TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Georges MEYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TFJ

N° MINUTE :

18

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA PRINCESSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Georges MEYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1143

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TFJ

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, la SCI LA PRINCESSE a donné en location à Monsieur [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 770 euros par mois.

Monsieur [I] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI LA PRINCESSE lui a fait délivrer un commandement de payer le 14 septembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4918,80 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la SCI LA PRINCESSE a fait assigner en référé Monsieur [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail,

▸ prononcer la résolution du bail portant sur le logement du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans ledit bail,

▸ condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 9471 euros de loyers et 478,60 euros de charges, dûment justifiés, selon compte arrêté au 20 juin 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article « défaut de paiement à l’échéance » stipulé au contrat de bail,

▸ ordonner en conséquence la libération des lieux par le locataire et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

▸ ordonner que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et en application des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Monsieur [I] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

▸ condamner Monsieur [I] au paiement des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et restitution des clés,

▸ faisant application des dispositions de l’article 1343 du code civil, condamner Monsieur [I] aux intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté, qui eux sont eux-mêmes productifs d’intérêts et ceux au taux d’intérêt légal,

▸ assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,

▸ dire que la juridiction se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

▸ condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour résistance abusive et gestion rendue difficile et fastidieuse des comptes entre les parties,

▸ condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

La dénonciation au préfet est intervenue le 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024.

A cette date, la SCI LA PRINCESSE par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 14886 euros.

Le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 juillet 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA PRINCESSE justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juillet 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 14 septembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [I], locataire d’un logement situé [Adresse 3] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 novembre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [I] restait devoir la somme de 14886 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2024.

Néanmoins, en l’absence du locataire à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur.

Monsieur [I] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 9949,60 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis juillet 2023 du locataire, pour constater qu’il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ou à octroyer des délais de paiement.

Monsieur [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [I] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1154 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

— Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive :

Il ressort de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Par ailleurs l’article 2274 du Code civil prévoit que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur sollicite une somme de 1000 euros à ce titre mais il n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [I] à payer à la SCI LA PRINCESSE qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [I] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 novembre 2023, du bail consenti par la SCI LA PRINCESSE à Monsieur [I] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [I], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI LA PRINCESSE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [I] à payer à la SCI LA PRINCESSE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [I] à payer à la SCI LA PRINCESSE la somme provisionnelle de 9949,60 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des loyers et charges impayés ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [I] à payer à la SCI LA PRINCESSE une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.