REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/06770 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M7ZX

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. TUDOBEM

[Adresse 2]

représentée par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 4], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Virginie LUCAS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Virginie LUCAS – 0208

M^e Jean-baptiste POLITANO – 323

Un bail commercial a été régularisé entre la SCI TUDOBEM et la Société [Adresse 5], représentée par son gérant Monsieur [P] [N] le 12 mars 2022. Par acte du même jour, Monsieur [P] [N] s’est porté caution solidaire et personnelle de la société VILLA SPICY.

La société [Adresse 5] a cédé son droit au bail à la Société KATO par acte du 24 mai 2023.

A compter du mois de septembre 2023, la société KATO s’est montrée défaillante dans le règlement des loyers. Par assignation du 22 décembre 2023, la société TUDOBEM a attrait devant le juge des référés la société KATO aux fins notamment de voir ordonnée l’expulsion de la société KATO et de la voir condamnée à payer la somme provisionnelle de 18 118 euros au titre de l’arriéré de loyers et des accessoires à la dette.

La société KATO a été placée en liquidation judiciaire le 16 janvier 2024 et Maître [O] [F] a été désigné en qualité de liquidateur. La société TUDOBEM a déclaré sa créance pour la somme de 22 918,25 euros, correspondant aux loyers impayés entre septembre 2023 et décembre 2023.

Par assignation en date du 14 novembre 2024, la Société TUDOBEM a attrait Monsieur [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de le voir condamné en sa qualité de caution de la société KATO à payer les sommes de :

—  68 918,25 € correspondant aux loyers commerciaux impayés

—  2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions responsives et récaptilatives notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, la SCI TUDOBEM demande au tribunal de:

VU les articles 1100 et suivants du code civil

VU les articles 514 et suivants du code de procédure civile

VU les articles 695 et suivants du code de procédure civile

— DECLARER bien fondée l’action en paiement introduite par la SCI TUDOBEM

— CONDAMNER Monsieur [P] [N] à payer à la SCI TUDOBEM la somme de 50.600 € correspondant aux loyers commerciaux impayés,

— CONDAMNER Monsieur [P] [N] à payer à la SCI TUDOBEM la somme de 2.000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

— DÉBOUTER le requis de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif

— RAPPELER que la décision est assortie de l’exécution provisoire et l’ECARTER au profit de tout autre partie.

— CONDAMNER le requis au paiement des dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, Monsieur [P] [N] demande au tribunal, au visa des articles 803 du Code de Procédure Civile et L.145-16-1 du Code du Commerce, de :

A TITRE LIMINAIRE

— REVOQUER l’ordonnance de clôture

A TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER la société TUDOBEM de l’intégralité de ses demandes

Et

A TITRE RECONVENTIONNEL ET PRINCIPAL

— CONDAMNER la société TUDOBEM à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 3000 € de dommages et intérêts

A TITRE SUBSIDIAIRE

— FIXER à de plus justes proportions la demande formulée par la société TUDOBEM, prenant en compte les paiements intervenus postérieurement à l’assignation dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société KATO ainsi que le dépôt de garantie

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société TUDOBEM à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 2500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 16 septembre 2025 et l’audience de plaidoirie au 16 octobre 2025.

Les débats clos sur le fond, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

SUR CE:

A titre liminaire, afin de faire respecter le principe du contradictoire et en l’absence d’opposition des parties, la clôture sera rabattue pour être fixée au jour des débats et les conclusions notifiées le 18 septembre 2025 seront déclarées recevables, en application de l’article 803 du Code de procédure civile.

1/ Sur la demande en paiement dirigée contre la caution:

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1193 du Code civil précise que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article L.145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

L’article L.145-16-2 du même code dispose que si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Ainsi, la SCI TUDOBEM fait valoir l’existence d’une clause de garantie au visa des articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce contenue dans l’acte de cession du droit au bail et relève que Monsieur [N] s’est porté caution solidaire auprès de la société [Adresse 5] laquelle s’est elle-même portée garante des loyers impayés de la société KATO et cela pour une durée de trois ans. La SCI TUDOBEM précise que selon l’acte de cautionnement souscrit par Monsieur [N], l’engagement est valable pour la durée du bail initial et ses éventuels renouvellements ou reconductions, soit jusqu’au 31 mars 2031 et continuera jusqu’à la fin de la jouissance des lieux par la société [Adresse 5].

Monsieur [N] s’oppose aux demandes en indiquant qu’aucune acte de cautionnement n’a été souscrit pour garantir la société KATO, seul un avenant ayant été régularisé entre le bailleur et la société KATO ne mentionnant aucune garantie. Ainsi, il affirme que l’acte de cautionnement solidaire ne trouve à s’appliquer que dans les relations issues du bail commercial du 12 mars 2022 entre la société TUDOBEM et la société [Adresse 5], mais pas dans la relation issue de l’avenant conclu le 24 mai 2023 entre la société TUDOBEM et la société KATO. Or, la société [Adresse 5] ayant régularisé une cession de droit au bail avec la société KATO le 24 mai 2023, celle-ci n’avait plus la jouissance des lieux à compter de cette date.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [N] s’est porté caution personnelle et solidaire pour garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts, taxes, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure pouvant être dus en vertu du bail selon acte du 12 mars 2022.

Il n’est pas davantage contesté qu’un acte de cession de droit au bail et d’actifs a été régularisé entre la société [Adresse 5], cédant, et la société KATO, cessionnaire, le 24 mai 2023. Il est d’ailleurs indiqué dans cet acte que le bailleur a autorisé ladite cession par courrier du 22 mars 2023.

A la lecture de l’acte de cession du 24 mai 2023 conclu entre la société [Adresse 5], représentée par Monsieur [N] et la société KATO, représentée par Monsieur [C], il apparaît que le paragraphe 2.9 en page 12 dispose que : “Conformément au bail, le Cédant s’engage, ès-qualité de preneur du bail commercial, à demeurer envers le Bailleur, solidairement tenu au paiement des loyers et charges et à l’exécution des conditions du bail, alors même qu’il ne serait plus dans les lieux et aurait lui-même cédé ses droits.

Cette solidarité cessera à l’expiration d’un délai de trois (3) ans à compter de la date de cession définitive”.

En application des dispositions des articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce, l’acte de cession de droit au bail peut contenir une clause de garantie pour une durée de trois ans. En cas de cession du droit au bail, la caution restera alors tenue des engagements du cédant (l’ancien locataire), dès lors que le contrat prévoit que le locataire restera débiteur solidaire avec son successeur (le cessionnaire, nouveau locataire) du paiement des dettes découlant du bail. A défaut de l’existence d’une telle clause, la caution sera libérée de ses engagements. En présence d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, le bailleur ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Ainsi, en l’espèce, si la caution a conclu son engagement initial jusqu’à la fin de la jouissance par la société [Adresse 5], cette dernière a garanti lors de l’acte de cession du droit au bail le paiement des loyers et charges par le nouveau locataire de telle sorte que la caution reste tenue des engagements du cédant au regard de la clause de garantie insérée dans le contrat du 24 mai 2023. Par conséquent, Monsieur [P] [N], caution solidaire de la société VILLA SPICY, ayant reconcé aux bénéfices de discussion et division, est tenu de garantir le paiement des loyers et charges ainsi que l’exécution des conditions du bail.

2/ Sur le défaut d’information de la caution en cas d’incident de paiement:

La clause de garantie implique une obligation d’information du bailleur envers le cédant du défaut de paiement, faute de quoi il engage sa responsabilité contractuelle.

L’article L.145-16-1 du Code de commerce oblige le bailleur à informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire en cas de cession du bail stipulant une clause de garantie. Il doit le faire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ce locataire.

Monsieur [P] [N] précise qu’il ressort des éléments produits à l’assignation que la société TUDOBEM ne l’a informé du défaut de paiement des loyers par son cessionnaire que le jour de la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, soit 14 mois après le premier défaut de paiement. Il relève qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée au 16 septembre 2025 dans les délais impartis par le Code de commerce, ne lui permettant pas de remédier à la situation.

La SCI TUDOBEM affirme n’avoir commis aucune faute, ayant engagé une action en référé avec une extrême rapidité pour expulser la société KATO et procéder au recouvrement, puis demandé au mandataire judiciaire de lui rendre les clés rapidement pour trouver un nouveau preneur et, enfin, en n’ayant jamais entravé les organes de la procédure collective.

Il convient de rappeler que la loi ne précise pas les formes que doit revêtir l’information donnée au cédant.

En cas de non-respect, le cédant peut engager la responsabilité contractuelle du propriétaire bailleur et réclamer des dommages et intérêts s’il justifie de l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le premier incident de paiement date du mois de septembre 2023. Il n’est justifié d’aucune information adressée au cessionnaire et à la caution à cette date. Ces derniers n’ont pas été informés de l’instance en référé introduite le 7 novembre 2023 ni de l’ordonnance rendue par le juge des référés le 12 mars 2024, constatant la résiliation du bail au 7 décembre 2023, fixant l’indemnité d’occupation à 4 600 euros, expulsant la société KATO et la condamnant à payer à la SCI TUDOBEM la somme provisionnelle de 18 118 euros correspondant aux loyers, charges, taxes impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2023. Il résulte par ailleurs des documents produits que la société KATO a été placée en liquidation judiciaire le 16 janvier 2024, ce dont il ne résulte aucune information adressée à la société [Adresse 5] et à Monsieur [N].

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’aucune information n’a été communiquée jusqu’à l’acte introductif d’instance délivré le 14 novembre 2024.

En outre, il convient de rappeler que les clauses de garantie doivent être interprétées de manière restrictive, et qu’en l’espèce la clause de garantie ne vise que le paiement des loyers et charges et non les indemnités d’occupation. Dès lors et en tout état de cause, les demandes de la SCI TUDOBEM ne saurait prospérer dans leur intégralité.

Enfin, il est constant qu’en l’absence de stipulation expresse contraire, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers impayés à la date de la résiliation du bail. En l’espèce, la résiliation a été constaté au 7 décembre 2023 par le juge des référés dans son ordonnance du 12 mars 2024.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que Monsieur [N] ne pourrait être tenu que du paiement des loyers impayés à la date de résiliation du bail soit les mensualités de septembre à décembre 2023. Or, il convient de constater que le non paiement de ces échéances exigibles le premier jour de chaque mois selon le bail n’ont pas fait l’objet de l’information dans les délais impartis prévue par les dispositions précitées.

Par conséquent, si l’article L145-16-1 du Code de commerce ne prévoit aucune sanction en cas de non respect de ses dispositions, il est de jurisprudence constante que la sanction doit être pour le bailleur la perte de son recours en paiement totale ou partielle dans le cas où il n’avertirait pas le garant de la défaillance du cessionnaire.

Par conséquent, la SCI TUDOBEM ne peut qu’être déboutée de ses demandes, Monsieur [N] n’ayant pas été mis en mesure de remédier au non paiement des loyers pour la période de septembre à décembre 2023.

3/ Sur la demande reconventionnelle en dommage et intérêts:

Monsieur [N] sollicite la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral qu’il ne démontre pas en l’espèce par les pièces produites. Sa demande sera donc rejetée.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles:

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens.

La SCI TUDOBEM sera donc condamnée à supporter les dépens de l’instance. En revanche et en application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’équité commande de ne pas faire application de ces dipositions.

Enfin, l’exécution provisoire sera écartée au regard du débouté pur et simple.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REVOQUE la clôture fixée au 16 septembre 2025 par ordonnance du 6 mai 2025 et FIXE une nouvelle clôture au jour des débats ;

DECLARE recevables les conclusions notifiées le 18 septembre 2025 par Monsieur [P] [N];

REJETTE les demandes de la SCI TUDOBEM ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] [N] au titre de son préjudice moral;

CONDAMNE la SCI TUDOBEM aux dépens;

REJETTE les demandes des parties formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile:

ECARTE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,