TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [W] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02487 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IMX

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02487 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IMX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2016,[Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] (1er étage, escalier 5, porte 1D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 251,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [N] le 19 octobre 2023.

Suite aux diverses relances adressées à Mme [W] [N] par[Localité 4] HABITAT-OPH un plan d’apurement de la dette locative a été conclu le 26 janvier 2024 mais n’a pas été respecté.

En l’absence de régularisation, par assignation du 3 février 2025, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [W] [N], en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Les loyers et les charges contractuels jusqu’à la date de résiliation, et à compter du 19 décembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations et des charges légalement exigibles,

—  3 814,77 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes qu’il vise et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025.

À l’audience du 11 avril 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mars 2025, s’élève désormais à 3 379,56 euros, terme du mois de février 2025 inclus. De plus, [Localité 4] HABITAT-OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seule une somme de 140 euros ayant été réglée le 4 mars 2025. [Localité 4] HABITAT-OPH s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

[Localité 4] HABITAT-OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Mme [W] [N].

Aucun diagnostic social n’a été versé au dossier avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 251,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025, Mme [W] [N] lui devait la somme de 3 379,56 euros. Néanmoins, il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, Mme [W] [N] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 3052,87 euros à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 487,55 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT – OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2016 entre [Localité 4] HABITAT – OPH, d’une part, et Mme [W] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (1er étage, escalier 5, porte 1D) est résilié depuis le 19 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (1er étage, escalier 5, porte 1D) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 3052,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [W] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023, celui de l’assignation du 3 février 2025 et de la notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge