TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/55594 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANWL

N° : 13/JJ

Assignation du :

07 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS – #E0679

DEFENDERESSE

S.A.S. ANDRA & CHLOE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS – #J0143

DÉBATS

A l’audience du 04 février 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 novembre 2023, Mme [T] [Z] a donné à bail commercial à la société Andra & Chloe des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2023, moyennant un loyer en principal de 23 400€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 11 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Andra & Chloe un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 5 351,87 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er mai 2025.

Par acte délivré le 07 août 2025, Mme [T] [Z] a fait assigner la société Andra & Chloe devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Andra & Chloe et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Andra & Chloe à lui payer la somme provisionnelle de 7564,76 € au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 sur la somme de 5351,87 euros et de l’assignation pour le surplus majorée de 45 euros par jour à compter du 15 juin 2024,

— condamner la société Andra & Chloe au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2022,54 euros et une provision sur charges de 187,23 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— juger qu’en application du contrat de bail, elle pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle le montant du dépôt de garantie ;

— condamner la société Andra & Chloe au paiement d’une somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire et les frais d°exécution laissés à la charge du créancier par l’article 10 du Décret 2001-212 du 8 mars 2001.

A l’audience du 29 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse afin de lui permettre de saisir un avocat.

A l’audience du 21 janvier 2026, l’affaire a de nouveau été renvoyée à la demande de la défenderesse, celle-ci ayant saisi son conseil le jour de l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 février 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Mme [T] [Z] demande au juge des référés de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 novembre 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 4],

En conséquence :

— ORDONNER, sous astreinte de 200 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la société ANDRA & CHLOE et de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE à payer à titre provisionnel à Madame [T] [Z] ayant pour mandataire la société TRANSRESTORE BUILDING :

* la somme principale de 8 969,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 majorée de 45 € par jour à compter du 15 juin 2024 jusqu’au 19 juillet 2024 et majorée de 45 € par jour à compter du 15 juillet 2025

* une indemnité d’occupation de 2 023,97 € et une provision sur charges de 133,33 €, outre 53,90 € au titre de la CRL à compter du 11 mai 2025.

* une somme de 5 040 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

— JUGER qu’en application du contrat de bail, Madame [T] [Z] ayant pour mandataire la société TRANSRESTORE BUILDING pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle le montant du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER la remise d’une nouvelle GAPD d’un montant de 14 580 € dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir sous peine de 100 € par jour de retard ;

— A défaut de remise d’une nouvelle Garantie à première demande dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail ;

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire et les frais d’exécution laissés à la charge du créancier par l’article 10 du Décret 2001-212 du 8 mars 2001.

La société Andra & Chloe demande au juge des référés de lui accorder des délais de paiement pour payer sa dette locative et fait état d’une situation financière difficile. Elle rappelle qu’elle a dû constituer la garantie à première demande et qu’elle doit la reconstituer. Enfin, elle remet à l’audience un chèque de 2211,20 euros à la bailleresse afin d’apurer une partie de la dette.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

A l’audience, les parties avaient été autorisées à faire parvenir au juge en délibéré l’encaissement ou non d’un chèque remis par la locataire à l’audience. Aucune note n’a été communiquée dans le délai autorisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [T] [Z] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5351,87 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er mai 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Andra & Chloe et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Andra & Chloe depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par Mme [T] [Z], l’obligation de la société Andra & Chloe au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 969,50 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Andra & Chloe.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 avril 2025.

S’agissant de la demande de délais de paiement sollicitée par la défenderesse, il sera relevé que celle-ci n’a procédé à aucun paiement depuis le 30 juin 2025 et qu’elle ne verse aucune pièce, malgré deux renvois, relative à sa situation financière, il convient, au vu de l’ensemble de ces éléments, de rejeter la demande de délais de paiement fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Andra & Chloe, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, étant précisé que les autres frais (coût de l’assignation et de la signification) sont inclus dans les dépens mais qu’en revanche, les frais d’exécution, qui sont certes à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne constituent pas des dépens.

La société Andra & Chloe sera par suite condamnée à payer à Mme [T] [Z] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Andra & Chloe et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Andra & Chloe à payer à Mme [T] [Z] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 11 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Andra & Chloe à payer à Mme [T] [Z] la somme de 8969,50 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Andra & Chloe aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Andra & Chloe à payer à Mme [T] [Z] la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE