsi pouvoir procéder au remboursement des sommes avancées.

Elle considère que la SCPI a commis une faute contractuelle dans le cadre de la garantie. Elle rappelle avoir respecté ses obligations, en versant des fonds importants à la SCCV, représentée par son administrateur judiciaire, et souligne qu’en contrepartie, la SCPI devait reverser cette somme sur le compte centralisateur.

Elle en déduit que ce paiement est nul, en ce qu’il n’a pas été fait au créancier. La CAISSE D’EPARGNE précise que c’est sciemment que la SCPI a versé les fonds appelés lors de la livraison, déduction faite des pénalités, entre les mains de Me [K], ès qualités d’administrateur provisoire du vendeur.

Elle estime que cette faute lui a causé un préjudice qui ne saurait être inférieur au montant de sa créance restant due, soit la somme de 366 865,83 euros, outre les intérêts à compter du 5 février 2018, ce qui correspond aux sommes dues au titre du prix de vente à concurrence de sa créance.

La banque reproche par ailleurs à la SCPI, professionnelle de l’immobilier, d’être de mauvaise foi, car sous le prétexte d’un retard de livraison, elle a facturé des pénalités importantes et les a prélevées sur le prix de cession, se payant par compensation, ce qu’elle n’aurait pu faire si elle avait respecté le mécanisme contractuel de la garantie d’achèvement, rappelant que cette garantie ne couvre pas ces pénalités de retard.

Décision du 18 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 21/12956 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMCI

Elle sollicite dans ces conditions des dommages-intérêts au titre de la résistance dolosive de la SCPI, pour un montant de 150 000 euros.

En réponse, la SCPI conteste avoir commis une faute.

Sur l’absence de mise en œuvre régulière de la garantie, elle rappelle que seul l’acquéreur bénéficie d’un droit d’appel et non le vendeur, qui ne peut pas la mettre en œuvre.

Or, elle relève que la CAISSE D’EPARGNE reconnaît n’avoir financé la reprise du chantier qu’à la demande de Me [K], ès qualités, malgré les demandes en ce sens de la SCPI et alors que la SCCV était in bonis jusqu’en juillet 2022.

Elle en conclut que la banque s’est placée en dehors du cadre contractuel.

Même s’il était retenu que la garantie a été régulièrement mise en œuvre, elle considère que la CAISSE D’EPARGNE ne bénéficie d’aucun droit exclusif à percevoir les sommes payées par la SCPI.

Sur ce point, la SCPI estime que la banque fait une interprétation erronée de l’arrêt de la Cour de cassation du 7 novembre 2007, qui ne vise que le cas particulier des constructeurs en procédure collective, alors qu’en l’espèce ce n’était pas le cas de la SCCV, qui restait théoriquement en mesure de réclamer la somme compensée à la livraison sur le fondement des VEFA, nonobstant l’absence de bien fondé d’une telle demande telle que reconnue par la cour d’appel de Versailles.

En outre, contrairement à ce qu’affirme la CAISSE D’EPARGNE, la SCPI considère non seulement que l’article L. 313-22-1 du code monétaire et financier ne confère à la banque aucun droit contre la SCPI, bénéficiaire de la garantie, mais précise au contraire que la CAISSE D’EPARGNE doit agir contre la SCCV, donneur d’ordre.

Quant à l’arrêt du 28 mars 2001 de la Cour de cassation opposé par la banque, la SCPI note qu’une lecture a contrario permet d’affirmer que dans l’hypothèse où l’acquéreur s’est acquitté de la totalité du prix de l’immeuble et/ou le garant n’a pas réclamé à l’acquéreur le versement des sommes afférentes, ce dernier ne dispose pas du droit d’agir directement contre l’acquéreur.

Or en l’espèce, contrairement aux faits de cet arrêt, elle relève que non seulement la CAISSE D’EPARGNE n’a jamais réclamé autrement que dans le cadre de la présente instance le versement d’une somme à la SCPI, mais cette dernière a en outre versé la totalité du prix d’achat des lots.

Par ailleurs, la SCPI fait valoir que la CAISSE D’EPARGNE ne saurait se fonder sur le nouvel article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, non applicable aux faits de l’espèce.

Décision du 18 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 21/12956 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMCI

Dans tous les cas, la SCPI conteste avoir commis une inexécution contractuelle, au vu des conditions dans lesquelles elle a payé la SCCV.

Elle rappelle à cet égard avoir remis à la SCCV, lors de la livraison et à la demande de Me [K] (lettre du 2 août 2016 mentionnant la remise d’un chèque), un chèque à son nom pour un montant de 277 694,32 euros. Elle estime que ce paiement n’était pas contraire au principe de versement sur le compte centralisateur, qui est un compte ouvert au nom de la SCCV, soulignant qu’elle ne pouvait pas payer directement la CAISSE D’EPARGNE puisqu’elle n’entretenait avec elle aucune relation contractuelle, étant tenue au titre des VEFA, de payer son vendeur.

Concernant la somme de 290 654,10 euros correspondant aux pénalités de retard, la SCPI soutient que la mise en œuvre de la garantie ne saurait modifier les accords entre acheteur et vendeur, la SCPI étant fondée à réclamer à la SCCV le paiement de pénalités de retard. Elle rappelle que la compensation avec les pénalités est un moyen de paiement, de sorte qu’elle a réglé à la SCCV la totalité des sommes dues à la livraison. Elle ajoute sur ce point qu’elle devait exécuter la décision de première instance, dans les limites de l’exécution provisoire, et se conformer par la suite aux termes de l’arrêt d’appel.

La SCPI souligne avoir payé 277 694,32 euros lors de la livraison, puis 91 944,77 euros en application de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 13], outre 142 087,10 euros versés au titre des échéances de prix dues post livraison conformément aux VEFA, soit un total de 536 312,80 euros.

Elle relève que ce montant est supérieur aux 366 865,83 euros financés par la CAISSE D’EPARGNE dans le cadre de sa garantie, ajoutant que si la SCCV et Me [K] avaient reversé ne serait-ce qu’une partie de ce montant à la banque, conformément à leurs obligations, cette dernière aurait été désintéressée.

Elle note que les manœuvres dolosives émanent de la SCCV et de Me [K], ce dernier devant s’expliquer sur l’utilisation des sommes versées par la SCPI.

Elle souligne qu’elle ne saurait être condamnée à payer deux fois les mêmes sommes pour pallier les agissements de la SCCV.

Quant au préjudice allégué par la CAISSE D’EPARGNE au titre des manœuvres dolosives, la SCPI estime qu’il n’est pas établi, ayant d’ailleurs été arbitrairement augmenté de 50 000 euros à 150 000 euros entre les deux dernières conclusions.

Enfin, la SCPI fait valoir qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les paiements faits par la SCPI et le préjudice allégué par la CAISSE D’EPARGNE, notant que ce préjudice semble résulter du comportement de la SCCV et de son administrateur provisoire, qui aurait dilapidé les sommes versées par la SCPI, sans reverser de sommes à la CAISSE D’EPARGNE.

Ceci étant exposé.

En l’espèce, la garantie financière d’achèvement à laquelle la CAISSE D’EPARGNE s’est engagée a pris la forme d’un cautionnement, en application de l’article R. 261-21 b) du code de la construction et de l’habitation et des dispositions contractuelles du 24 juin 2011 signées par la banque et la SCCV.

Aux termes de cette garantie, le garant, en tant que caution, est obligé de payer à l’acquéreur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Seul l’acquéreur bénéficiaire de cette caution peut mettre en oeuvre cette garantie, à l’exclusion du vendeur, qui est simplement cautionné.

Cette garantie doit jouer dès que les sommes demandées sont nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, pour quelque raison que ce soit.

De plus, cet engagement du garant n’étant que financier, seule une défaillance financière du vendeur justifie sa mise en oeuvre, afin de financer le chantier non achevé dans les délais. Lorsque le chantier est arrêté, il peut être admis une présomption d’insuffisance financière.

La garantie ne cesse pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire du vendeur. En effet, elle fait naître à la charge du garant une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant, donc le vendeur. Le garant est donc tenu d’une dette propre, distincte de celle du vendeur.

En l’espèce, par lettre du 23 décembre 2014, le mandataire de la SCPI a sollicité de la CAISSE D’EPARGNE la mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement, rappelant que le chantier n’était pas achevé et que les lots acquis n’étaient pas livrés, au vu de deux constats d’huissier des 10 avril et 19 décembre 2014. Ce mandataire a indiqué avoir mis en demeure le vendeur de reprendre les travaux le 30 avril 2014, avec copie de cette lettre à la CAISSE D’EPARGNE.

En réponse et par lettre du 20 janvier 2015, la CAISSE D’EPARGNE a estimé que la défaillance financière de la SCCV n’était pas démontrée, relevant en outre que la liquidation judiciaire du 17 juillet 2014 ne concernait qu’un des co-gérants de la société, puisqu’il existe un autre gérant dont elle allait se rapprocher, évoquant en outre la nomination d’un administrateur provisoire.

Par lettre du 28 janvier 2015, le mandataire de la SCPI a réitéré sa demande, estimant établie la défaillance financière de la venderesse, en ce qu’elle n’a pas répondu à sa mise en demeure du 30 avril 2014 et qu’un de ses co-gérants était en liquidation judiciaire. Il a rappelé à la banque qu’elle aurait dû honorer sa garantie avant le 23 janvier 2015.

Postérieurement à la nomination de l’administrateur provisoire de la SCCV intervenue le 13 mars 2015, la CAISSE D’EPARGNE a, par lettre du 12 juin 2015, indiqué au mandataire de la SCPI que l’administrateur avait éprouvé des difficultés à récupérer les pièces comptables, évoquant une réunion de chantier du 28 mai de laquelle il résulte que les entreprises n’acceptaient de reprendre le chantier qu’à condition d’être payées des arriérés.

En réponse à une lettre du 11 juin 2015 de l’administrateur, dont copie à la CAISSE D’EPARGNE, le mandataire de la SCPI rappelle avoir payé 75 % du prix de vente des lots et estime que face à la défaillance financière de la SCCV, il appartient à la banque d’honorer sa garantie, précisant compter sur l’administrateur pour accélérer l’achèvement du chantier aux frais de la banque.

Le 12 octobre 2015, l’administrateur provisoire de la SCCV a sollicité de la CAISSE D’EPARGNE sa garantie, du fait de la défaillance du vendeur. La banque a accepté la mise en jeu de sa garantie le 11 décembre 2015.

Il résulte de ces différentes lettres que la CAISSE D’EPARGNE a, le 20 janvier 2015, en réponse à une demande de la SCPI du 23 décembre 2014, refusé d’honorer sa garantie, au seul motif que la défaillance financière de la SCCV n’était pas démontrée. En particulier, ce refus ne résulte pas du montant des pénalités que la SCPI entendait alors déduire des sommes qu’elle devait. Cette demande de l’acquéreur a été réitérée le 28 janvier 2015 et ce n’est que 12 juin 2015 que la CAISSE D’EPARGNE a indiqué à la SCPI que l’administrateur avait éprouvé des difficultés à récupérer les pièces comptables, évoquant une réunion de chantier du 28 mai de laquelle il résulte que les entreprises n’acceptaient de reprendre le chantier qu’à condition d’être payées des arriérés.

Or, la société GROUPE FRANCE TERRE, co-gérante de la SCCV, a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 17 juillet 2014, et l’autre co-gérant de la SCCV, M. [Z], a démissionné de ses fonctions le 4 novembre 2014.

Par conséquent, les 20 décembre et le 20 janvier 2015, dates auxquelles l’acquéreur a mis en jeu la garantie, la défaillance financière de la venderesse était établie, étant ajouté qu’il n’est pas utilement discuté qu’à ces dates le chantier était arrêté.

Il appartenait par conséquent à la banque d’honorer ses engagements, ce qu’elle n’a pas fait.

La CAISSE D’EPARGNE a fait le choix d’exécuter sa garantie au profit de l’administrateur provisoire représentant la venderesse, alors qu’en vertu des dispositions légales et conventionnelles relatives à la garantie financière d’achèvement, seule la SCPI pouvait mettre en oeuvre cette garantie, le SCCV n’étant que cautionnée.

S’il n’est pas contestable que ce choix a permis, en pratique, d’assurer l’achèvement du chantier, il n’en demeure pas moins que la banque s’est placée hors du cadre légal et contractuel en matière de garantie financière d’achèvement, de sorte qu’elle n’est pas fondée à reprocher à la SCPI de ne pas s’être conformée à ces dispositions, étant rappelé qu’elle fonde sa demande de dommages-intérêts sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil en matière de responsabilité contractuelle.

Il convient d’ajouter que la CAISSE D’EPARGNE ne saurait critiquer la SCPI, en ce qu’elle n’a pas versé les sommes dues sur le compte centralisateur ouvert dans ses livres dans le cadre de la garantie, alors que l’article 2 des dispositions contractuelles de cette garantie n’impose cette centralisation financière qu’à la venderesse.

En outre, même si le montant des pénalités que la SCPI avait elle-même calculées a été réduit par l’arrêt d’appel du 13 septembre 2021, il n’est pas utilement discuté que l’acquéreur a exécuté les termes de cet arrêt et s’est donc acquitté des sommes dues.

Dans tous les cas, la CAISSE D’EPARGNE ne précise pas la nature des préjudices qu’elle estime avoir subis, pas plus qu’elle ne justifie des quanta sollicités.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes.

Sur les dommages-intérêts sollicités par la SCPI, à l’encontre de la CAISSE D’EPARGNE, en ce qu’elle a refusé d’exécuter sa garantie financière :

La SCPI fait valoir que les acquéreurs en VEFA peuvent intenter une action en responsabilité à l’encontre du garant d’achèvement lorsqu’il a commis une faute dans l’exécution de ses obligations, notamment un manque de diligence dans la mise à disposition des sommes nécessaires à l’achèvement du chantier.

En l’espèce, elle rappelle que malgré ses demandes la CAISSE D’EPARGNE a refusé d’exécuter ses obligations au titre de sa garantie, soutenant que ces atermoiements entre décembre 2014 et octobre 2015 ont eu pour conséquence une paralysie du chantier.

Elle conteste que la défaillance de la SCCV n’était pas établie, lors de sa demande de mise en jeu de la garantie.

La SCPI estime que ce refus abusif de la CAISSE D’EPARGNE d’exécuter ses engagements a été la cause directe et exclusive des préjudices qu’elle a subis, soit, d’une part, une perte brute des loyers entre la date de livraison contractuelle du 20 février 2014 et la date de livraison effective au 3 août 2016, évaluée à la somme de 335 606 euros et, d’autre part, un préjudice résultant des différentiels entre les loyers du marché et ceux des baux signés dans l’état dans lequel s’est trouvé l’immeuble à la livraison, soit un non-achèvement des espaces verts, un défaut d’accessibilité des terrasses outre leur caractère dangereux, préjudice qu’elle chiffre à la somme de 142 344 euros sur 9 ans.

Ceci étant exposé.

La SCPI ne rapporte pas la preuve que le refus de la CAISSE D’EPARGNE de mettre en oeuvre sa garantie serait à l’origine des préjudices dont elle sollicite l’indemnisation.

En effet, comme le rappelle l’arrêt d’appel du 13 septembre 2021, la SCCV a subi une vacance de gérance du 4 novembre 2014 au 13 mars 2015. Par conséquent, lorsque la SCPI a sollicité la garantie financière de la banque le 23 décembre 2014, la venderesse ne disposait plus d’interlocuteurs de sorte qu’en pratique, les fonds qu’aurait versés la CAISSE D’EPARGNE n’auraient pas pu assurer la reprise du chantier.

Ce n’est qu’à la suite de la nomination de Me [K] en qualité d’administrateur provisoire de cette société, des nombreuses diligences de cet administrateur, ainsi que des paiements effectués par la CAISSE D’EPARGNE à la demande de Me [K], que le chantier a pu reprendre et être achevé. Le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 29 juillet 2022 rappelle à cet égard que la banque a d’ailleurs financé des travaux qui ne relevaient pas de sa garantie.

Il n’est donc pas attesté que le refus de la banque d’exécuter sa garantie à l’égard de la SCPI serait à l’origine du retard de livraison entre le 20 février 2014 et le 3 août 2016.

En outre, en déduisant des sommes dues un montant de pénalités qui s’est au final révélé excessif, la SCPI a participé au retard dans l’exécution du chantier.

La SCPI sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’une perte brute des loyers.

S’agissant des préjudices résultant de l’état de l’immeuble à la livraison, il n’est nullement démontré que cet état serait la conséquence du refus de la CAISSE D’EPARGNE d’exécuter sa garantie au profit de la SCPI.

En effet, il a précédemment été rappelé qu’à la suite de la désignation de Me [K], la banque lui a versé les sommes nécessaires à la reprise du chantier et qu’elle ne saurait être responsable d’éventuelles non-exécutions du chantier.

La SCPI sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation de cet autre préjudice.

Sur les autres demandes :

La SCPI sera condamnée au paiement de frais irrépétibles tels que précisé au dispositif.

La nature de la décision rendue ne nécessite pas de l’assortir de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée, soulevée par Maître [S] [K] et la SELARL [K] et Associés, ainsi que par la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 ;

DIT la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 recevable en ses demandes formées à l’encontre de Maître [S] [K] et la SELARL [K] et Associés ;

DIT la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE recevable en ses demandes formées à l’encontre de Maître [S] [K] et la SELARL [K] et Associés ;

DÉBOUTE la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE de ses demandes formées à l’encontre de la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 ;

DÉBOUTE la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 de ses demandes formées à l’encontre de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE ;

CONDAMNE in solidum la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE et la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 aux dépens ;

CONDAMNE la société civile de placement immobilier SOCIETE ELYSEES RESIDENCE 5 à payer à Maître [S] [K] et à la SELARL [K] et Associés, chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Novembre 2025

La Greffière Le Président