TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 25/01605 – N° Portalis DBYC-W-B7J-[W]

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/641

[R] [I]

C/

[L] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LAHALLE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [R] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2023, Madame [R] [I] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, Madame [R] [I] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.400 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [G] le 28 août 2024.

Par assignation du 10 décembre 2024, Madame [R] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante et y faire droit,Constater que Monsieur [L] [G] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [L] [G] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [G] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Monsieur [G] au paiement des sommes suivantes :2.450 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation) arrêté au mois de novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [L] [G] a sollicité le renvoi de l’affaire aux motifs que le logement ne respectait pas le diagnostic de performance énergétique (DPE G).

L’affaire a été appelé à l’audience du 25 avril 2025, après renvoi contradictoire.

A cette date, Madame [R] [I], représentée par Maître LAHALLE substitué par Maître [Z], a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 3.850 euros.

Madame [I] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement ayant eu lieu en mai 2024.

Par ailleurs, Madame [R] [I] produit un certificat de qualification d’un diagnostiqueur immobilier en date du 7 novembre 2022, suite au motif du renvoi demandé par le locataire à la première audience.

Monsieur [L] [G], comparant à l’audience du 14 mars 2025 à laquelle il avait sollicité le renvoi de l’affaire, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, et ce alors que le renvoi avait été contradictoirement acté à l’audience du 14 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les éléments produits ne permettent pas de démontrer l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [L] [G].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [R] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1400 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024, soit six semaines après le commandement de payer resté sans effet.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [R] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [R] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, Monsieur [L] [G] lui devait la somme de 3.850 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, Monsieur [L] [G] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail et si le locataire, ou toute personne de son chef, se maintient dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, est due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant actualisé s’élève à ce jour à la somme mensuelle de 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [R] [I] ou à son mandataire.

Il convient de préciser que l’indemnité d’occupation due pour la période du 9 octobre 2024 (date de la résiliation du bail) au 31 mars 2025 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 3.850,00 euros sus-prononcée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la demanderesse les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Au regard de l’équité et des difficultés pour le locataire de s’acquitter de son loyer courant, il convient de ne faire droit à la demande de Mme [I] [R] qu’à hauteur de 100 euros.

Monsieur [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE à la date du 9 octobre 2024 la résiliation du contrat de bail conclu le 2 septembre 2023 entre Madame [R] [I], d’une part, et Monsieur [L] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [G] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [L] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Madame [R] [I] la somme de 3.850,00 euros (trois mille huit cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 350 euros (trois cent cinquante euros) par mois, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 9 octobre 2024 au 31 mars 2025 sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.850,00 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer à Madame [R] [I] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2024 et celui de l’assignation du 10 décembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge