TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Françoise OSSANGA-BIWOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [U] [L] [G] [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBM

N° MINUTE :

JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise OSSANGA-BIWOLE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #389

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L] [G] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBM

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er avril 2019 avec prise d’effet le même jour, Madame [X] [O] a consenti à bail à Monsieur [U] [L] [G] [F] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], moyennant un loyer de 589 euros outre 211 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, un congé pour vendre à effet au 1er avril 2024 visant le contrat de bail meublé.

Sur la période, Madame [X] [O] a acquis en date du 19 octobre 2018 auprès des héritiers de Madame [X] [O] le lot de copropriété n°20, comprenant un appartement au 4ème étage où il réside désormais et la chambre de service n°2 prise à bail par Monsieur [U] [L] [G] [F].

Madame [X] [O] n’ayant pas quitté les lieux à cette date, Madame [X] [O] a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, assigné Monsieur [U] [L] [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour venteL’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, sous astreinte de de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision et suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code de la construction et de l’habitation, avec le concours de la force publique si besoin et séquestration des meubles,Sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1700 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à son départ définitif,Sa condamnation au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [U] [L] [G] [F] a été représentée par son conseil et a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance développé oralement.

Monsieur [U] [L] [G] [F] a comparu en personne à l’audience utile et a demandé oralement à titre principal à ce que le congé soit déclaré nul (« le congé n’est pas valable ») en l’absence de meubles suffisants dans l’appartement au moment de la prise à bail (« j’ai acheté le lit, télé, machine à laver, le lit en 2015 »), subsidiairement un délai d’un an pour quitter les lieux, et il a sollicité la condamnation de Madame [X] [O] à lui communiquer les quittances.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la qualification juridique du bail, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La qualification de meublé suppose la présence d’un nombre minimal de meubles, qui sont désormais énumérés par le décret du 31 juillet 2015.

L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA [Localité 5], 20 mars 2008 ; CA [Localité 4], 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

Au sens de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [X] [O] verse aux débats la copie du contrat de bail, lequel ne comporte aucun inventaire annexé. Pas plus, Madame [X] [O] n’apporte de quelconque élément pour étayer des meubles qui composaient l’appartement au moment de la prise à bail par Monsieur [U] [L] [G] [F] (attestations, annonce, factures, etc). Se prévalant de la qualification de bail meublé, Madame [X] [O] échoue donc à en établir sa réalité.

Le contrat de bail litigieux sera en conséquence requalifié en bail vide d’une durée de trois ans, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er avril 2019 et jusqu’au 31 mars 2022, puis il a été tacitement reconduit le 1er avril 2022 et, le cas échéant, le 1er avril 2025.

Sur la validation du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut, dans le cadre d’un bail nu, délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [U] [L] [G] [F] pour une durée de trois ans a été reconduit le 1er avril 2022 et a expiré le 1er avril 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit ledit bail suite à sa requalification.

Le congé du bailleur du 26 décembre 2023 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Toutefois, si le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, il ne mentionne ni le prix, ni les conditions de la vente projetée, ni ne contient une offre de vente, ni enfin ne reproduit l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé du 26 décembre 2023 est dès lors nul et le bail a été tacitement reconduit le 1er avril 2025 jusqu’au 31 mars 2028.

Les demandes de Madame [X] [O] en validation du congé vente, expulsion de Monsieur [U] [L] [G] [F] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation seront en conséquence rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en communication des quittances

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] [G] [F] sollicite la communication des quittances afin de pouvoir compléter son dossier en vue d’accéder à un logement social. Madame [X] [O] n’établit pas avoir communiqué les quittances depuis la prise d’effet du bail, alors qu’elle ne fait pas état d’un quelconque arriéré de loyer et de charges.

Madame [X] [O] sera ainsi condamnée à communiquer à Monsieur [U] [L] [G] [F] les quittances depuis le 1er avril 2019, sous astreinte de 30 euros par jours de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision, sans qu’il soit nécessaire que la juridiction de céans se réserve la compétence.

Sur les mesures accessoires

Madame [X] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’absence d’une telle demande, il ne sera alloué à Monsieur [U] [L] [G] [F] aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La prétention de Madame [X] [O] sera quant à elle rejetée.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE nul le congé pour vente du 26 décembre 2023 relatif au bail conclu le 1er avril 2019 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

DIT que le bail du 1er avril 2019, requalifié de nu, a été consenti pour une durée de trois ans et a été tacitement reconduit le 1er avril 2022 puis le 1er avril 2025 pour une durée de trois ans jusqu’au 31 mars 2028, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 589 euros outre 211 euros de provision mensuelles sur charges ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à communiquer à Monsieur [U] [L] [G] [F] les quittances depuis le 1er avril 2019, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sans réserver la competence à la juridiction de céans ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à supporter les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection