TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/11621 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2K4T

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [L]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #B0840

DÉFENDEURS

Maître [Z] [P]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Maître [V] [N]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[16]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 11 Juin 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/11621 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2K4T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame [Z] MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025

tenue en audience publique

Madame [Z] MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Le 25 septembre 2014, la société [14] a transmis à M. [X] [L] une offre d’achat sous conditions suspensives de sa quote-part indivise dans des lots demeurant en indivision au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], pour un prix global de 700.000 euros.

Ladite offre prévoyait notamment « la régularisation d’une licitation mettant fin à l’indivision ».

Par acte du 6 mars 2015, M. [L] a régularisé une procuration aux fins de " céder à titre de licitation faisant cesser l’indivision, les biens lui appartenant dans le BIEN ci-après, soit 1/3 en pleine propriété, à la société [14], de gré à gré, aux charges et conditions que le MANDATAIRE jugera convenables, sauf ce qui serait éventuellement précisé sous le paragraphe 'Conditions Particulières’ « , et notamment, sous le paragraphe relatif au prix, de » REGLER et arrêter tous comptes et prorata de charges, de loyers, de taxe foncière, en payer ou recevoir le montant, s’il y a lieu ".

Ladite procuration était formalisée au profit de " tout collaborateur de l’étude de Me [V] [N], Notaire, associé de la [19] ([18]) dénommée '[F] [13], Notaires’ titulaire d’un Office Notarial à [Adresse 9] [Localité 17][Adresse 1] [Adresse 6] ".

Par acte du 30 mars 2015, Me [Z] [P], notaire associée de l’étude [F], a reçu un acte authentique de « licitation en copropriété faisant cesser l’indivision ».

L’acte indiquait notamment que « les parties déclarent faire leur affaire personnelle des décomptes de prorata de loyers et de toutes sommes dues au titre des baux. Le VENDEUR a remboursé à l’ACQUEREUR le montant des dépôts de garantie (et l’ACQUEREUR a remboursé le montant du fonds de roulement) par prélèvement sur le prix de vente et conformément aux décomptes dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention ».

A la suite de l’alerte du cabinet Verger, expert-comptable de M. [L], du 5 février 2018, et des échanges des bilans de l’indivision, la société [12], saisie par M. [L], a délivré à ce dernier, le 18 mars 2019, une attestation confirmant qu’il était titulaire d’une « créance liquide et exigible d’un montant de 119.773,56 euros envers l’Indivision ».

***

C’est dans ce contexte que par acte du 19 juillet 2023, M. [L] a assigné Me [N], Me [P] et la société [16] devant ce tribunal en responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 30 mai 2024.

***

Par conclusions notifiées le 16 janvier 2024, M. [L] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner solidairement Me [N] et Me [P] à lui payer 119.773,56 euros à titre de dommages et intérêts, 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [L] expose que Me [N] a commis une faute au visa de l’article 1989 du code civil en n’arrêtant pas les comptes et proratas de charges de l’indivision conformément aux termes de la procuration du 6 mars 2015, cet établissement étant d’autant plus important que [15] percevait seul les revenus de l’indivision, le partage ayant dès lors eu lieu sans inclure cette créance.

Il soutient que les défendeurs ne peuvent se dédouaner en invoquant la clause selon laquelle les parties faisaient leur affaire personnelle des décomptes de proratas de loyers et charges et en soutenant ne pas avoir été informés de l’existence de cette créance alors qu’ils leur revenaient au préalable d’établir le décompte et, à tout le moins, d’interroger leur client ou l’expert-comptable de l’indivision.

S’agissant de Me [P], M. [L] soutient qu’elle a manqué à son devoir de conseil car elle a participé à la rédaction d’un acte en sachant qu’aucun compte de gestion de l’indivision n’avait été régularisé. Il soutient qu’elle aurait dû vérifier si cet arrêté avait été réalisé, attirer l’attention des parties sur les conséquences préjudiciables d’un tel manquement et obtenir la preuve de son consentement s’agissant de la clause selon laquelle les parties faisaient leur affaire personnelle des décomptes.

Il considère que ces fautes sont en lien direct avec son préjudice caractérisé par l’impossibilité de récupérer autrement sa créance puisque les actions en comblement de part et en nullité de l’acte de cession prévues aux article 887 et 889 du code civil « ne semblent (pas) bien-fondés ».

Par conclusions notifiées le 11 décembre 2023, Me [N], Me [P] et la société [16] demandent au tribunal de débouter M. [L] de toutes ses demandes, de le condamner à une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Ronzeau.

Ils exposent qu’aucune faute ne saurait être reprochée à Me [P] aux motifs que :

— l’acte contenant licitation stipule, au paragraphe « projet d’acte », que « les parties reconnaissent avoir reçu préalablement à ce jour un projet du présent acte et déclarent avoir reçu toute explication utile » ;

— il stipule encore, au paragraphe « propriété-jouissance », que les parties font leur affaire personnelle des décomptes de charges et loyers ;

— il prévoit, au paragraphe « comptes entre indivisaires », que « le cédant et le cessionnaire déclarent qu’ils n’ont aucun compte ni aucune réclamation à faire en ce qui concerne la période d’indivision » ;

— le décompte a été établi et a donné lieu au remboursement des dépôts de garantie et fonds de roulement, laissant apparaître une dette de 12.609 euros à la charge de M. [L], ce que ce dernier n’avait pas contesté ;

— le demandeur croit pouvoir faire peser sur les notaires l’absence de prise en compte d’une créance qu’il ignorait lui-même, et ce, huit ans après la régularisation de la cession et alors que les notaires n’étaient comptables ni du cédant ni du cessionnaire.

De même, ils soutiennent qu’aucune faute ne saurait être reprochée à Me [N] aux motifs que :

— la procuration ne fait aucune mention de la nécessité de procéder à la liquidation et au partage des fonds de l’indivision ainsi qu’à l’apurement d’un compte indivis dont la résiliation doit être demandée par l’ensemble des coïndivisaires suivie d’une notification de l’établissement bancaire :

— M. [L], en sa qualité de coïndivisaire, était en mesure de savoir si des fonds restaient à lui revenir ;

— et c’est à défaut de toute autre information que les parties ont régularisé l’acte de cession.

Ils considèrent enfin que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel aux motifs que :

— celui-ci fonde ses demandes sur une attestation délivrée par son propre expert-comptable, sans éléments probants sur la nature de cette créance et la position de [14] sur cette revendication ;

— il disposait d’un délai de 5 ans pour faire valoir ses droits à l’encontre de [14], ce qu’il n’a pas fait ;

— il prétend disposer d’une créance certaine liquide et exigible alors qu’il ne justifie d’aucun titre l’établissant.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juin 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

1. S’agissant de Me [N]

L’article 1989 du code civil dispose que « le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre ».

En l’espèce, par procuration du 6 mars 2015, M. [L] a mandaté l’étude de Me [N] pour céder à [14], à titre de licitation faisant cesser l’indivision, les biens lui appartenant dans l’immeuble situé [Adresse 4], au prix de 700.000 euros, avec « en conséquence et notamment », la mission de :

« - REGLER et arrêter tous comptes et prorata de charges, de loyers, de taxe foncière, en payer ou recevoir le montant, s’il y a lieu ».

Il ressort du libellé de cette clause que le mandataire a pour mission d’arrêter les comptes entre les parties indivises et de payer ou recevoir, s’il y a lieu, le montant ainsi déterminé. Cette clause ne saurait, en revanche, être analysée comme une obligation pesant sur le mandataire de procéder à un audit de l’indivision.

Ladite licitation a été régularisée par acte authentique du 30 mars 2015.

Il y est stipulé que :

— au paragraphe « propriété-jouissance », « les parties déclarent faire leur affaire personnelle des décomptes de proratas de loyers et de toutes sommes dues au titre des baux. Le vendeur a remboursé à l’acquéreur le montant des dépôts de garanties (et l’acquéreur a remboursé le montant du fonds de roulement) par prélèvement sur le prix de vente et conformément au décompte dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention » ;

— au paragraphe « comptes entre indivisaires », « le cédant et le cessionnaire déclarent qu’ils n’ont aucun compte ni aucune réclamation à faire en ce qui concerne la période d’indivision » ;

— au paragraphe « syndic de copropriété », " les parties reconnaissent qu’elles sont à jour du règlement des appels de fonds du syndic et ont dispensé expressément le notaire soussigné d’écrire au syndic pour obtenir un état daté conforme à la législation en vigueur. / La présente cession ayant eu lieu entre indivisaires, le cessionnaire reconnaît être parfaitement informé de leur situation vis-à-vis de la copropriété. / Les parties déclarent en faire leur affaire personnelle et reconnaissent qu’ils établiront directement entre elles et hors la comptabilité du notaire soussigné les remboursements relatifs aux charges, travaux, fonds de roulement et autres … » ;

— au paragraphe « caractère définitif », « les parties déclarent qu’elles n’ont aucun compte ni aucune réclamation à faire en ce qui concerne la période d’indivision sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué à ce sujet aux présentes, et que la présente licitation a un caractère définitif ».

Est joint à l’acte, conformément aux clauses contractuelles précitées, un état des comptes entre les parties, établissant in fine une dette de M. [L] à l’égard de [14] d’un montant de 12.609 euros.

Le demandeur ne fait état d’aucun élément, au jour de l’établissement de l’acte de licitation, qui remette en question son consentement et ses déclarations. Il ne fait pas plus état de document communiqué à Me [N] qui aurait pu alerter ce dernier, en amont ou au jour de la cession, sur un état financier différent. Ce n’est que, trois ans plus tard, qu’il a été, lui-même alerté par courriel de son propre expert-comptable en date du 5 février 2018 qu’il existerait une créance sur compte courant de 119.773,56 euros.

Dès lors, il convient de considérer que Me [N] a respecté les termes du mandat qui le liait à M. [L]. Il a organisé le règlement des comptes entre les parties suivant leur déclaration, sans qu’il ne puisse lui être reproché de ne pas avoir procédé à un audit de l’indivision.

Ce point est corroboré par le fait que l’attestation du cabinet [11], censée établir la réalité de sa créance, a nécessité la transmission des bilans des années 2013, 2014, 2015 et 2016. Au surplus, le tribunal constate que ce document se contente de fixer le montant d’une prétendue créance sans apporter aucun élément sur la nature des sommes qui seraient dues et la détermination de leur quantum. Lesdits bilans ne sont pas plus produits.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer qu’aucune faute ne saurait être reprochée à Me [N] dans l’exercice de son mandat.

2. S’agissant de Me [P]

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, Me [P] a reçu l’acte de licitation du 30 mars 2015.

Au regard des précédents développements, sa faute, qui consisterait à avoir régularisé une cession " en sachant qu’aucun compte de gestion de l’Indivision n’a été régularisé par [14] et M. [L] " et alors que ce dernier était représenté, n’est pas établie.

Un arrêté des comptes a été joint à l’acte et les parties ont déclaré ne plus avoir « aucun compte ni aucune réclamation à faire en ce qui concerne la période d’indivision ».

Dès lors, il ne saurait lui être reproché aucun manquement à une obligation de conseil.

M. [L] sera donc débouté de toutes ses demandes indemnitaires formulées à l’encontre des deux notaires.

Sur les mesures de fin de jugement

M. [L], partie perdante, est condamné aux dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est également condamné à payer aux défendeurs, ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa propre demande de ce chef.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE M. [X] [L] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [L] aux dépens avec recouvrement au profit de M^e Thomas RONZEAU dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [L] à payer à Me [V] [N], Me [Z] [P] et la société [16], ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’entier jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 11 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD