TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Victoire DE BARY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TA4

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0575

DÉFENDERESSE

Madame [M] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TA4

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 novembre 2021, M. [X] [B] a donné à bail à Mme [M] [S] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] au rez de chaussée, pour une durée de trois ans renouvelable pour un loyer de 735 € outre 30 € de charges.

Par courrier du 27 novembre 2023, le syndic faisait état de nuisances de bruits et de dégradations et d’une possible activité prostitutionnelle.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2023, une sommation d’avoir à cesser des troubles reprise a été signifié à Mme [M] [S].

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2023, un commandement de payer portant sur la somme de 3180 € a été signifié à Mme [M] [S] , qui demandait également une attestation d’assurance.

Par courrier du 27 février 2024 envoyé le 7 mars 2024, Mme [M] [S] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, M. [X] [B] a assigné Mme [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— voir valider le congé en cause, et à défaut prononcer la résiliation du bail du fait de ses manquements,

— voir ordonner l’expulsion sous délai dérogatoire d’un mois de Mme [M] [S] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [M] [S]

— voir condamner Mme [M] [S] au paiement d’une somme de 5178, 48 € avec intérêt légal sur la somme de 4650 € à compter du 13 décembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— voir condamner Mme [M] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à libération effective des lieux, soit 703, 59 € outre 45 € de charges.

— voir condamner solidairement Mme [M] [S] au paiement d’une indemnité de 2000 € au titre de la résistance abusive,

— voir condamner Mme [M] [S] au paiement d’une indemnité de 3000 € de frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la sommation et de l’assignation.

M. [X] [B] a indiqué admettre que le loyer avait été fixé à 735€ alors qu’il aurait du être fixé à 656, 20 € pendant les douze premiers mois et 679, 82 € du 21 novembre 2022 à novembre 2023 du fait de l’indexation, puis 703, 59 € du 21 novembre 2023 à fin mars 2024, soit une dette locative à diminuer de 1973, 40 €, le tout aboutissant à la somme rectifiée en demande de 3866, 08 €.

Il demande toutefois une somme de 1312, 40 € correspondant au dépôt de garantie qu’il n’a jamais reçu, afin de garantir les éventuels dégâts dans les lieux.

Il fait valoir s’être trouvé dans une situation inconfortable de n’avoir pas reçu les loyers de la locataire, ce justifiant une indemnisation.

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TA4

A l’audience du 20 décembre 2024, le conseil de M. [X] [B] a réitéré ses demandes et signalé le départ de l’appartement de Mme [M] [S] le 5 avril 2024.

Mme [M] [S] n’a pas comparu, alors qu’à l’audience du 30 août 2024 ele avait demandé la réouveture des débats du fait d’une demande d’aide juridictionnelle en cours.

Sur le congé et la dette locative :

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [M] [S] a fait délivrer à son propriétaire en date du 27 janvier 2024, mais envoyée le 7 mars 2024, un congé sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, en se oprévalant d’un délai de un mois prenant fin à la date du 27 mars 2024.

Aucun motif n’était allégué pour se prévaloir du délai de un mois, contrairement aux dispositions légales ci-dessus.

Il s’ensuit que le bailleur est fondé à demander a minima la somme de 3866, 08 € selon un décompte exprimé jusqu’au 1er avril 2024, ce incluant l’échéance de mars 2024 et un prorata jusqu’au 1er avril 2024, alors qu’il aurait pu demander – nonobstant le départ de la locataire, non démontré – le loyer théorique jusqu’au terme du délai de droit commun de trois mois via une validation du congé au 27 mai 2024 – voire au 7 juin 2024 compte tenu de la date d’envoi de la lettre de congé.

Cette somme tient compte en outre des explications qu’il a apportées au tribunal sur le réajustement de la dette locative eu égard à la survalorisation du loyer qui avait été pratiquée depuis l’origine, à savoir un loyer fixé à 735 € alors qu’il aurait du être fixé selon le loyer de référence de la Ville de Paris pour le quartier [Adresse 4], soit 656, 20 € pendant les douze premiers mois et 679, 82 € du 21 novembre 2022 au 20 novembre 2023 du fait de l’indexation, puis 703, 59 € du 21 novembre 2023 à fin mars 2024, soit une dette locative d’origine à diminuer de 1973, 40 €.

En conséquence, le congé de la locataire sera constaté à effet du 27 mars 2024 et Mme [M] [S] sera condamnée à payer l’arriéré de 3866, 08 € ainsi justifié, avec intérêt légal sur la somme de 4650 € à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus,

M. [X] [B] demande une somme de 1312, 40 € correspondant au dépôt de garantie qu’il n’a jamais reçu, afin de garantir les éventuels dégâts dans les lieux.

Toutefois, le contrat étant résilié au 27 mars, le dépôt de garantie ne pouvait plus être demandé sur cette base à la date de l’assignation.

Cette somme ne peut dès lors plus être réclamée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qui suppose de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité.

Or il ne s’agit plus alors d’une somme forfaitaire destinée par avance à couvrir un forfait de dégâts causés par le locataire, et à défaut de quoi restituable, mais d’une somme correspondant à un préjudice réellement subi et quantifié par le propriétaire, selon le principe de la réparation intégrale du dommage, et non pour couvrir un préjudice éventuel.

Or, à la date de l’audience, aucun dégât ou perte n’était allégué et quantifié auprès du tribunal , alors même qu’il était souligné que Mme [S] avait quitté le domicile et, faut -il penser, restitué les clés depuis des mois.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur la demande d’expulsion :

Le contrat de bail litigieux étant résilié au 27 mars mars 2024, Mme [M] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

A l’audience du 20 décembre 2024n, le conseil du propriétaire a indiqué qu’elle avait quitté les lieux dès le 4 avril 2024 et n’a émis aucune crainte que des occupants soient venus occuper les lieux. Il n’est toutefois pas revenu sur cette demande.

A toute fin utile, il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [M] [S] , et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux et compte tenu tout à la fois de la trève hivernale en cours à la date du présent jugement et du logement qui leur a été attribué à brève échéance d’occupation.

En cas de maintien dans les lieux au-delà de la trève hivernale, le bailleur sera donc autorisé, en sus de l’expulision comme décrite ci-dessus, à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur l’indemnité d’occupation :

Cette mesure ne trouvera application que si , nonobstant la rumeur (non démontrée) du départ de la locataire, cette dernière s’est maintenue dans les lieux ou tout occupant de son fait.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [S] à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 703, 59 € de loyer mensuel, et 45 € au titre des provisions pour charges.

Il convient, dans un tel cas, de condamner Mme [M] [S] au paiement de ces sommes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Le bailleur fait valoir s’être trouvé dans une situation inconfortable vis-à-vis de la copropriété et des charges à lui payer, de n’avoir pas reçu les loyers de la locataire, ce justifiant une indemnisation.

Il ne justifie par aucune pièce de cette demande d’indemnisation de 2000 €. Il n’est notamment pas fait état d’un prêt contracté pour honorer les charges de copropriété, ou de frais de relance.

Par ailleurs, de l’aveu du propriétaire, Mme [M] [S] ne s’est pas maintenue dans les lieux après l’échéance de son congé.

En l’absence de préjudice démontré, la demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [M] [S] aux dépens incluant comprenant le coût du commandement de payer et de produire une attestation d’assurance du 13/12/2023, de la sommation d’avoir à cesser les troubles du 13/12/2023, et de l’assignation du 4 avril 2024.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [M] [S] à payer la somme à M. [X] [B] de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE le congé en date du 27 février 2024 à effet du 27 mars 2024 notifié par LRAR par Mme [M] [S] à M. [X] [B] sur la base de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE l’absence de contestation de ce congé par M. [X] [B],

PRONONCE, du fait du congé pour reprise en date du 27 février 2024, la résiliation du bail du 21 novembre 2021 conclu entre les parties portant sur les lieux loués situé [Adresse 3] , à compter du 27 mars 2024,

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à M. [X] [B] la somme de 3866, 08 € au titre des arriérés de loyer jusqu’au départ effectif de la locataire, avec intérêt légal à compter du 15 novembre 2023,

ORDONNE, le cas échéant d’un maintien dans les lieux, l’expulsion de Mme [M] [S] , ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et de la loi 2014-366 du 24 mars 2014,

AUTORISE, en ce cas, M. [X] [B] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [M] [S] , à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [M] [S] à payer à M. [X] [B] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE M. [X] [B] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de produire une attestation d’assurance du 13/12/2023, de la sommation d’avoir à cesser les troubles du 13/12/2023, et de l’assignation du 4 avril 2024,

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à M. [X] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT