Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 8 juillet 2025, n° 23/00136

TJ Paris 8 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement aux devoirs de conseil et de vigilance
Le tribunal a estimé que le syndic avait respecté ses obligations et que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des risques liés à la rupture du contrat, rendant ainsi la responsabilité du syndic non engagée.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la partie perdante.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a statué que la partie perdante devait supporter les dépens, conformément à la loi.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a assigné son ancien syndic, la société [N] [Y], pour obtenir une indemnisation de 56.645,04 € en raison de manquements à ses devoirs de conseil et de vigilance. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité du syndic au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil, ainsi que la validité des quitus délivrés par l'assemblée générale. Le tribunal a conclu que le syndic avait agi conformément à ses obligations et que le syndicat avait été informé des conséquences financières de la résiliation du contrat avec ALTER EGO. Par conséquent, il a débouté le syndicat de ses demandes et l'a condamné à verser 3.000 € à la société [N] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 8 juil. 2025, n° 23/00136
Numéro(s) :	23/00136
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ANDRIEUJim TERSOUEstelle DUBOIS
Cabinet(s) :	TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 5 ] c/ S.A.S. [ N ] [ Y ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ANDRIEU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e TERSOU

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/00136

N° Portalis 352J-W-B7G-CYP7K

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. SILVER PULSE

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Jim TERSOU de la SELARL TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2140

DÉFENDERESSE

S.A.S. [N] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0806

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/00136 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYP7K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 07 mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et géré actuellement par la SAS Silver Pulse en qualité de syndic, depuis janvier 2021.

Antérieurement, cette mission de syndic était exercée par la SAS [N] [Y], depuis février 2016.

A l’occasion de l’assemblée générale du 1er décembre 2016, la société [N] [Y] a soumis au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, deux propositions distinctes du cabinet d’architectes la société ALTER EGO (ci-après ALTER EGO) afin de faire réaliser des travaux de façade, d’une part, et de rénovation des cages d’escaliers dans l’immeuble, d’autre part.

Ces deux propositions, qui comportaient une phase d’étude et une phase d’exécution des travaux ont été adoptées par l’assemblée générale qui a également voté le budget correspondant aux honoraires de la phase 1, ainsi que la remise d’appels d’offres par ALTER EGO en vue de la réalisation des travaux qui devait intervenir pour le mois de mai 2017.

L’assemblée générale postérieure du 18 juin 2018 a, par le biais de trois résolutions, décidé de mandater la société ADDA pour qu’elle finalise les études initialement confiées à ALTER EGO, de prélever les honoraires de la société ADDA sur le solde non réglé à ALTER EGO, et de mandater la société [N] [Y] pour qu’elle négocie la résiliation du contrat avec cette dernière.

A l’occasion de l’assemblée générale du 5 juin 2019, une nouvelle résolution (n°17) a été approuvée pour négocier la résiliation du contrat avec ALTER EGO.

Faute d’aboutissement de cette négociation, suivant assignation délivrée le 16 septembre 2020, ALTER EGO a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, en la cause, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires) en paiement des honoraires demeurés impayés et d’une indemnité contractuelle de rupture de contrat.

Par jugement rendu le 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 56.645,04 euros au profit d’ALTER EGO.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné son ancien syndic, la société [N] [Y] aux fins d’indemnisation du préjudice prétendument subi du fait de manquements de celle-ci à ses devoirs de conseil et de vigilance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 1992 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’ensemble des jurisprudences et éléments versés aux débats ;

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], recevable et bien fondé en ses demandes,

Condamner la société [N] [Y] SAS à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], une somme de 56.645,04€ correspondant au préjudice subi du fait de ses manquements à ses devoirs de conseil et de vigilance,

Condamner la société [N] [Y] SAS à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Le syndicat des copropriétaires soutient que son ancien syndic a manqué à son devoir de conseil et de vigilance dans le cadre de sa relation contractuelle avec le cabinet ALTER EGO, et s’estime fondé à solliciter l’engagement de sa responsabilité au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il prétend en premier lieu que la société [N] [Y] a résilié unilatéralement le contrat avec ALTER EGO sans mise en demeure préalable ni réclamation quant à un éventuel manquement, plaçant ainsi le cabinet d’architecture en droit de réclamer la totalité des indemnisations contractuellement prévues.

Il prétend en second lieu ne pas avoir été réellement informé des conséquences financières d’une résiliation unilatérale du contrat le liant à ALTER EGO, le syndic n’ayant pas attiré son attention sur les clauses contractuelles prévoyant des indemnités de rupture pouvant atteindre des montants conséquents, calculées en pourcentage du montant prévisionnel de chacune des opérations de travaux, suivant résultats des appels d’offres.

Il se prévaut en outre des termes du jugement du 28 juin 2022, qui selon lui caractérisent les manquements de son ancien syndic.

Il en déduit être fondé à réclamer l’indemnisation du préjudice subséquemment subi, constitué du montant des indemnités au paiement desquelles il a été condamné, au bénéfice d’ALTER EGO, qu’il n’aurait pas eu à débourser si la société [N] [Y] avait respecté ses obligations de syndic.

En réponse aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires rappelle que le présent litige n’est pas d’apprécier la qualité des prestations d’ALTER EGO de sorte que les illustrations faites en défense des éventuels manquements du cabinet d’architecture est inopérante, d’une part, et qu’il en est de même des arguments tenant à l’absence de remarque du syndicat des copropriétaires quant aux écritures de son conseil dans le cadre de la procédure ayant conduit à la condamnation de mai 2022.

Il conclut enfin à l’absence d’effet des quitus délivrés par l’assemblée générale en 2018 et 2019 à la société [N] [Y] compte tenu de ce qu’à la date de leur émission, il ignorait la réalité des manquements de son syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 août 2024, la société [N] [Y] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1992 du code civil,

Recevoir le cabinet [N] [Y] SAS en sa constitution et l’y déclarer bien fondé,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Limiter le préjudice à un montant symbolique.

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à régler au cabinet [N] [Y] SAS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Estelle Dubois, Avocat à la Cour conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. "

La société [N] [Y] soutient avoir accompli son mandat de gestion « en bon père de famille » et conteste de prétendus manquements à ses devoirs de conseil et de vigilance.

Elle soutient ainsi et d’une part que le syndicat des copropriétaires a eu une connaissance complète des termes du contrat proposé par ALTER EGO et notamment s’agissant des conditions relatives à l’indemnité de rupture, dès le 1er décembre 2016, date du vote des deux propositions d’honoraires dudit cabinet, et que malgré cela le conseil syndical n’a pas hésité à lui enjoindre de cesser toutes demandes auprès d’ALTER EGO et de se tourner vers la société ADDA en lieu et place, puis de le mandater pour négocier la rupture contractuelle.

Elle soutient également que le conseil syndical était parfaitement informé des tenants et aboutissants de la situation et que cela a toujours été débattu avec le syndicat des copropriétaires durant les assemblées, lui-même ne faisant qu’agir sous la tutelle de ces organes de la copropriété sans commettre une quelconque faute.

La société [N] [Y] argue par ailleurs de ce que l’unique objectif du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance est de ne pas avoir à assumer les conséquences financières de son choix de rompre le contrat conclu avec ALTER EGO, en relevant que celui-ci a fait le choix de ne pas interjeter appel de la décision de condamnation du 28 mai 2022.

Elle se prévaut enfin des quitus de gestion, délivrés sans réserves, qu’elle a reçu lors des assemblées générales des 28 juin 2018 et 5 juin 2019, valant renonciation de critiquer l’exécution de son mandat de syndic.

A titre subsidiaire, la société [N] [Y] critique le prétendu préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires, estimant qu’elle n’a pas à subir le choix procédural du syndicat des copropriétaires de ne pas exercer de voie de recours à l’encontre du jugement du mois de mai 2022, et réclame une révision à la baisse de son quantum.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 2 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 mai 2025, a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale indemnitaire

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Le quitus entraîne ratification par l’assemblée des actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat du syndic (Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-11.113).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Ne peut engager sa responsabilité un syndic qui démontre avoir accompli les diligences nécessaires, en ayant respecté les délibérations de l’assemblée générale, en ayant mandaté l’architecte de la copropriété et en étant intervenu auprès des copropriétaires pour déterminer l’origine des désordres et les faire cesser (ex. : Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n° 13-28.083).

Sur ce,

Comme précédemment mentionné, aux termes du jugement du 28 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné à régler à ALTER EGO la somme globale de 56.645,04 euros au titre des honoraires impayés et de l’indemnité contractuelle de rupture du contrat.

Ledit jugement retient, dans le cadre de sa motivation, qu’il « n’est donc pas établi que le syndicat des copropriétaires se serait plaint auprès de la société ALTER EGO de la mauvaise qualité ou de l’insuffisance des prestations de celle-ci concernant la phase Etudes tant à la suite de la transmission du DCE que de l’envoi des factures et relances. »

Or, il ressort des éléments produits au débat que les propositions de mission de maîtrise d’oeuvre faites par ALTER EGO soumises au vote de l’assemblée générale en décembre 2016 comportaient bien, chacune, une clause prévoyant une indemnité de rupture du contrat, et il n’est pas établi que ces propositions auraient été portées à la connaissance des copropriétaires par leur syndic de l’époque, défendeur, de façon tronquée ou partielle, en omettant ces données.

Par conséquent le tribunal considère que le vote en faveur de ces propositions a eu lieu de façon éclairée et que l’existence d’une telle clause ainsi que les conditions financières du contrat de maîtrise d’œuvre étaient connues des membres de la copropriété dès décembre 2016.

Le tribunal relève d’ailleurs que dans le compte-rendu du conseil syndical du 07 novembre 2017, il est indiqué qu’il est demandé à la gestionnaire de la copropriété, représentante du syndic, de « mentionner également que nous sommes toujours en phase 1 (que donc, contrairement à ce qu’ont évoqué les architectes nous n’aurons pas à régler un pourcentage des travaux qui n’ont pas été votés) », et qu’ensuite la société [N] [Y] a été missionnée pour négocier les conséquences financières de la résiliation du contrat.

Concernant l’absence de mise en demeure préalable, il ressort de la lecture du compte rendu du conseil syndical du 07 novembre 2017, précité, qu’il avait été demandé à la société [N] [Y] de

« repréciser cela avec ALTER EGO et de leur faire un courrier mentionnant le retard par rapport aux délais initiaux, l’absence de suivi correct de notre dossier, ce qui entraîne une perte de confiance de notre syndicat envers le cabinet pour les travaux envisagés ».

Or il est exact que la société [N] [Y] n’établit pas avoir envoyé un tel écrit à ALTER EGO ; néanmoins il doit être relevé que dans un courriel du conseil syndical daté du 13 décembre 2017, soit près d’un mois après le compte rendu précité, il a été fait injonction au syndic

«  d’arrêter toute demande auprès d’ALTER EGO en particulier toute opération autre que celle (…) pour les travaux urgents de la loge (…)", ce qui venait à vider de sa substance la précédente demande d’écrit formée un mois auparavant.

Au demeurant et en toute hypothèse, il revenait au syndicat des copropriétaires de s’assurer auprès de son syndic de l’effectivité de l’envoi d’une mise en demeure préalable, ce dernier agissant en qualité de mandataire et sous la surveillance du conseil syndical, d’une part, et que le syndicat des copropriétaires était seul co-contractant d’ALTER EGO, d’autre part.

Enfin, comme justement relevé par la société [N] [Y], un quitus sans réserve lui a été délivré par les assemblées générales de 2018 et de 2019, soit à des périodes où il a été démontré que le syndicat des copropriétaires avait déjà connaissance des risques inhérents à la rupture unilatérale du contrat litigieux.

Dans ces conditions, aucun manquement de la société [N] [Y] à ses obligations dans l’exercice de ses fonctions n’est caractérisé, et sa responsabilité ne saurait dès lors être engagée.

La demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic devra donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Estelle Dubois, ainsi qu’à verser à la société [N] [Y] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SAS [N] [Y] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de M^e Estelle Dubois,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toutes autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 10] le 08 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente