TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 22/04634 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXS3

NAC : 30B

Jugement Rendu le 04 Décembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.C.I. XP2J, Société civile immobilière au capital de 525 000,00 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 500224068, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. DM OUVERTURE, Société à responsabilité limitée au capital de 30 000,00 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 515116812, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Décembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 aout 2011, la SCI XP2J, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, a donné à bail à la SARL DM OUVERTURE, un local commercial à usage de magasin avec vitrine situé au rez-de-chaussée composé dans un ensemble immobilier sis à ETAMPES (91150) [Adresse 1]

Ledit bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2011, moyennant un loyer annuel de 11 400,00 € hors taxes payable par échéance mensuelle de 950,00 €, outre une provision sur charges mensuelle de 150 € et un dépôt de garantie fixé à la somme de 1 900,00 €.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 aout 2011, M. [I] [J] s’est porté caution des engagements de la SARL DM OUVERTURE.

Par courrier en date du 23 janvier 2020, la SARL DM OUVERTURE a avisé la société XP2J de son souhait de mettre un terme au bail à compter du 30 février 2020 et de voir compenser les loyers de janvier et février 2020 avec le dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 08 juin 2021, la SCI XP2J a mis en demeure la SARL DM OUVERTURE de régler les arriérés de loyers à hauteur de 8 937,20 €, en vain.

C’est dans ces circonstances que par exploit du 08 octobre 2021, la SCI XP2J a fait assigner la SARL DM OUVERTURE devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Dans ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 3, régulièrement notifiées par RPVA le 08 octobre 2024, la SCI XP2J demande au tribunal, au visa des articles 145-4 et 145-9 du code de commerce, de :

— condamner la SARL DM OUVERTURE à payer à la SCI XP2J la somme de 8 937,20 € au titre des loyers, provisions sur charges dus au 21 septembre 2021,

— condamner la SARL DM OUVERTURE à payer à la SCI XP2J la somme de 1 787,44 € au titre de la clause pénale,

— dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2021,

— condamner la SARL DM OUVERTURE, à payer à la SCI XP2J la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la SARL DM OUVERTURE à payer aux entiers dépens de procédure et d’exécution.

* * *

Dans ses conclusions n° 4, régulièrement notifiées par RPVA le 04 décembre 2024, la SARM DM OUVERTURE, demande au tribunal, au visa de l’article 1722 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondée la société DM OUVERTURE en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter en conséquence la société XP2J de ses demandes, fins et prétentions tant en ce qui concerne le principal que les accessoires dudit acte,

— juger que l’acceptation des clés sans réserve de la part du bailleur autorisant la reprise de possession des locaux par le bailleur, faite sans état des lieux et sans réserve, constitue une confirmation claire et non équivoque de la part du bailleur de son accord tacite de résiliation amiable et anticipée du bail, dans les conditions rappelées dans la lettre du preneur 23 janvier 2020, avec un décompte des loyers arrêté à février 2020 et l’exécution même de cet accord,

— dire qu’un accord de résiliation amiable et anticipé du bail aux conditions de départ rappelées dans la lettre de la société DM OUVERTURE du 23 janvier 2020 est validé par l’acceptation des clés sans réserve et reprise de possession des locaux par la société XP2J,

Si par impossible, le tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société DM OUVERTURE :

— juger que l’indemnité allouée au titre de la clause pénale sera réduite à un euro,

— condamner la société XP2J à payer à la société DM OUVERTURE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société XP2J aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maitre Claudine MIMRAN.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 février 2025.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 04 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, devenu ses articles 1103 et 1104, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, auquel le contrat de bail conclu en l’espèce se réfère expressément, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, résiliation qui doit respecter les formes et délais prescrites par l’article L. 145-9 dudit code qui prévoit que le congé doit être délivré six mois à l’avance par acte extrajudiciaire.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l’expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu’à cette date.

Cependant, rien n’interdit aux parties de convenir, en cours d’exécution du bail, d’une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

En l’espèce, à l’examen du bail commercial conclu le 30 août 2011, aucune stipulation ne prévoit que la remise des clés à la bailleresse, qui plus est par le seul preneur du bail, vaut résiliation du bail.

Par ailleurs, aucun des termes du bail ne déroge aux dispositions de droit commun précitées.

La demanderesse expose que la SARL DM OUVERTURE n’a pas respecté les formes et délais prévus pour donner congé de sorte qu’elle reste tenue des loyers jusqu’au terme du bail, soit le 31 août 2020.

Sur le premier grief, il est établi et non discuté que la SARL DM OUVERTURE n’a pas délivré congé par exploit d’huissier.

S’agissant du second grief, si la défenderesse affirme avoir obtenu l’accord amiable de sa bailleresse, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, pour donner congé de manière anticipée avec restitution des clés, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément de nature à justifier de l’accord dont elle se prévaut, les documents comptables ou attestation fournis ne rapportant pas la preuve du fait allégué.

Dans ces conditions, la remise des clés, manifestant la seule volonté de la SARL DM OUVERTURE de résilier le bail, ne pouvait suffire à mettre fin au contrat à l’égard de la SCI XP2J.

Dans ces conditions encore, faute de rapporter la preuve de l’accord librement consenti par sa bailleresse d’une résiliation du bail commercial avant terme soit le 31 août 2020, la SARL DM OUVERTURE avait bien l’obligation d’exécuter le bail commercial jusqu’à son terme.

A ce titre, la SCI XP2J réclame la somme de 8 937,20 €, justifiée par les pièces versées aux débats, outre une somme de 1 787,44 € au titre de la clause pénale, somme que la SARL DM OUVERTURE sollicite subsidiairement de voir ramenée à 1 €.

L’article 10 du contrat de bail stipule que « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, qu’elle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être miss à la charge du LOCATAIRE ».

Selon l’article 1152, alinéa 2 du code civil, devenu son article 1231-5, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute disposition contraire sera réputée non écrite.

Pour justifier la réduction de la clause pénale à 1 €, la défenderesse fait valoir, d’une part, que la bailleresse ne justifie d’aucun préjudice, et, d’autre part, que les locaux avaient été livrés brut de béton de sorte qu’elle a réalisé des travaux pour un total de 17 000 €.

En réplique, la demanderesse, qui sollicite le rejet de cette demande, expose, d’une part, qu’elle n’a pas à justifier d’un préjudice et, d’autre part, que le contrat de bail mentionnait que les locaux étaient livrés bruts de béton et que les travaux resteraient acquis au terme du bail ainsi que le stipule l’article 3. AMENAGEMENTS.

Si la clause pénale est due dans son principe, le tribunal considère qu’en l’espèce, la majoration de 20 % des sommes dues apparaît manifestement excessive au regard de la fonction limitée de la clause dans sa dimension comminatoire s’agissant d’un bail résilié quelques mois avant son terme et non d’un litige d’un locataire maintenu dans les lieux sans règlement des loyers.

Au regard de ces considérations, il y a lieu de ramener le montant de cette clause pénale à une somme de 500 €.

En conséquence, la SARL DM OUVERTURE sera condamnée à verser à la SCI XP2J la somme de 8 937,20 € au titre du solde des loyers et 500 € au titre de la clause pénale, ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2021, date de réception de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL DM OUVERTURE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL DM OUVERTURE sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 1 800,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SARL DM OUVERTURE à payer à la SCI XP2J les sommes suivantes :

— huit-mille-neuf-cent-trente-sept euros et vingt centimes (8 937,20 €) au titre des loyers et charges dus au 31 août 2020,

— cinq-cents euros (500 €) au titre de la clause pénale,

Outre les intérêts au taux légal dus sur ces sommes à compter du 15 juin 2021, date de réception de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SARL DM OUVERTURE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL DM OUVERTURE à payer à la SCI XP2J la somme de mille-huit-cents euros (1 800 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et rendu le QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,