Décision du 03 Mars 2026

Minute n° 26/00024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 03 Mars 2026

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Rôle N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22DS

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O] [H]

domicilié : chez Centre d’action sociale de la ville de [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Monsieur Thierry DANGLARD, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 16 septembre 2025

Date des débats : 14 octobre 2025

Date de mise à disposition : 02 décembre 2025

Date de réouverture des débats : 13 janvier 2026

Date de la mise à disposition : 03 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [O] [H] (ci-après, M. [D] [H]) était propriétaire du lot n° 8 correspondant à un studio à usage d’habitation, représentant 152/1000° des parties communes d’un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement signé le 29 décembre 2010, la SOREQA a été missionnée par l’Etablissement Public [Localité 4] en vue de procéder au traitement de l’habitat indigne, et plus spécifiquement, dans le cadre du Plan National de Requalification.

Par arrêté municipal de mise en sécurité de la commune de [Localité 2] du 18 janvier 2019, il a été ordonné l’évacuation de l’immeuble et son interdiction d’accès en raison des risques d’effondrement.

Par arrêté municipal de mise en sécurité de la même commune du 15 juin 2023, l’immeuble a fait l’objet d’une interdiction définitive à l’habitation comportant injonction de démolition.

Par arrêté préfectoral n° 2024-0373 du 6 février 2024, pris au visa de la loi du 10 juillet 1970 sur l’habitat insalubre codifiée aux articles L 511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’acquisition par la SOREQA de cet immeuble a été déclarée d’utilité publique et la cessibilité totale et immédiate a été prononcée.

Par ordonnance rendue le 27 octobre 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal de céans, l’immeuble a été exproprié au profit de la SOREQA, immédiatement pour cause d’utilité publique.

La SOREQA a fait signifier son offre indemnitaire à M. [D] [H] par exploit de commissaire de justice du 25 février 2025, dans les formes des dispositions prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Aucun accord n’étant intervenu, par requête reçue au greffe le 11 mars 2025 et accompagné du mémoire valant offre, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 5 472 € en valeur libre, évaluée selon la méthode de la récupération foncière.

La saisine de la juridiction a été signifiée par la SOREQA à M. [D] [H] par exploit de commissaire de justice du 26 mars 2025, donnant lieu à un procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 16 septembre 2025.

La SOREQA a dûment notifié cette décision à M. [D] [H] par exploit de commissaire de justice du 20 juillet 2025, conformément aux dispositions prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par conclusions, reçues au greffe le 8 septembre 2025, le commissaire du Gouvernement propose de distinguer selon que le propriétaire a occupé ou non le bien immobilier durant les deux années précédant la notification de l’arrêté d’insalubrité et de fixer ainsi l’indemnité d’expropriation de la façon alternative suivante :

— dans l’hypothèse où M. [D] [H] n’occupait pas le bien deux ans avant la notification de l’arrêté : de retenir la méthode la récupération foncière et de lui allouer une indemnité totale de 16 506,40 €,

— dans l’hypothèse où M. [D] [H] occupait le bien deux ans avant la notification de l’arrêté : de retenir la méthode de comparaison et de lui allouer une indemnité totale de dépossession de 48 300,00 €,

M [D] [H] ne s’est pas présenté le jour du transport judiciaire du 16 septembre 2025 et n’était pas représenté. La SOREQA a indiqué avoir vainement cherché à joindre M. [D] [H] y compris en contactant le consulat du Portugal. Elle a enfin précisé que ce dernier vivait dans les lieux deux ans avant la notification de l’arrêté et son conseil s’est engagé à produire de nouvelles écritures pour mettre en adéquation le calcul de sa proposition d’indemnisation avec cette situation avec évaluation selon la méthode de comparaison. Procès-verbal a été dressé de la visite des lieux.

A l’issue du transport judiciaire, l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SOREQA a maintenu son offre indemnitaire et s’est reporté à son mémoire valant offre. Le commissaire du Gouvernement a fait valoir ses observations et l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 2 décembre 2025. Cependant, à cette date, la présidente a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de débattre sur les conséquences de l’arrêt rendu le 9 octobre 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-12.367) emportant revirement jurisprudentiel sur le rôle du commissaire du Gouvernement en l’absence de réponse par l’exproprié aux offres de l’expropriant. Elle a enfin demandé à l’avocat de la SOREQA de communiquer le mémoire récapitulatif qu’il s’était engagé à produire au regard des information que sa cliente avait indiqué le jour du transport judiciaire.

Le 1er décembre 2025, l’avocat de M. [D] [H] s’est constitué devant le tribunal de céans.

A l’audience de réouverture des débats du 13 janvier 2026, la SOREQA a déposé son mémoire récapitulatif auquel elle se rapporte expressément et demande de voir fixer l’indemnité de dépossession, calculée selon la méthode de comparaison, à la somme totale de chiffre 44 959 € dont :

—  39 963 € au titre de l’indemnité principale

—  4 996 € au titre de l’indemnité de remploi.

M. [D] [H], représenté par son conseil, a déposé son mémoire aux termes duquel il demande :

— la somme de 54 984 € au titre de l’indemnité principale, dont :

. 49 077 € d’indemnité principale

. 5 907 € d’indemnité de remploi,

—  6 000 € au titre du préjudice moral qu’il soutient avoir subi,

—  3 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises par les parties pour un plus ample exposé de leurs moyens au soutien de leurs prétentions.

Les parties ont développé les éléments de leurs écritures et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et à notamment, rappeler que le code de l’expropriation ne permet pas d’indemniser un préjudice moral.

La présidente a demandé au commissaire du Gouvernement de communiquer contradictoirement et sous 8 jours l’acte notarié de cession correspondant à son 4ème terme de comparaison qu’il a écarté dans ces écritures et dont l’exclusion était contestée par M. [D] [H].

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées que la décision serait rendue le 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré du 13 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement a communiqué l’acte notarié de vente sollicité. Le 19 janvier 2026, l’avocat de M. [D] [H] a fait connaître contradictoirement ses observations écrites. La SOREQA n’a fait aucune observation complémentaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

— Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété . Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien – de très mauvais à très bon -, situation d’occupation – libre ou occupé -…).

En l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

— Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, la SOREQA et le commissaire du Gouvernement indiquent que la parcelle est classée en zone UMTb Mixte traditionnelle au PLUi de la [Localité 4], correspondant aux centres-villes de [Localité 2] et de [Localité 5]. Selon les éléments produits par le commissaire du Gouvernement, le PLUi, initialement approuvé le 25 février 2020, a été rendu exécutoire le 30 mars 2020 puis il a été modifié et approuvé en dernier lieu le 18 septembre 2023. Selon la SOREQA, le PLUi a été modifié et approuvé en dernier lieu le 27 juin 2023. M. [H] ne se prononce pas sur la date de référence à retenir.

Aucune pièce n’a été produite par les parties et il n’est pas établi ni même allégué par les parties que la dernière procédure a modifié les caractéristiques de la zone. A défaut de précision sur ce point, la date de référence du 30 mars 2020 sera retenue.

— Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

La valeur du bien sera donc appréciée au jour de la présente décision.

Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent ; »

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Le bien immobilier a été édifié en 1890. Il est situé en plein cœur de la ville de [Localité 2], à 300 m au sud-ouest de la basilique de [Localité 2], dans une rue à caractère résidentiel.

La [Adresse 5] est une voie urbaine caractérisée par une forte activité urbaine et piétonne. Elle constitue un axe de circulation important reliant plusieurs quartiers. Elle est desservie par les transports en commun dont le bus est la ligne 13 du métro.

Le terrain est situé au centre de la rue et il se trouve à proximité immédiate de petits commerces (restaurants, supermarchés, coiffeur, café, boulangerie…).

L’immeuble a été détruit. La parcelle sur laquelle l’ensemble immobilier avait été construit en R + 3 est de forme de rectangulaire. Actuellement elle n’est plus bâtie et est fermée par un large grillage métallique bordant le trottoir sur une largeur d’environ 4 m.

L’appartement de M. [D] [H] – lot numéro 8 – était un studio de 21 m² situé au troisième étage de l’immeuble. L’immeuble a été évacué le 18 juillet 2019 après un arrêté municipal de mise en sécurité prononcé par la commune de [Localité 2] pour risque d’effondrement.

Sur la parcelle voisine est édifié un immeuble d’habitation comprenant neuf niveaux.

Suite à la démolition de l’immeuble litigieux, des étais métalliques ont été installés sur la façade de l’immeuble voisin.

Sur la méthode d’évaluation

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation .

Il est constant que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la plus appropriée à la situation des parcelles expropriées (en ce sens, Cass. 3ème Civ., 28 mars 1990) et que, sauf le cas où une disposition particulière lui impose de déroger à ce principe, la méthode par comparaison – « avec des ventes similaires ou assimilables  »- doit être privilégiée.

En l’espèce, le 15 juin 2023, l’immeuble litigieux a fait l’objet d’un arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité avec impossibilité d’y remédier avec interdiction définitive d’habiter.

L’article L. 511-6 du code de l’expropriation prévoit que : Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation ou à l’utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril .

Il est admis par l’ensemble des parties que le propriétaire occupait les lieux au moins deux années avant la notification de l’arrêté d’insalubrité interdisant l’habitation de l’immeuble.

Ainsi, par application des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation, la méthode de la récupération foncière devant être écarté, il convient de retenir la méthode de comparaison que la SOREQA, le commissaire du Gouvernement et M. [D] [H] appliquent à juste titre. Cette méthode de comparaison consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, dont ceux inclus dans le mémoire du commissaire du Gouvernement, étant précisé que, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637) – dont les parties ont pu débattre – la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que : « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement .

En l’espèce, aux termes de son mémoire récapitulatif, la SOREQA offre une indemnité principale de 39 963 € en valeur libre.

M. [H] sollicite une indemnité principale de 49 077 € en valeur libre.

Au terme de ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement évalue le montant de l’indemnité principale, de la façon alternative suivante :

— si le propriétaire n’occupait pas le bien deux ans avant la notification de l’arrêté d’insalubrité, à la somme de 16 136 €

— si le propriétaire occupait le bien deux ans avant la notification de l’arrêté d’insalubrité, à la somme de 43 000 €.

Ainsi que cela a été indiqué précédemment, il est établi que M. [D] [H] occupait les lieux deux ans avant la notification de l’arrêté d’insalubrité, de sorte que, s’agissant de l’indemnité principale, seule la dernière des alternatives du commissaire du Gouvernement doit être retenue.

En l’espèce, le pouvoir de fixation indemnitaire du juge de l’expropriation est donc encadré entre l’offre faite par la SOREQA et la demande formulée par l’exproprié, soit un montant en valeur libre compris entre :

—  39 963 € correspondant à l’offre de la SOREQA

et

—  49 077 € somme sollicitée par M. [D] [H].

Sur le montant de l’indemnité principale :

Aux termes de son mémoire récapitulatif, la SOREQA se réfère exclusivement à ces quatre termes de référence correspondant aux cessions amiables de l’ensemble des autres lots de la copropriété dans laquelle se situait le bien litigieux, étant précisé que le commissaire du Gouvernement, aux termes de ses conclusions initiales et non actualisées, a proposé les mêmes termes de comparaisons et que M. [D] [H] ne fait aucune proposition :

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date publication

Cadastre

Date vente

Superficie

(m² SU/ m² Carrez)

Prix total (€)

Prix

(€/m² Cz)

DEM n° 1

CDG n° 1

2024P6480

26/03/2024

Lot n° 7

18/03/2024

21 SU

24,7 Cz

42 000

1 700

DEM n° 2

CDG n° 2

2023P23824

12/10/2023

Lot n° 9

03/10/2023

30 SU

20,25 Cz

41 000

2 025

DEM n° 3

CDG n° 3

2019P7807

27/11/2019

Lot n° 10

19/11/2019

21 SU

12,6 Cz

25 000

1 985

DEM n° 4

CDG n° 4

2022P23758

18/08/2022

Lot n° 1 à 6

02/08/2022

lots 1, 2, 5, 6 :

21 SU

20,79 Cz

Local commercial (lots 3, 4) :

23 SU

17,7 Cz

140 000

Non précisé

La SOREQA qui souligne que l’ensemble des lots sont en mauvais état, propose d’écarter le 4ème terme de comparaison et de retenir une valeur unitaire moyenne de 1 903 €/m² Cz.

Le commissaire du Gouvernement propose de ne retenir que la valeur la plus haute, soit 2 025 €/m² Cz.

M. [D] [H] soutient que rien ne justifie d’écarter le 4ème terme de comparaison. Il relève que pour la surface totale de ces lots est de 38,40 m² Cz, faisant ressortir une valeur unitaire de 3 637 €/m² Cz et souligne que la moyenne des 4 termes de référence permet de faire apparaître une valeur unitaire de 2 337 € qu’il demande de retenir.

En l’espèce, les termes de comparaison proposés sont tous des ventes portant sur des lots de la copropriété litigieuse. Cependant, ainsi que cela a déjà été expliqué, il importe de comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Les ventes doivent donc être suffisamment proches de la décision d’évaluation et doivent également porter sur des biens comparables.

En l’espèce, la vente correspondant au terme DEM n° 3 (CDG n° 3) est bien trop ancienne pour être retenue et pour être considérée comme représentative de l’actuel marché immobilier et sa superficie est très inférieure (12,6 m² Cz) à celle du bien de M. [D] [H] (21 m² Cz). Il sera écarté.

Le terme DEM n° 1 (CDG n° 1), bien que d’une superficie beaucoup plus comparable à celle de l’exproprié (24,7 m²) et récente (2024), ne sera pas non plus retenu dès lors que rien ne permet de justifier la différence importante de prix d’achat constaté entre cette vente et celle correspondant au terme DEM n° 2 et même à DEM n° 3.

Face aux observations de M. [D] [H], le commissaire du Gouvernement a communiqué contradictoirement l’acte notarié de vente des lots n° 1 à 6 correspondant au terme DEM n° 4 (CDG n° 4) écarté tant par la SOREQA que par le commissaire du Gouvernement. Après réception, M. [D] [O] [H] a fait savoir qu’il se sentait conforté dans sa position et qu’il convenait en conséquence de retenir ce terme. Il ressort de cet acte de vente les lots n° 1 et 2 sont des caves, que le lot n° 3 est une boutique, que le lot n° 4 est une arrière boutique et que sur le total, seul le lot n° 6 correspondant, comme le bien de l’exproprié, à un studio de 20,79 m² Cz. Dès lors, alors que le prix de vente est global pour l’ensemble des 6 lots et que rien ne permet de déterminer même la valeur du seul lot n° 6, il ne peut être considéré que cette cession porterait sur un bien comparable à celui de M. [D] [H]. Il sera en conséquence écarté.

Seul le terme DEM n° 2 sera retenu, de sorte que la valeur unitaire à retenir est celle de 2 025 €/m² Cz.

L’indemnité principale sera donc évaluée à 42 525 € (soit 2 025 €/m² Cz x 21 m²). Rien ne justifie en revanche de l’arrondir à la somme de 43 000 € comme le propose le commissaire du Gouvernement.

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi doit être calculée de la manière suivante :

20 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 0 € et 5 000 € » = 1 000,00 €,

15 % de l’indemnité principale sur la partie comprise entre 5 000 € et 15 000 € = 1 500,00 €,

10 % de cette indemnité sur le surplus (27 525 €) = 2 752,50 €,

soit une somme de 5 252,50 €, laquelle sera arrondie à 5 253 €.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi à ce montant.

En conséquence, le montant total de l’indemnisation due à M. [D] [H] s’élève à la somme de 47 778 €, ainsi décomposée :

—  42 525 € à titre d’indemnité principale,

—  5 253 € au titre de l’indemnité de remploi.

Sur la demande d’indemnité au titre du préjudice moral

M. [D] [H], sur le fondement des dispositions combinées de l’article 545 du code civil et de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, demande une indemnité à hauteur de 6 000 € en réparation du préjudice moral subi du fait de l’expropriation de son bien. Au soutien de sa demande, il communique plusieurs attestations. Sa soeur, Mme [V] [F] [H] [U] [N], atteste avoir recueilli son frère depuis l’évacuation de son logement et ce, à titre totalement gratuit puisqu’elle assume tous les frais liés à son hébergement. Elle ajoute que la situation financière très modeste de M. [D] [H] ne lui permet pas de trouver à se reloger. Une amie, Mme [V] [S] [Y], ajoute que l’humeur de M. [D] [H] a changé et qu’alors qu’il était plus joyeux et amical, il est devenu très distant. Les trois autres témoignages produits ne font qu’attester de la présence de M. [D] [H] chez sa soeur.

En tout état de cause, l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation . A cet égard, il sera rappelé que, saisie au titre de la prise en considération du préjudice moral au titre de la question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation a décidé de renvoyer celle-ci au Conseil constitutionnel (3ème civ., 21 octobre 2010 pourvoi n°10-40038). Les Sages du Conseil ont alors décidé qu'« aucune exigence constitutionnelle n’impose que la collectivité expropriante soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que par suite, l’exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l’indemnisation de l’expropriation pour cause d’utilité publique  »(Cos. Const. déc. 21 janvier 2011 n° 2010-87 QPC).

Ainsi, il est ainsi constant que seul le préjudice matériel causé directement par l’expropriation peut donner lieu à une indemnisation, à l’exclusion du préjudice moral.

La demande indemnitaire au titre du préjudice moral doit donc être rejetée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il n’apparaît enfin pas inéquitable de condamner la SOREQA à payer à M. [D] [H] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles que ce dernier a été contraint d’engager pour faire valoir ses moyens de défense.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité due par la SOREQA à M. [D] [O] [H], au titre de la dépossession du lot n° 8 correspondant à un studio à usage d’habitation, représentant 152/1000° des parties communes d’un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] situé [Adresse 4] à [Localité 2] à la somme de 47 778 euros (quarante-sept mille sept cent soixante-dix-huit euros), en valeur libre, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 42 525 euros,

— indemnité de remploi : 5 253 euros ;

Rejette le surplus de la demande indemnitaire formée par M. [D] [O] [H] au titre du préjudice matériel ;

Rejette la demande indemnitaire formée par M. [D] [O] [H] au titre du préjudice moral ;

Condamne la SOREQA à payer à M. [D] [O] [H] la somme de 3 000 euros (trois mille euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOREQA aux dépens.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation