TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e David LEVY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06405 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB095

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06405 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYQ

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2008 à effet au 1er septembre 2008, Monsieur [I] [G] a donné à bail à Monsieur [R] [C] un logement situé au [Adresse 2], pour une durée de trois ans et un loyer mensuel de 470 euros outre 30 euros de provision sur charges. Madame [H] [S] est devenue co titulaire du bail à la suite de son mariage le 13 avril 2011.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2022, Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] ont été rendus destinataires d’un congé pour vendre à effet au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, Monsieur [I] [G] a assigné Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé pour vendre,

— L’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] et de tout occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,

— Leur condamnation à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [I] [G] a été représenté par son conseil et a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement.

Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] ont été représentés par leur conseil à l’audience et ont fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité le rejet des prétentions adverses, la condamnation de Monsieur [I] [G] à leur verser 6000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, sa condamnation à effectuer des travaux de remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement, la réduction du montant du loyer de 400 euros jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état constatée par commissaire de justice ou tout organisme agréé, et sa condamnation à leur verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail en vigueur a été consenti à effet au 1er septembre 2008 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 août 2011, puis il a été renouvelé par tacite reconduction, en dernier lieu le 1er septembre 2020 pour expirer le 31 août 2023, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 27 septembre 2022 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (257400 euros). Il contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il est à cet égard constant que les locataires n’ont effectué aucune offre d’achat.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, Monsieur [I] [G] produit un courrier électronique du Trésor Public du 18 décembre 2024, faisant état d’une dette fiscale de 1085655,97 euros, soit 946858,97 euros en droits et 138797 euros en pénalité. Dans ces conditions, l’absence de visite de candidats à l’achat est sans importance, d’autant plus dans un contexte de litige pendant bailleur / locataires concernant le bien mis à la vente. En conséquence, la non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2023. Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, en application des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 6], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 4], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] communiquent un courrier en date du 18 avril 2023 du service technique de l’habitat (STH) de la Ville de [Localité 5], relativement succinct, qui fait état « d’une aération permanente insuffisante dans la cuisine et inexistante dans la salle d’eau », provoquant des « moisissures dans le séjour et la chambre » et un « taux d’humidité élevé ». Il est aussi fait référence à une « insuffisance d’étanchéité au pourtour de la douche, qui génère des « infiltrations d’eau ». Ce courrier du STH, faute de plus ample précision, est en revanche insuffisant pour établir l’existence de tels désordres avant la visite du bien par le STH le 14 février 2023. Par ailleurs, un courrier électronique du STH en date du 6 novembre 2024 montre que les désordres étaient toujours d’actualités à cette date. Dans ces conditions, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est avéré au préjudice de ses locataires, du 14 février 2023 au terme du bail le 31 août suivant.

Monsieur [I] [G] sera en conséquence tenu à indemniser Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] à hauteur de 1000 euros.

En revanche, ils seront déboutés de leurs demandes de travaux et de réduction du loyer, étant donné qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] qui succombent supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à verser 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 19 septembre 2008 à effet le 1er septembre 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 31 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [I] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] à verser à Monsieur [I] [G] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [H] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 13 mars 2025

le greffier le Président