TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/80203 – N° Portalis 352J-W-B7J-C663O

N° MINUTE :

CE avocat demandeur toque

CCC avocat défendeur

CCC parties en LRAR

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 12 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025

DÉFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]

Représenté par son syndic ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU

domiciliée : chez ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY, lors des débats

Madame Louisa NIUOLA, lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 24 Mars 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 10] 9e la somme de 31.288,69 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2020 sur la somme de 30.778,69 euros et à compter du 17 novembre 2021 pour le surplus ;Déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des conséquences dommageables du dégât des eaux subi par les lots dont est copropriétaire la SCI [Adresse 9] ;Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 3.655 euros en réparation de son préjudice ;Ordonné au syndicat des copropriétaires de faire cesser les dégâts des eaux affectant les lots dont est copropriétaire la SCI [Adresse 9] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement.

Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires le 21 juin 2022. Il n’en a pas été interjeté appel.

Par acte du 27 janvier 2025 remis à personne morale, la SCI [Adresse 9] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 9e devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de liquidation d’astreinte. A l’audience du 17 février 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 24 mars 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la SCI [Adresse 9] a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Liquide l’astreinte fixée par le jugement du 23 mars 2022 à la somme de 87.900 euros arrêtée au 17 février 2025 ;Condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens.

La demanderesse fonde sa prétention principale sur l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. Elle explique que malgré l’injonction du tribunal, le syndicat des copropriétaires n’a pas réalisé les travaux mis à sa charge et que les désordres qu’elle subit perdurent.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

A titre principal :

Déboute la SCI [Adresse 9] de ses demandes ;A titre subsidiaire :

Réduise l’astreinte liquidée à de plus justes proportions ;En tout état de cause :

Condamne la SCI [Adresse 9] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la SCI [Adresse 9] au paiement des dépens.

Le défendeur affirme avoir satisfait à son obligation et que les désordres avaient cessé dès le mois de juillet 2022. Il explique les désordres postérieurs par l’emplacement de l’immeuble, qui l’expose particulièrement aux infiltrations en cas de fortes intempéries. Il considère que l’action engagée par la demanderesse n’a vocation qu’à lui éviter le paiement de son arriéré de charges de copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l’astreinte

Le jugement du 23 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris a été signifié au syndicat des copropriétaires le 21 juin 2022. Dès lors, la décision était exécutoire et l’astreinte a commencé à courir le 22 septembre 2022.

En vertu de l’article 1353 du code civil, lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve de l’exécution conforme, dans le délai imparti, de cette obligation.

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

L’article 1 du Protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales prévoit que toute personne a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

La Cour de cassation a déduit de la combinaison de ces deux derniers textes que « si l’astreinte ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à liquider l’astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige » (en ce sens Civ. 2e, 20 janvier 2022, n°20-15.261).

En l’espèce, chacune des parties interprète l’obligation faite au syndicat des copropriétaires par le jugement du 23 mars 2022 dans le sens qui lui convient. La demanderesse affirme que le syndicat devait remettre en état les murs, plafonds et canalisation du parking subissant les dégâts des eaux récurrents dont elle se plaint en plus de faire cesser les désordres, tandis que le syndicat des copropriétaires considère qu’il ne lui était imposé que d’entretenir ledit parking.

Le jugement a enjoint au syndicat des copropriétaires « de faire cesser les dégâts des eaux affectant les lots dont est copropriétaire la SCI [Adresse 9] ». Cette obligation imposait à son débiteur d’identifier d’abord la cause des dégâts des eaux, pour ensuite y remédier.

Le fait qu’un contrat de nettoyage du parking ait été conclu avec la société Kaysetal Nettoyage le 1er novembre 2021 est sans lien avec une intervention en vue de résoudre la cause de dégâts des eaux se manifestant par des infiltrations au niveau des murs et plafonds du parking.

Le fait ensuite qu’au mois de juillet 2022 les parkings soient secs n’implique pas plus que les dégâts des eaux auraient cessé du fait de l’action du syndicat des copropriétaires, alors que ce dernier n’a engagé aucune diligence pour rechercher la cause des dégâts ni la résoudre.

Le défendeur reconnaît lui-même la particulière vulnérabilité de l’immeuble aux infiltrations du fait de sa localisation en zone inondable et sujette aux mouvements de terrain. Il lui appartenait, a minima, de prendre contact avec l’architecte de l’immeuble ou tout professionnel qualifié pour dresser un état des lieux et des travaux envisageables afin de protéger le bâtiment dans la mesure du possible. Aucun diagnostic en ce sens n’a été ne serait-ce que sollicité.

L’astreinte peut dès lors être liquidée au taux fixé par le tribunal judiciaire. Celle-ci, arrêtée au 17 février 2025 (non inclus) selon la demande de la SCI [Adresse 9], a couru pendant 879 jours, soit un montant encouru de 87.900 euros.

L’astreinte, qui est une mesure comminatoire, a vocation à inciter un débiteur à exécuter l’obligation mise à sa charge, indépendamment de la réparation du préjudice éventuellement causé par son comportement. L’enjeu du litige en l’espèce est la résolution de désordres impactant ponctuellement plusieurs emplacements de stationnement appartenant à la SCI [Adresse 9].

Pour désagréables que ceux-ci soient, ils ne paraissent pas empêcher l’exploitation des lieux par la demanderesse, celle-ci produisant des attestations de ses locataires.

Surtout, il n’apparaît pas qu’elle aurait relancé le syndicat des copropriétaires sur les travaux qu’elle réclame depuis la signification du jugement alors que celui-ci a été rendu il y a près de trois ans, laissant penser que l’enjeu est pour elle d’une importance relative.

Il peut être constaté, à cet égard, que la réclamation de la demanderesse était formée en 2022, à titre reconventionnel dans le cadre d’une instance en paiement de charges dirigée contre elle, et que la présente instance est introduite postérieurement à deux sommations de payer qui lui ont été délivrées en 2024.

Dans ces conditions, l’astreinte, dont le montant liquidé sur un peu plus de deux ans serait disproportionné à son enjeu, sera liquidée à une somme ramenée à 10.000 euros.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné au paiement des dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Il sera par ailleurs condamné à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 1.900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE l’EXECUTION

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 10.000 euros au titre de l’astreinte provisoire, arrêtée au 16 février 2025, prononcée par le tribunal judiciaire de Paris par décision RG n°20/10527 du 23 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 10] [Localité 8] de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] 9e à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 1.900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION