TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSPW

Minute : 25/00301

S.D.C. RESIDENCE LES NARCISSES

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

C/

Madame [V] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE LES NARCISSES,

sise [Adresse 2]-[Localité 9]

représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 11], SAS

[Adresse 4] – [Localité 6]

ayant pour avocat M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [J],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses a donné à bail à Madame [V] [J] un logement à usage d’habitation (lot n°121) et une place de parking (lot n°122) situés [Adresse 2] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel actuel de 841,80 euros, outre des provisions sur charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses a fait délivrer à Madame [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9116,33 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses a fait assigner Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

déclarer acquise la clause de résiliation stipulée dans le contrat, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [V] [J] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront traités suivant les dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Madame [V] [J] à lui payer 10892,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l’assignation,condamner Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges accessoires , ladite indemnité étant due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner Madame [V] [J] au paiement d’une somme de 1300 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 24 juin 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation à l’exception de la demande d’expulsion qu’elle abandonne, la locataire ayant quitté les lieux. Il actualise sa créance à la somme de 18542,65 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et réparations locatives, arrêtée au 02 janvier 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais.

Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 mars 2024. À titre subsidiaire, il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il explique que la locataire a donné congé le 24 septembre 2024 et a quitté les lieux le 28 octobre 2024 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Il précise qu’un état des lieux de sortie a été réalisé et qu’il justifie d’une créance au titre de la remise en état des lieux selon devis joint d’un montant de 3314,09 euros.

Madame [V] [J] présente à l’audience ne discute pas le montant de la dette locative mais conteste la créance au titre des réparations locatives qu’elle estime non justifiée. Elle sollicite en outre des délais de paiement et offre de régler 200 euros par mois.

Elle expose qu’elle est infirmière libérale et n’a pas eu de revenu pendant sept mois, qu’elle a un enfant à charge et qu’elle a repris une activité. Elle précise qu’elle règle un loyer de plus de 1000 euros par mois et qu’elle remboursement un crédit à la consommation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

Le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024.

En conséquence, les demandes de Le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 mai 2019 à compter du 15 mai 2024.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [V] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’au 28 octobre 2024, date à laquelle cette dernière a libéré les lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mai 2019, du commandement de payer délivré le 14 mars 2024, et du décompte de la créance actualisé au 02 janvier 2025 que le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Par ailleurs, Madame [V] [J] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative d’un montant de 15228,56 euros après déduction du dépôt de garantie (18542,65 euros – les réparations locatives d’un montant de 3314,09 euros)

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 198,06 euros, 68,85 euros, 61,74 euros, 187,90 euros et 103,66 euros, soit une somme totale de 620,21euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la somme de 14608,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues (après déduction du dépôt de garantie de 759,22 euros) au 02 janvier 2025, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 9116,33 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 3314,09 euros au titre des réparations locatives qu’il impute à la locataire.

Il produit l’état des lieux d’entrée amiable du 05 juillet 2019 et l’état des lieux de sortie amiable du 28 octobre 2024 ainsi qu’un chiffrage des travaux établi par la société Constatimmo le 06 novembre 2024 listant les réparations et les remplacements imputables à la locataire pour un montant total de 3314,09 euros.

Il ressort de la comparaison entre les deux états des lieux que :

s’agissant de la peinture et des papiers peints de l’entrée, du séjour, de la cuisine, de la salle de bain et des chambres qui étaient soit en bon état, soit en état d’usage à l’entrée dans les lieux, ils sont décrits comme sales, présentant des traces de salissures et d’éclaboussures tout comme les interrupteurs électriques et la faïence murale de la cuisine. Il s’agit d’une dégradation locative qui excède l’usage normal des lieux. Le nettoyage et le rebouchage des trous de chevilles non présents à l’entrée dans les lieux, seront mis à la charge de la locataire.s’agissant du sol du séjour, il présentait déjà lors de l’entrée dans les lieux des rayures et un carreau cassé. Quant au parquet de la chambre il présentait en 2019 des tâches dont une importante et des rayures. Dans ces conditions, la remise en état de ces sols n’incombe pas à la locataire. Néanmoins, l’état des autres sols de l’appartement est décrit comme présentant de nombreuses salissures, à la sortie des lieux. Le nettoyage sera mis à la charge de la locataire.s’agissant de remplacement de vitres, ce poste incombe à la locataire, l’état des lieux à l’entrée ne mentionnant pas la présence de vitres cassées. Il en est de même du changement des ampoules et appliques électriques qui ne fonctionnent plus à la sortie des lieux.s’agissant de la plomberie de la salle de bain, à savoir la robinetterie, le mitigeur, alors qu’ils étaient en bon état à l’entrée dans les lieux, l’état des lieux de sortie fait mention d’une robinetterie entartrée. Il s’agit d’une dégradation locative qui excède l’usage normal des lieux. Les frais de nettoyage seront mis à la charge de la locataire.s’agissant des meubles de la cuisine, alors que le plan de travail était en état d’usage à l’entrée dans les lieux, ils est décrit, à la sortie, comme abîmé (brûlures, champ décollé). Il s’agit d’une dégradation locative qui excède l’usage normal des lieux.enfin, il est justifié du remplacement des clés manquantes lors de la sortie des lieux.Dans ces conditions, et compte tenu de la durée du bail, la locataire est responsable de ces seules dégradations chiffrées à la somme de 1742 euros.

Madame [V] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la somme de 1742 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [V] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, au vu de l’importance de la dette locative, de l’absence de tout paiement depuis le mois de décembre 2023 et des éléments contenus dans l’enquête sociale qui font état de deux crédits à la consommation souscrits par la défenderesse (640 euros et 650 euros par mois) dont un n’est plus réglé, Madame [V] [J] n’apparaît pas en mesure de regler sa dette.

La demande de délai sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Madame [V] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la totalité des frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [V] [J] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2019, entre le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses d’une part, et Madame [V] [J] d’autre part, concernant le logement (lot n°121) et l’emplacement de stationnement (n°122) situés [Adresse 2] [Localité 9], sont réunies à la date du 15 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [J] à compter du 15 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 28 octobre 2024, date de la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la somme de 14608,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 02 janvier 2025, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 9116,33 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la somme de 1742 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Madame [V] [J] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 14 mars 2024,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Narcisses la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE