TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUILLET 2025

N° RG 25/00941 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGTG

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 8] C/ S.A.R.L. MBH

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 8], au capital de 152 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 350 056 818, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MBH, au capital de 1 500 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 809 430 267, dont le siège social est [Adresse 4]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257, M^e Mohamed El Monsaf HAMDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1005

Débats tenus à l’audience du 15 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2016, la société SCI [Adresse 8] a consenti à la société MBH un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à Conflans Sainte-Honorine (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2016 moyennant un loyer annuel de 48 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Dans la nuit du 8 au 9 janvier 2025, un incendie est survenu dans les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 avril 2025 et reçu le 4 avril 2025, la société SCI [Adresse 8] a informé la société MBH de la résiliation du bail commercial de plein droit du fait de l’incendie en application d’une clause du contrat de bail avec effet à compter du 8 janvier 2025 et lui a demandé de libérer les lieux avant le 15 avril 2025.

Par courrier de son conseil en date du 10 avril 2025, la société MBH s’est opposée à cette résiliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, sur autorisation d’assigner à heure indiquée, la société SCI [Adresse 8] a fait assigner en référé la société MBH devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi, la cause a été entendue à l’audience du 15 juillet 2025.

A l’audience la pièce n° 9 de la partie défenderesse a été écartée des débats, faute d’avoir été communiquée contradictoirement à la partie demanderesse.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI [Adresse 8] demande au juge de :

à titre principal,

constater la résiliation du bail commercial liant les parties en raison de la destruction partielle des locaux rendant ces derniers inexploitables ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société MBH ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;condamner la société MBH à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à libération des lieux ;condamner la société MBH à lui payer, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au 30 juin 2025, la somme de 13 126,82 € ;

à titre subsidiaire,

condamner la société MBH à laisser pénétrer le bailleur et ses mandataires dans les lieux loués, sous astreinte financière de 1 000,00 € ; ordonner le cas échéant que la société SCI [Adresse 8] puisse pénétrer dans les lieux loués avec le concours de la force publique, aux frais de la société MBH ;ordonner à la société MBH de vider les locaux loués des meubles les garnissant afin de permettre la réalisation de travaux de remise en état, dans les huit jours de la signification de la decision, sous astreinte financière de 500,00 € par jour de retard ;

en tout état de cause,

condamner la société MBH à lui payer la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle sollicite oralement, à titre subsidiaire, la condamnation de la société MBH à lui payer la somme provisionnelle de 36 755,11 € au titre d’un arriéré locatif pour la période de janvier à juillet 2025, soit 5 250,73 € de loyer mensuel.

Par des conclusions développées oralement à l’audience, la société MBH demande au juge de :

à titre principal,

juger n’y avoir lieu à référé d’heure à heure en presence de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence justifié par la société SCI [Adresse 8] ;

à titre subsidiaire,

rejeter les demandes adverses ;ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert avec pour mission de :- convoquer les parties pour une expertise contradictoire ;

— évaluer l’état structurel et fonctionnel du local à la suite de l’incendie du 8 janvier 2025 ;

— donner son avis sur la responsabilité eventuelle de l’une ou l’autre des parties dans la survenance et la persistrance des désordres ;

— dire que les frais d’expertise seront supportés par moitié par les parties ;

en tout état de cause,

condamner la société SCI Espace au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et d’expulsion de la société MBH :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité, le bail est résilié de plein droit sans dédommagement. Si elle est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Les dispositions de l’article 1722 du code civil n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise (3ème Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-23.385 ; 3ème Civ., 24 janvier 2001, pourvoi n° 99-14.426).

En l’espèce, le bail conclu le 2 mai 2016 entre la société SCI [Adresse 8] et la société MBH comporte la clause suivante : « Si les locaux venaient à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit sans indemnité.

En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou de l’autre partie, et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du Code civil, mais sans préjudice pour le Bailleur de ses droits éventuels contre le Preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier. »

Alors que le 8 janvier 2025, un incendie a partiellement détruit le local objet du bail, la société SCI [Adresse 8] a mis en œuvre ces stipulations par courrier recommandé reçu le 4 avril 2025 par la société MBH.

Si la société MBH conteste la réunion des conditions de résiliation du bail, au motif que les désordres constatés ne rendent pas les locaux définitivement et totalement impropres à leur destination, mais le local n’étant que temporairement inutilisable dans l’attente de travaux à réaliser par le bailleur.

Toutefois, dès lors que les stipulations précitées, claires et précises, n’exigent pas une destruction totale des lieux et que les parties ont ainsi entendu déroger aux dispositions de l’article 1722 du code civil, la demande tendant à constater la résiliation du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le maintien dans les lieux de la société MBH au-delà du 15 avril 2025, alors qu’elle en est devenue occupant sans droit ni titre, caractérise ainsi un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant l’expulsion de la société MBH selon les termes du dispositif ci-après.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, alors qu’il ressort des termes d’un courrier en date du 21 mai 2025 du propre conseil de la demanderesse que la destruction partielle des locaux rend le bâtiment impropre à sa destination et le rend inexploitable, la demande de fixation d’une indemnité d’immobilisation et la demande de provision formée à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors que la valeur locative d’un entrepôt partiellement détruit et inexploitable ne peut être la même que celle de l’entrepôt lorsqu’il était exploitable.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de condamnation de la société MBH au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la société MBH dispose d’un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la cause et l’imputabilité de l’incendie, ainsi que l’étendue des désordres affectant l’immeuble, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société MBH le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

La société MBH, partie partiellement succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société MBH à payer à la société SCI [Adresse 8] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail conclu le 2 mai 2016 entre la société SCI Espace et la société MBH portant sur le local situé [Adresse 3], à Conflans Sainte-Honorine (Yvelines), avec effet au 15 avril 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société MBH pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande de fixation d’une indemnité d’immobilisation et la demande de provision formée à ce titre ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [U] [W]

E-mail : [Courriel 5]

Adresse : [Adresse 2]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 11], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1° – relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux situé [Adresse 3], à [Localité 6] (Yvelines) et consécutifs à l’incendie survenu dans la nuit du 8 au 9 janvier 2025 ;

2° – déterminer l’origine et les causes de cet incendie et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants il est imputable, et dans quelles proportions ;

3° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

5° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 6] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société MBH à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 août 2025 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 10]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons que :

1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2)- la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Condamnons la société MBH à payer à la société SCI [Adresse 8] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société MBH aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Virginie BRUN Eric MADRE